一不小心就上了巫家壩的當(dāng)

早在去年12月份就拿到預(yù)售證的招商·雍瓏府，雖然實(shí)際上已經(jīng)在賣，但卻至今沒有正式開盤發(fā)售。不過，據(jù)項(xiàng)目銷售顧問介紹，雍瓏府

招商·雍瓏府預(yù)計(jì)10月份開盤

位于巫家壩北端的招商·雍瓏府，拿地時間是去年5月，去年8月獲得了建設(shè)規(guī)劃許可證，12月獲得了首張預(yù)售證且開放了營銷中心，這說明項(xiàng)目從拿地到后來的建設(shè)，進(jìn)度還是很快的。但在拿到預(yù)售證后，雍瓏府卻一直沒有正式開盤，而與雍瓏府相鄰，同一天拿地的西派城樾，則在今年6月就已開始銷售。

其實(shí)雍瓏府在今年4月初曾經(jīng)對外釋放了銷售價格，約1.6萬/平米，毛坯交付，當(dāng)時云南房網(wǎng)獲得的信息是4月底就會正式開盤，但實(shí)際上招商蛇口并未按計(jì)劃開盤，不過因?yàn)轭A(yù)售證已經(jīng)獲得，雍瓏府還是有小規(guī)模銷售，有少量成交。

根據(jù)云南房網(wǎng)查到的信息，在招商·雍瓏府獲得預(yù)售證的406套房源中，至少有3套房源已經(jīng)網(wǎng)簽備案了。在中指院的數(shù)據(jù)中，這3套已成交房源的建筑面積都是96平米，最高單價約15379元/平方米，最低單價約14699元/平方米，這比4月對外公布的價格還要低一些。按照雍瓏府的拿地成本，售價低于1.6萬基本是虧本的。

招商雍瓏府的占地面積只有25.3畝，去年5月的拿地價格卻高達(dá)8.4億元，折合樓面地價為13046元/平米，即使賣毛坯房，售價也要在1.6萬以上才能保本。

招商·雍瓏府一共規(guī)劃有5棟高層住宅

現(xiàn)在看來，去年5月招商蛇口在巫家壩競得的這個地塊顯然太貴了。正因?yàn)槿绱�，招商蛇口面臨雍瓏府的定價難題，如果按開發(fā)成本計(jì)算，至少要賣1.6萬以上，可是現(xiàn)在巫家壩房價不振，周邊有項(xiàng)目甚至只要一萬出頭，位于核心位置的中海寰宇，前端時間的特價現(xiàn)房也才賣1.5萬/平米。而和甸營所在的巫家壩北端，開發(fā)環(huán)境遜色于關(guān)雨路以南，如果按4月份對外釋放的價格銷售，可能不一定好賣，所以雍瓏府遲遲沒有開盤也是有原因的。

雍瓏府的開發(fā)用地在去年5月招商蛇口競拍拿地之前，曾經(jīng)兩次因無人報(bào)名而流拍，價格也兩次下調(diào)，但到第三次拍賣時，卻吸引了包括招商蛇口、中鐵建、中海、中梁、花樣年、新希望、金茂在內(nèi)的7家大牌房企競爭，結(jié)果讓本來已經(jīng)降價的土地拍得價格飛起，最終溢價30.4%成交，居然比第二次降價前還貴，溢價率和樓面地價也大大超過同一天中鐵建所拿的相鄰地塊。

很難說當(dāng)時招商蛇口拿地的行為有什么錯誤，畢竟當(dāng)時還處于巫家壩的高光時刻，片區(qū)發(fā)展前景被市場一致看好，否則也不會有7家房企一起搶地的場面。

如今雍瓏府面臨定價難題，首要原因是當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大環(huán)境與去年上半年相比，已經(jīng)有了天翻地覆的變化，變化之大超出了國內(nèi)所有房企的預(yù)料。另一個原因則是，曾經(jīng)規(guī)劃得花團(tuán)錦簇的巫家壩，規(guī)劃兌現(xiàn)得實(shí)在有點(diǎn)慢，這也出乎市場預(yù)料，以至于買房的人和拿地的開發(fā)商，都多少有一點(diǎn)上當(dāng)?shù)母杏X。

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