銳理數(shù)據(jù)：上半年昆明土地成交金額創(chuàng)新低

7月12日，銳理數(shù)據(jù)在綠城·鳳起蘭庭售樓部發(fā)布昆明2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究半年報(bào)。報(bào)告顯示，今年上半年，昆明主城土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量持續(xù)下行，土地成交金額創(chuàng)近年來(lái)的新低，住宅成交量大幅降低，存量上漲，去化周期持續(xù)延長(zhǎng)。

發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

上半年昆明主城住宅均價(jià)

同比下降7.3%

自2021年下半年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商頻頻爆雷，客戶觀望情緒加劇，昆明主城商品住宅市場(chǎng)遇冷。2022年上半年，住宅市場(chǎng)供需雙降，新增供應(yīng)同比下降50.29%，銷(xiāo)量同比下降46.36%，月均流速30萬(wàn)平方米，只有2019年最高月均流速的13。

2022年上半年，昆明主城住宅成交均價(jià)為14510元平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%，同比下降7.3%。

截至2022年6月底，主城住宅存量達(dá)906.78萬(wàn)平方米，按近12個(gè)月月均去化計(jì)算，去化周期需23個(gè)月，市場(chǎng)成交量大幅降低、存量上漲，去化周期持續(xù)延長(zhǎng)。

從成交端看，住宅市場(chǎng)中高層產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力，但價(jià)格下降1.6%；洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品供小于求，且價(jià)格保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，說(shuō)明品質(zhì)型產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)認(rèn)可度。

官南、東南板塊依然為供銷(xiāo)熱門(mén)區(qū)域；滇池、中心板塊依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成交均價(jià)保持高位。

數(shù)據(jù)顯示，在昆明購(gòu)房的客戶多集中于改善需求；產(chǎn)品方面以120平方米以內(nèi)的三房、四房?jī)尚l(wèi)產(chǎn)品更受歡迎，客戶首付多在50萬(wàn)元以內(nèi)，單價(jià)預(yù)算在1.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)元平方米。

整體來(lái)看，雖然住宅市場(chǎng)供需雙降，月均流速較低，但整體供求比保持1.1，均價(jià)止跌，且略有回升。

銳理數(shù)據(jù)分析，隨著利好政策逐漸發(fā)力，下半年均價(jià)有望回升；行業(yè)市場(chǎng)底部也已呈現(xiàn)，但回暖尚早。銷(xiāo)量持續(xù)低迷，現(xiàn)金回流依然是各家開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。

寫(xiě)字樓成交均價(jià)跌破1萬(wàn)元

為近年同期最低    

商業(yè)、辦公市場(chǎng)端的情況如何呢？數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)0.20萬(wàn)平方米，供應(yīng)量大幅縮水，銷(xiāo)售6.35萬(wàn)平方米，同比下降7%，成交均價(jià)為9762元平方米，為近年同期最低。

寫(xiě)字樓存量略高于去年同期，隨著市場(chǎng)銷(xiāo)量的持續(xù)下降，去化周期居于歷史高位。截至2022年6月30日，寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量達(dá)299.61萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)232個(gè)月，去化壓力較大。

公寓市場(chǎng)供小于求，主要以去庫(kù)存為主，上半年公寓市場(chǎng)新增23.58萬(wàn)平方米，同比下降8.58%，銷(xiāo)售32.07萬(wàn)平方米， 同比下降11.12%，成交均價(jià)為7368元平方米，成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)6%、同比下降15.78%。

“降價(jià)甩賣(mài)”和“以價(jià)換量”后，截至2022年6月30日，公寓市場(chǎng)存量448.61萬(wàn)平方米，較去年同期下降4.45%，去化周期48個(gè)月。去化周期雖有縮短，但去化壓力仍較大。

商業(yè)市場(chǎng)整體供應(yīng)下降，新增供應(yīng)7.69萬(wàn)平方米，同比下降60.47%；銷(xiāo)售15.24萬(wàn)平方米，同比下降7.95%；成交均價(jià)為12805元平方米，環(huán)比、同比下降幅度都超過(guò)了20%。去化周期達(dá)181個(gè)月，去化壓力巨大。

近郊3個(gè)區(qū)縣（市）住宅

均價(jià)首次跌到“6”字頭    

昆明近郊市場(chǎng)如何呢？銳理數(shù)據(jù)以安寧、晉寧、嵩明三個(gè)區(qū)縣（市）進(jìn)行了研究。2022年上半年，近郊土地市場(chǎng)相對(duì)冷清，供應(yīng)面積與成交面積較往年均有大幅下滑，成交價(jià)格下降明顯。

分區(qū)域來(lái)看，安寧土地市場(chǎng)供銷(xiāo)價(jià)均位居第一，成交建面11萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)1122元平方米。嵩明縣則無(wú)土地成交。

分板塊來(lái)看，三地的成交主力是安寧主城和太平新城，保持在20萬(wàn)平方米的水平。晉寧區(qū)七彩云南古滇名城別墅所在板塊以9922元平方米的成交價(jià)，位居郊縣板塊均價(jià)榜首。

今年上半年，近郊土地成交6宗，成交樓面地價(jià)875元平方米，安寧市是成交的主力，嵩明顆粒無(wú)收，房企布局謹(jǐn)慎。

2022年上半年，三地住宅供應(yīng)量17.90萬(wàn)平方米，成交82.01萬(wàn)平方米，均價(jià)下跌至6592元平方米，自2018年以來(lái)首次跌到“6” 字頭。

上半年全市僅成交12宗土地

土地市場(chǎng)端情況顯示，行情延續(xù)了2021年的冷淡。2022年上半年，昆明主城土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量持續(xù)下行，供應(yīng)土地179.34畝，成交土地180.48畝，成交單價(jià)817萬(wàn)元畝，成交金額僅14.74億元，創(chuàng)近年來(lái)新低。受供地影響，上半年僅成交12宗土地，綠城和德潤(rùn)共同成立潤(rùn)綠置業(yè)以4.89億元獲得陳家營(yíng)首期58畝城改用地，成為上半年拿地面積和拿地金額第一的房企。

今年儲(chǔ)備土地推介會(huì)按居住用地、產(chǎn)業(yè)用地和城市更新改造項(xiàng)目三大板塊，集中推介6區(qū)63宗4000余畝土地，其中居住用地共23宗1817.48畝、產(chǎn)業(yè)用地20宗1334.98畝（其中商業(yè)用地14宗766.3畝）、城市更新20宗868.84畝（除1塊教育用地，其余均為含宅土地）。按行政區(qū)劃分，五華區(qū)推介土地7宗、盤(pán)龍區(qū)10宗、官渡區(qū)18宗、西山區(qū)9宗、呈貢區(qū)16宗、晉寧區(qū)3宗。

受市場(chǎng)大環(huán)境影響，從2021年開(kāi)始，政府推地節(jié)奏放緩，土地市場(chǎng)低迷，2022年上半年土地供銷(xiāo)持續(xù)走低，成交額創(chuàng)新低。

分析會(huì)上，昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞表示，隨著土地紅利、金融紅利逐漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代，開(kāi)發(fā)商紛紛聚焦精細(xì)化管理、精細(xì)化產(chǎn)品、精細(xì)化經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)管理模式已經(jīng)發(fā)生諸多變化。

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