2003年5月6日，張先生與王女士簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定張先生將其所有的位于本市閔行區(qū)東蘭路的一套住房出租給王女士居住，建筑面積132平方米，租賃期限自2003年5月6日至2006年5月6日止；第一年月租金人民幣3000元，以后每年月租金遞增10%。簽約后，張先生及王女士按約履行了合同。2005年3月1日，張先生向王女士發(fā)出《征詢函》，表明其決定以不低于110萬(wàn)元的價(jià)格出售該房屋，若王女士愿意購(gòu)買，請(qǐng)與張先生聯(lián)系；若王女士放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則請(qǐng)書(shū)面回復(fù)。3月5日，王女士書(shū)面表示，不購(gòu)買該房屋。3月15日，在王女士在家時(shí)，張先生帶李先生來(lái)看房。之后，張先生將該房屋出售給李先生，并將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給了李先生。后來(lái)王女士得知，張先生與李先生在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定，該房屋價(jià)款為人民幣112萬(wàn)元。若李先生于簽定合同后一周內(nèi)付清全款，則以價(jià)款人民幣105萬(wàn)元出售，并由張先生承擔(dān)房屋交易所有稅費(fèi)。最后李先生籌錢一次性付款，以102萬(wàn)元購(gòu)得該房屋。王女士問(wèn)，其是否可以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，主張確認(rèn)張先生與李先生的房屋買賣行為無(wú)效？其租賃合同沒(méi)有登記備案，是否會(huì)有影響？其是否可以直接要求以同等條件購(gòu)買該房屋，并取得產(chǎn)權(quán)證？
律師看法
《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
本案中的出租人張先生在出賣租賃房屋前，雖然向王女士履行了通知義務(wù)，并給予以合理期限，王女士書(shū)面表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是張先生并未將一次性付款房屋售價(jià)為102萬(wàn)元以及其承擔(dān)房屋交易所有稅費(fèi)的優(yōu)惠條件告知王女士。因此張先生給予王女士和李先生的購(gòu)房條件不是同等條件。王女士可以以要求享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，主張張先生與李先生的房屋買賣行為無(wú)效。
至于租賃合同登記備案，租賃合同登記備案的目的是對(duì)不特定的第三人起到公示作用。對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，這意味著如果知道所買房屋中存在租賃關(guān)系的，只有在承租人放棄了同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，才能實(shí)現(xiàn)其買房目的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律所賦予的，在其明確表示放棄行使該權(quán)利前，任何人不得侵犯�！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第十五條規(guī)定：房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。該“第三人”應(yīng)指善意第三人。本案李先生在購(gòu)買時(shí)看過(guò)房，因此對(duì)于該房屋存在租賃關(guān)系是明知的，其不屬于善意第三人。
至于王女士是否可以在要求確認(rèn)張先生與李先生的房屋買賣行為無(wú)效情況下，直接要求以同等條件購(gòu)買該房屋，并取得產(chǎn)權(quán)證，我國(guó)法律對(duì)此并未明確規(guī)定。通常情況下，由承租人請(qǐng)求人民法院宣告出租人與第三人關(guān)于租賃房屋的買賣合同無(wú)效，確認(rèn)承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，然后由承租人另行向人民法院起訴要求出租人將租賃房屋以同等條件出售給自己。但為避免訟累，切實(shí)有效地保護(hù)承租人的合法權(quán)益，我市第一中級(jí)人民法院曾有過(guò)判例，在宣告出租人與第三人的房屋買賣行為無(wú)效的情況下，確定承租人與出租人在同等條件下成立租賃房屋買賣關(guān)系。
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