前不久，俊發(fā)集團官微正式亮相了集團旗下“俊寓”、“俊廷”兩個集中式長租公寓品牌，也披露了“俊寓·逸天峰”、“俊廷·觀云海”這兩個長租公寓項目的一些細節(jié)。
俊寓·逸天峰實拍圖
長租公寓是房地產(chǎn)行業(yè)一個新興的領域，目前國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。
集中式長租公寓一般由品牌公寓運營方租下或者買下整棟樓，對房間進行統(tǒng)一裝修并配備統(tǒng)一服務后進行出租，或者就是由開發(fā)商利用自有土地開發(fā)整棟公寓并自持運營。
而分散式長租公寓則是指運營商從不同的小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，再以公寓品牌對外出租，類似“二房東”。
國內知名的集中式長租公寓品牌有萬科·泊寓、龍湖·冠寓、如家酒店旗下的逗號公寓等；而知名的分散式長租公寓品牌有自如、相寓以及爆雷的蛋殼、青客等。
目前來看俊發(fā)準備走的是集中式長租公寓的路子，此次亮相的“俊寓·逸天峰”和“俊廷·觀云�！逼鋵嵕褪且萏旆搴陀^云海這兩個項目的兩棟公寓樓。
“俊寓·逸天峰”其實就是逸天峰的公寓
雖然直到今年春節(jié)前俊發(fā)才官推了自己的長租公寓品牌，但其實俊發(fā)盯住長租公寓這塊蛋糕已經(jīng)不是一天兩天。
早在2018年俊發(fā)集團年會的時候李俊就曾提到：“長租公寓是俊發(fā)未來八大業(yè)務板塊之一，而且俊發(fā)在長租公寓領域有著先天的優(yōu)勢。”
后來到2019年，在俊發(fā)城一次商業(yè)發(fā)布會上，俊發(fā)長租公寓首作“俊發(fā)城·俊寓”正式亮相，宣告俊發(fā)進軍長租公寓領域。
俊發(fā)城2019年發(fā)布會介紹公寓產(chǎn)品
根據(jù)當時俊發(fā)公布的內容，未來俊發(fā)有計劃在長租公寓領域推出“俊廷”、“俊寓”、“俊薈”、“俊悅”四個產(chǎn)品系，分別針對不同年齡段、不同收入水平的租房群體。
俊發(fā)長租公寓4個產(chǎn)品系
長租公寓的特點是重投入、長周期，這對于重視資金利用率和資金周轉速度的房企來說是一個背道而馳的領域。
所以在百強房企中，除了萬科、龍湖、保利、華潤等實力過硬的龍頭企業(yè)之外，其他房企很少會愿意蹚長租公寓的渾水。
那么問題來了，俊發(fā)為什么會選擇進軍長租公寓領域？俊發(fā)又是否有能力在長租公寓市場占據(jù)一席之地？
如李俊多年前所說，俊發(fā)在長租公寓領域確實有著一定的優(yōu)勢。
首先是俊發(fā)擅長城改，且已經(jīng)在昆明完成了大量城改項目，積累了大量回遷業(yè)主群體。這些回遷房業(yè)主手中閑置房源數(shù)量龐大，如果俊發(fā)愿意出面為回遷業(yè)主整合閑置房源，優(yōu)化資產(chǎn)配置，并提供資產(chǎn)管理，相信很容易就能形成雙贏的局面。
其次，俊發(fā)物業(yè)的市場占有率在本地首屈一指。長租公寓與普通出租房相比，說白了就是能提供更多的服務和更好的租住環(huán)境，而俊發(fā)七彩服務已經(jīng)成立20多年，服務業(yè)主超60萬，已經(jīng)積累了深厚的群眾基礎和經(jīng)驗。
當然，就目前來看俊發(fā)的長租公寓業(yè)務也存在兩個問題：
其一是業(yè)務布局的局限性
由于俊發(fā)的大部分業(yè)務都只布局在昆明，注定它的長租公寓業(yè)務也只會在昆明展開。
而昆明這座城市與北上廣深等發(fā)達地區(qū)相比，無論是租房市場的熱度與租金水平都遠遠不如，換句話說昆明租賃市場的蛋糕并不大。
并且，在本地長租公寓市場里，還存在著“惠悅家”這樣的具有壟斷地位的長租公寓玩家，惠悅家隸屬于國企，手上的廉價房源非常多，一般對手很難與其競爭。
昆明長租公寓帶頭大哥“惠悅家”
由公租房公司成立的“惠悅家”品牌，已在昆明布局13家分店，運營管理1936套房源，無論市場占有率還是出租率都遙遙領先同行。
所以，俊發(fā)長租公寓誕生在一個蛋糕本就不大的市場環(huán)境里，又必須面臨著老大哥“惠悅家”的競爭壓力，生存難度可想而知。
其二是租金定價有點高
從此次披露的信息來看，俊發(fā)長租公寓在產(chǎn)品定位方面也存在一定的問題。
長租公寓之所以又被叫做“白領公寓”，因為它主要面向的客群是暫時買不起房但對生活品質又有著一定要求的年輕人。
在這一基本原則下，注定長租公寓的租金不可能太高。過去號稱昆明公寓天花板的H公寓，一套精裝公寓的月租金頂多也就3000元，且今年受市場環(huán)境下行影響還降到了2500元左右。
H公寓近期出租情況
而俊發(fā)這次公布的俊寓·逸天峰這個項目，其本身是逸天峰的公寓產(chǎn)品，戶型面積很大，又做了高標準的精裝，售價也并不便宜。這就意味著它如果租的太便宜那么投資人將血本無歸，但如果租得太貴恐怕又會無人問津。
俊發(fā)·逸天峰精裝公寓
根據(jù)逸天峰置業(yè)顧問的介紹，目前俊寓·逸天峰長租公寓的月租金在7000元到8000元之間，價格比H公寓和昆明廣場悅中心還要貴兩三倍。
這個定價明顯并不太符合昆明目前租房市場的行情，因此推測俊發(fā)的長租公寓業(yè)務還處在前期市場調研階段，估計暫時不會有大舉出擊的打算。
而俊發(fā)此次推出“俊寓·逸天峰”以及“俊廷·觀云海”長租公寓的真正用意，估計還是為了幫助逸天峰、觀云海的公寓去化庫存？
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