總價(jià)109萬(wàn)元！昆明剛需購(gòu)房門檻出爐

昆明剛需購(gòu)房門檻是多少？貝殼研究院近期發(fā)布的《2021城市剛需購(gòu)房報(bào)告》(下稱《報(bào)告》) 給出了答案，約109萬(wàn)元。

該《報(bào)告》依據(jù)2021年國(guó)內(nèi)35個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)，對(duì)各大城市剛需購(gòu)房客群進(jìn)行了相對(duì)飽滿的畫像。除了剛需購(gòu)房門檻，昆明剛需置業(yè)套均面積、購(gòu)房年齡段、遷徙指數(shù)等又有哪些特征呢？

昆明剛需“上車”套均總價(jià)約109萬(wàn)元

剛需客群置業(yè)套均面積約79.45平方米

何為“剛需購(gòu)房客群”？外界并沒(méi)有統(tǒng)一的定義。貝殼研究院認(rèn)為，剛需，即剛性住房需求，剛需購(gòu)房客群是指受房?jī)r(jià)因素影響較小，為了實(shí)現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業(yè)群體�！秷�(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，總體上，剛需“上車”套均總價(jià)同比變化小，城市間剛需套均面積差異顯著。

在剛需“上車”套均總價(jià)方面，分城市能級(jí)角度看，2021年一線城市套均總價(jià)約為298萬(wàn)元，2020年一線城市套均總價(jià)約為297萬(wàn)元，兩者基本持平；2021年新一線城市套均總價(jià)約為149.5萬(wàn)元，與2020年相比出現(xiàn)略微上漲；對(duì)于二線城市而言，2021年套均總價(jià)約為123.4萬(wàn)元，2020年約為121.3萬(wàn)元，變化不顯著。分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價(jià)位居前五，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，300萬(wàn)元以上的城市達(dá)到3個(gè)，分別為北京、深圳和上海；在25個(gè)集中在100萬(wàn)元~300萬(wàn)元區(qū)間的城市中，廈門、杭州、廣州、南京達(dá)到200萬(wàn)元以上；以哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)及煙臺(tái)為代表的7個(gè)城市套均總價(jià)并未達(dá)到100萬(wàn)元。

在剛需客群置業(yè)套均面積方面，城間差異顯著很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)及消費(fèi)習(xí)慣等因素有關(guān)。《報(bào)告》顯示，剛需客群置業(yè)套均面積深圳約56.16平方米、上海約59.96平方米、天津約62.17平方米、北京約64.67平方米，這些城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因?yàn)樗�在城市居住�?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)。以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。

在35城市剛需“上車”套均總價(jià)分布情況一欄，昆明約109萬(wàn)元，與南昌、重慶并列第24位。從剛需客群置業(yè)套均面積來(lái)看，昆明約79.45平方米。在居住負(fù)擔(dān)指數(shù)方面，包括昆明在內(nèi)的二線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)均值約為45.9，明顯小于一線城市的84.8及新一線城市的52.7，該指數(shù)與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)息息相關(guān)。比起國(guó)內(nèi)大部分重點(diǎn)城市，昆明購(gòu)房壓力相對(duì)較小。

跨城置業(yè)分化明顯

昆明打響“搶人大戰(zhàn)”

伴隨著城市間綜合競(jìng)爭(zhēng)力分化現(xiàn)象加劇，人才流動(dòng)的分化趨勢(shì)日益明顯，跨城置業(yè)也呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。在《報(bào)告》納入統(tǒng)計(jì)的35個(gè)樣本城市中，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區(qū)城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市緊隨其后。此外，廈門、成都的遷徙指數(shù)也位列前十。昆明遷徙指數(shù)排名16，相對(duì)居中。

人才，是城市發(fā)展的命脈。遷徙指數(shù)排名靠前的城市不僅城市能級(jí)高，在經(jīng)濟(jì)體量、產(chǎn)業(yè)布局等方面具備優(yōu)勢(shì)，還兼有給力的人才吸引政策支持，不斷吸引外來(lái)人口尤其是高學(xué)歷、技術(shù)型的青年群體落戶置業(yè)。人才的涌入帶來(lái)了更多的置業(yè)需求，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成了強(qiáng)有力的支撐。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)、就業(yè)帶動(dòng)置業(yè)需求，置業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)，消費(fèi)帶動(dòng)就業(yè)，從而形成了正向循環(huán)。

2021年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《“十四五”就業(yè)促進(jìn)規(guī)劃》，指出以實(shí)現(xiàn)更加充分更高質(zhì)量就業(yè)為主要目標(biāo)，深入實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)容量，努力提升就業(yè)質(zhì)量。12月31日，昆明市人民政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，從深入實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略、支持高校畢業(yè)生來(lái)昆留昆就業(yè)創(chuàng)業(yè)、促進(jìn)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)等七個(gè)方面提出了28條具體措施。2022剛開(kāi)年，昆明就打響了“搶人大戰(zhàn)”， 全日制博士、碩士研究生，在昆首次購(gòu)買商品住房，符合條件的可享受8萬(wàn)元、5萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼；鼓勵(lì)有條件的單位開(kāi)發(fā)建設(shè)人才公寓，為來(lái)昆就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才提供住房支持。

“學(xué)成后回到家鄉(xiāng)、建設(shè)家鄉(xiāng)是很多在省外求學(xué)的學(xué)子們的志向，這樣的人才吸引政策無(wú)疑給人才還鄉(xiāng)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)增添了信心，希望這樣的政策能夠持續(xù)下去并不斷‘加碼’。”正在廣州攻讀碩士研究生的云南籍同學(xué)小王表示，樂(lè)見(jiàn)家鄉(xiāng)出臺(tái)更友好的人才落戶政策和置業(yè)支持措施，不斷增強(qiáng)對(duì)全國(guó)各地高精尖人才的吸引力。

昆明剛需置業(yè)平均年齡在30歲以上

居住痛點(diǎn)主要集中在周邊配套

在剛需客群置業(yè)年齡方面，《報(bào)告》也做了詳細(xì)描述。分城市群看，在納入統(tǒng)計(jì)的12個(gè)城市群中，京津冀剛需置業(yè)平均年齡最高，達(dá)到33.9歲，其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。分城市級(jí)別看，一線城市剛需置業(yè)平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。受限于較高的“上車”門檻，一線城市購(gòu)房壓力較大，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。在35個(gè)樣本城市中，昆明的總體客群置業(yè)平均年齡超過(guò)35歲，剛需客群置業(yè)平均年齡在30-35歲之間，約為32.5歲。

剛需客群首次置業(yè)時(shí)如何支付房款？數(shù)據(jù)顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進(jìn)行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進(jìn)行全款支付。二線城市按揭占比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%。從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級(jí)城市間差異顯著，這也符合城市能級(jí)越高、“上車門檻”越高的推斷。

關(guān)于居住痛點(diǎn)，《報(bào)告》稱，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點(diǎn)主要集中在社區(qū)配套方面，認(rèn)為周邊配套不能滿足生活所需；56.3%表示戶型布局不夠合理，53.7%表示小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差。解決居住痛點(diǎn)需要社區(qū)周邊配套、社區(qū)內(nèi)部建設(shè)及居住空間體驗(yàn)等方面的全面提升。

昆明主城80~90平方米戶型熱銷

剛需客群更看重“高性價(jià)比”

每一個(gè)在城市里奮斗的剛需購(gòu)房者，都希望能買到高性價(jià)比的房子，尤其是首套房，都渴望在地段、品牌、配套、戶型、物業(yè)等性能與價(jià)格之間找到最好的契合點(diǎn)。

正在看房的祝先生說(shuō)出了很多剛需購(gòu)房者共同的心聲：“為了迎接新生命的到來(lái)，我和老婆希望給孩子一個(gè)就算面積不大也能舒舒服服健康成長(zhǎng)的家，房子區(qū)位、周邊配套、戶型格局、生活便捷性等等都是不得不考慮的因素�！弊Ｏ壬�夫婦正在進(jìn)行對(duì)比的樓盤戶型集中在80~90平方米區(qū)間，而這與昆明剛需客群置業(yè)套均面積基本吻合。

據(jù)昆明市房協(xié)公布的2021年度昆明房地產(chǎn)行業(yè)榜單，俊發(fā)觀云海以銷售總額30.70億元，銷售面積31.40萬(wàn)平方米奪得昆明房地產(chǎn)項(xiàng)目年度銷售冠軍。據(jù)悉，俊發(fā)觀云海在售戶型包括72~138平方米，其中，89平方米戶型最為熱銷，套均總價(jià)約120萬(wàn)元左右；72平方米戶型總價(jià)85萬(wàn)元起，給了消費(fèi)者更多的置業(yè)信心和選擇。

以剛需“上車”套均總價(jià)109萬(wàn)元左右來(lái)看，除了俊發(fā)觀云海，昆明主城不乏品牌樓盤可選。碧桂園春城映象、御龍半山均位于二環(huán)與三環(huán)之間，戶型主力78~138平方米，最小戶型93萬(wàn)余元即可“上車”，周邊配套為項(xiàng)目“高性價(jià)比”加分不少�？“l(fā)彩云城憑借便利的交通和配套，自開(kāi)盤以來(lái)便銷售表現(xiàn)不俗，目前主推地塊晴灣的主力戶型為89~124平方米，總價(jià)在100~150萬(wàn)元之間，對(duì)剛需客群也有不小的吸引。此外，龍湖三千時(shí)光、招商雍和府、江東鉑悅灣、青年說(shuō)悅領(lǐng)域等樓盤都有滿足剛需置業(yè)的戶型。

在“房住不炒”的基調(diào)下，于消費(fèi)者而言，對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)看漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，伴隨著支持剛需置業(yè)的相關(guān)政策逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)民生屬性將進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)正從賣方市場(chǎng)穩(wěn)步進(jìn)入買方市場(chǎng)，是否能夠真正了解消費(fèi)者，是否能跟消費(fèi)者進(jìn)行有效充分溝通，決定著行業(yè)企業(yè)是否能夠開(kāi)發(fā)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，從而在當(dāng)下及未來(lái)的市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

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