“金九”成色不足，“銀十”加緊沖刺！昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)“搶秋收”成效尚可

在經(jīng)歷了一個(gè)平平無(wú)奇、成色不足的“金九”之后，大多房地產(chǎn)企業(yè)沖刺年度業(yè)績(jī)的希望都落在了四季度，紛紛將“銀十”視為奮力一搏的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。作為“銀十”的開(kāi)局，“十一”假期大促成為各大房企和項(xiàng)目的必爭(zhēng)之地。

據(jù)春城晚報(bào)—開(kāi)屏新聞?dòng)浾卟煌耆�統(tǒng)計(jì)，從9月下旬開(kāi)始，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目就開(kāi)始了緊鑼密鼓地準(zhǔn)備，積極取證并推出五花八門(mén)的營(yíng)銷活動(dòng)為“十一”假期大促預(yù)熱，除了常規(guī)的大折扣、特價(jià)房、首付分期、送物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠外，還通過(guò)不少新鮮的線上線下互動(dòng)活動(dòng)吸引省內(nèi)外購(gòu)房者，以求提前搶占市場(chǎng)先機(jī)。

各大房地產(chǎn)企業(yè)如此做足了功課的“搶收”行動(dòng)，實(shí)際去化成效如何呢？

“金九”爽約，政策“大禮包”為“銀十”添動(dòng)力

房地產(chǎn)行業(yè)素有“金九銀十”的說(shuō)法，這一時(shí)間段通常被看作房地產(chǎn)市場(chǎng)全年里最值得關(guān)注的銷售旺季，這期間的表現(xiàn)不僅決定了當(dāng)年的業(yè)績(jī)大勢(shì)，還可以對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)。隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”表現(xiàn)已趨于平淡。

從昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布的月度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告來(lái)看，9月，昆明主城5區(qū)商品住宅成交量40萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“金九”的爽約將壓力給到了“銀十”。“平心而論，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，對(duì)消費(fèi)端市場(chǎng)信心修復(fù)起到了積極作用，三季度，一些剛需和合理的改善性住房需求得到釋放�！币晃焕ッ鞣康禺a(chǎn)公司銷售人員表示，市場(chǎng)觀望情緒仍然存在，一系列利好政策的效果顯現(xiàn)仍需時(shí)間�！拔覐�6月就在看房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一有特惠房源信息就會(huì)通知我，催促我趕緊去看。”近期正在看房的李娥告訴記者：“我和老公想著先看看各項(xiàng)政策的實(shí)際落地執(zhí)行情況，而且聽(tīng)說(shuō)年末優(yōu)惠幅度更大，所以我們還在貨比三家�！�

從政策端來(lái)看，“大禮包”不斷加碼為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力�！笆�一”假期前，重磅利好政策連出。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。當(dāng)天下午，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

業(yè)者普遍認(rèn)為，短期內(nèi)不少購(gòu)房者觀望情緒仍在，各項(xiàng)利好政策顯效仍需時(shí)間，若政策持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房者購(gòu)房信心將繼續(xù)修復(fù)。但值得注意的是，只有房企不斷修煉內(nèi)功，提升銷售與回款，修復(fù)自我造血能力，才能更好地運(yùn)用政策工具包。

花式促銷加速去化，異地購(gòu)房還有額外優(yōu)惠

“十一”假期在哪“度假”？“售樓部！”地產(chǎn)營(yíng)銷人小張的回答簡(jiǎn)單明了。據(jù)小張介紹，為了拿出更有吸引力的營(yíng)銷方案，她和同事從9月15日就一直蹲守在項(xiàng)目售樓部，白天接觸一線，晚上研判修訂方案，大假期間現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)活動(dòng)效果。

今年“十一”假期，各大房企加快推貨節(jié)奏，與往年相比，此次促銷的折扣力度普遍較大、特惠房源數(shù)量也更多。除了“限量一口價(jià)特惠房”“成交即送家電大禮包”“購(gòu)房送車位”“簽單即送物業(yè)費(fèi)”“砸金蛋”等常規(guī)促銷形式外，還有“到訪送大閘蟹”“燒烤露營(yíng)嗨7天”“海南雙飛5日游”等，可謂是玩法多多�！耙豢趦r(jià)房源”的均價(jià)降幅多集中在1000至1500元平方米之間，有房源優(yōu)惠力度高達(dá)近50萬(wàn)元。整體來(lái)看，“以價(jià)換量”仍是多數(shù)樓盤(pán)項(xiàng)目去化的重心。

省內(nèi)州市購(gòu)房者和省外購(gòu)房者一直是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要消費(fèi)構(gòu)成。為此，“十一”期間，一些房企對(duì)異地購(gòu)房者還有額外優(yōu)惠。龍湖地產(chǎn)昆明項(xiàng)目不僅每天推出特價(jià)房源，若外地購(gòu)房者到訪并成交，還送昆明3天2晚游；昆明本地購(gòu)房者成交則贈(zèng)送價(jià)值5000元的成都青城山游。招商蛇口推出了針對(duì)云南省外購(gòu)房者的專享優(yōu)惠和服務(wù)，包括贈(zèng)送云南特色線路游、春城定制一日游、免費(fèi)接機(jī)或接站等。

多個(gè)樓盤(pán)銷售回暖，央企國(guó)企項(xiàng)目現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房熱銷

10月8日，多個(gè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布“十一”假期（10月1日-7日）樓市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)稱，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期降幅超三成。盡管同比去年仍呈下降之勢(shì)，但在多重利好政策的加持下，房企促銷動(dòng)作頻頻，隨著大力度的促銷，各項(xiàng)目來(lái)訪量、咨詢量均有不同程度的回升，但不同城市、不同項(xiàng)目的客戶轉(zhuǎn)化率存在較大差異。

收假首日，昆明各個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目紛紛發(fā)布“十一”假期業(yè)績(jī)喜報(bào)。書(shū)香云海項(xiàng)目單盤(pán)銷售96套房，銷售金額達(dá)1.39億元；保利置業(yè)旗下保利城和保利明玥半山兩盤(pán)共拿下銷售1.8億元的好成績(jī)；云南龍湖各盤(pán)7天內(nèi)熱銷2.8億元，其中，錦粼天序單盤(pán)超8500萬(wàn)元；碧桂園旗下隆盛府銷售4000萬(wàn)元，龍騰世家銷售3360萬(wàn)元，龍川府·疊翠銷售3800萬(wàn)元。

10月9日，記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了保利城、大華公園天下、北科建春城大觀、筑友雙河灣、隆盛府等項(xiàng)目�！拔覀儚�10月1日一直干到現(xiàn)在，每天不是帶客戶看房，就是在簽單，有兩天直到凌晨還在給客戶辦理簽單手續(xù)。”保利城置業(yè)顧問(wèn)的話語(yǔ)里有著疲憊，卻透出些許自豪。

在各個(gè)熱銷樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)所作的項(xiàng)目介紹中，出現(xiàn)頻率最高的詞分別是“央企”“國(guó)企”“現(xiàn)房”“準(zhǔn)現(xiàn)房”。當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分化進(jìn)一步加劇。交付力已成為購(gòu)房者選房的首要考量之一，央企國(guó)企開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房成為“香餑餑”�！拔覀冏罱�每天帶客戶到城市各個(gè)片區(qū)不同的樓盤(pán)看房，客戶問(wèn)的最多的問(wèn)題除了價(jià)格就是什么時(shí)候交房。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李表示，“通�，F(xiàn)房的價(jià)格都要略高一些，而央企國(guó)企和安全穩(wěn)健的民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)現(xiàn)房，客戶也比較信任�！�

從產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)分化也較為明顯，部分高端改善型項(xiàng)目和質(zhì)好價(jià)優(yōu)項(xiàng)目的成交去化相對(duì)較好，而一些配套不完善項(xiàng)目和戶型設(shè)計(jì)理念偏老化的項(xiàng)目市場(chǎng)去化承壓較大。

政策組合拳持續(xù)加碼，四季度有望企穩(wěn)恢復(fù)

盡管“十一”假期的高頻大力促銷帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍度提升，但市場(chǎng)整體仍處在恢復(fù)過(guò)程中，需要政策端持續(xù)發(fā)力，也需要房地產(chǎn)企業(yè)再接再厲。

當(dāng)前密集出臺(tái)的調(diào)控政策，進(jìn)一步減少了老百姓的購(gòu)房成本，剛需和改善性住房需求正加速釋放。10月9日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來(lái)三個(gè)月，17.1%的居民打算購(gòu)房，這一比例高于二季度的16.9%。同時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的居民比例繼續(xù)降低。

為切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”，昆明市政府相應(yīng)調(diào)控政策應(yīng)出盡出。9月30日，昆明市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于推行房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，明確自2022年9月30日起，尚未啟動(dòng)征地拆遷的項(xiàng)目，優(yōu)先采取房票安置，為鼓勵(lì)被征收人使用房票，還出臺(tái)了政策性獎(jiǎng)勵(lì)、契稅減免等措施。先行推行區(qū)域包括五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、滇池度假區(qū)。“房票安置政策對(duì)于盤(pán)活市場(chǎng)和加速去化具有積極意義，我們都期待具體實(shí)施細(xì)則正式出臺(tái)，期待市場(chǎng)更加健康穩(wěn)健地發(fā)展。”資深地產(chǎn)從業(yè)者李先生表示。

與此同時(shí)，“保交樓”的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)也對(duì)提振市場(chǎng)信心、加速去化起到一定的積極作用。業(yè)者認(rèn)為，隨著各項(xiàng)利好政策的不斷推進(jìn)與優(yōu)化，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在四季度逐步進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)階段。

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