有人形容，2022年是樓市黎明前的黑暗時刻。不管是否準(zhǔn)確，在這一年里，房地產(chǎn)市場依舊面臨著不少嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。就昆明主城而言，很多事都成為年度事件，云南最大房企俊發(fā)集團(tuán)也陷資金鏈問題而遭遇“至暗之年”，多個住宅項(xiàng)目延期交付；市場信心不振之下，土地供應(yīng)和成交、新房成交量價、住宅庫存均達(dá)到歷史冰點(diǎn)；受此影響，二手房逐漸成為市場成交主力......
可就像宣布地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時代”的郁亮所言，2022年地產(chǎn)行業(yè)也是在微光中逐漸看見曙光的一年。所以，我們也同時見證全省爛尾樓歷史遺留問題宣告清零；地鐵5號線正式開通運(yùn)營；多個千畝級別城市更新重點(diǎn)工程取得新進(jìn)展；主城多所名�！懊褶D(zhuǎn)公”促進(jìn)教育公平；昆明住宅成交單價紀(jì)錄刷新等象征黎明時刻。
即使黑暗也總有光亮，這不平凡的2022年，每一刻都值得銘記。
昆明2022年商住辦土地供應(yīng)降至冰點(diǎn)
土地市場供應(yīng)成交降至冰點(diǎn) 可開發(fā)新盤數(shù)量銳減
昆明主城2022年制定了約10660畝商住辦土地供應(yīng)計(jì)劃，但截止12月30日，僅完成約882畝土地供應(yīng)，實(shí)際完成土地交易總面積約654畝，成交量降至近四年的最低水平。
供地節(jié)奏放緩、土地成交量銳減導(dǎo)致最顯著的變化就是可供應(yīng)新盤數(shù)量也隨之大量減少。全年供地中，僅崗頭村、陳家營、福德村、老國貿(mào)中心一期、普東城改一期可開發(fā)為新盤項(xiàng)目。
其中，崗頭村地塊已由建投摘得并開發(fā)了建投學(xué)府，陳家營地塊由綠城和德潤聯(lián)合摘得并開發(fā)了柳岸曉風(fēng)，兩項(xiàng)目均已在今年開盤。明年上半年有望開盤的純新盤僅剩中鐵福德村項(xiàng)目、佳湖國貿(mào)中心項(xiàng)目和中能建葛洲壩普東城改三個，供應(yīng)數(shù)量之少在昆明地產(chǎn)開發(fā)歷史上比較少見。
昆明主城商品房住宅庫存量走勢和月度銷售率變化
昆明主城商品住宅銷售放緩、去化周期創(chuàng)新高
純新盤供應(yīng)數(shù)量銳減意味著主城在未來一段時間內(nèi)，市場成交將以去消化庫存為主。
根據(jù)克而瑞市場成交數(shù)據(jù)顯示，截止11月，主城累計(jì)供應(yīng)新房面積約317.83萬方，累計(jì)成交約415.09萬方，整體處于供小于求的狀態(tài)。
但值得注意的是，由于住宅成交量同時也在縮量，導(dǎo)致主城住宅去化周期因此延長。以11月成交數(shù)據(jù)為例，主城新房商品住宅成交僅24.46萬方僅相當(dāng)于去年同期59.2萬方成交量的一半不到，住宅銷售率（當(dāng)月成交/（前月存量+當(dāng)月供應(yīng)）降低至4.42%，去化周期則升至19.7個月。
2022年也是俊發(fā)集團(tuán)的“至暗之年”
本土龍頭房企俊發(fā)集團(tuán)遭遇“至暗之年”
銷售放緩在一定程度上影響了不少融資渠道受限、本就指著銷售回血的房企。于是，今年又有不少房企在“黎明前”倒下，多個在售樓盤延期交付、被迫退出原定城改計(jì)劃。其中最有代表性的，就是云南本土知名房企——俊發(fā)集團(tuán)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，俊發(fā)在售在建樓盤中，俊云峰、俊尚峰、逸璟峰、俊發(fā)城、盛唐城、龍泉俊園等6個項(xiàng)目已被圈入昆明首批保交付紓困名單。城改項(xiàng)目方面，目前已明確退出城改項(xiàng)目包括西山區(qū)船房村、西山區(qū)沙地村、官渡區(qū)普自村，沒有宣布但事實(shí)上已退出的還有五華區(qū)右營村三期城改項(xiàng)目等。
金俊廣場于12月10日開始試運(yùn)營
今年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目僅3個
受到影響的不止住宅，還有商業(yè)。今年年初，云南房網(wǎng)曾統(tǒng)計(jì)過計(jì)劃在年內(nèi)開業(yè)的新建商業(yè)體項(xiàng)目，數(shù)量總共有11個。但截止目前，真正開業(yè)的僅有昆明Livat薈聚、安寧萬達(dá)廣場及金俊廣場三個。
其中，金俊廣場因占據(jù)了昆明市中心的位置，開業(yè)動向一直最受關(guān)注。但項(xiàng)目受到建設(shè)方之一的俊發(fā)集團(tuán)影響，開發(fā)進(jìn)程頗為波折。至今年12月10日對外試運(yùn)營時，開業(yè)時間已比此前宣傳時間延期2次。不僅如此，即使勉強(qiáng)如期年內(nèi)開業(yè)了商場的營業(yè)表現(xiàn)也頗為勉強(qiáng)。整個8層商業(yè)體建筑，目前僅開放了B1層。其余樓層仍在圍擋施工中，好事多磨。
派拉蒙主體公園要到2028年才能運(yùn)營
派拉蒙建設(shè)方有變、面積縮水，要到2028年才能運(yùn)營
6月中旬，度假區(qū)公布了昆明派拉蒙主題公園第二次環(huán)評信息公示，令人頗感意外的是，此項(xiàng)目雖然尚未真正開工建設(shè)，但建設(shè)方、公園規(guī)模、開園時間都發(fā)生了不小變化。
新公示內(nèi)容中，建設(shè)單位變成了由新都投資和滇池度假區(qū)國投聯(lián)合控股的昆明躍翔投資有限公司，已沒有冠江集團(tuán)身影。項(xiàng)目占地體量變?yōu)榱?32.1畝，比2020年公示的占地面積減少了200畝，縮水了近三分之一。總投資額也因此減少1億元。而預(yù)計(jì)開園運(yùn)營時間也被推遲到2028年2月。這樣算起來，昆明人要想到派拉蒙主題樂園游樂一番，還要等6年時間。
主城二手房成交套數(shù)超越新房
二手房成昆明主城交易主力
進(jìn)入到2022年后，市場對期房信賴度降低，導(dǎo)致二手房憑借眼見為實(shí)的現(xiàn)房屬性比以往更受追捧。不僅價格反彈，成交量更是壓過新房，一躍成為昆明住宅銷售主力。
根據(jù)克而瑞及各大二手房交易平臺數(shù)據(jù)匯總整理，昆明二手房的成交量從今年6月份起就連續(xù)5個月反超新房。截止10月，主城二手房總成交量達(dá)32167套，比新房多出1334套，占據(jù)主城總成交量的51%份額，反映市場對新房期房信心不足。
昆明2021年11月-2022年11月新房價格指數(shù)變化
昆明新房成交價格指數(shù)結(jié)束8連降
盡管有不少“至暗時刻”，2022年也誕生過不少“曙光時刻”。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年昆明新房價格指數(shù)自3月份起就開始出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況。在經(jīng)歷8連跌以后，終于在11月止住跌勢，迎來0.2%的環(huán)比微漲。另據(jù)克而瑞市場數(shù)據(jù)，主城11月新房住宅成交均價為13525元/平，環(huán)比上月微漲1.4%。
在進(jìn)入12月以后，主城已有多個樓盤宣布漲價，近期又有10多個樓盤宣布明年起上調(diào)價格，漲勢帶動之下，有望繼續(xù)促進(jìn)主城住宅成交均價的回升。
華夏四季樓王賣出9.3萬/平的單價
華夏四季樓王賣出9.3萬/平單價，刷新昆明住宅成交均價紀(jì)錄
今年3月，華夏四季成交了一套洋房，成交單價約9.3萬/平，折合套內(nèi)單價10.97萬/平，刷新了昆明住宅成交均價紀(jì)錄。
據(jù)悉，該套房源是華夏四季的樓王項(xiàng)目，也是環(huán)草海區(qū)域里視野和景觀最好的樓棟，西側(cè)和東側(cè)幾乎沒有任何遮擋，可以直接一覽滇池和西山美景。值得一提的是，就在成交房源所在樓棟的7層，還有一套視野更好、贈送面積更多、單價自然也會更高的房源待售。那才是昆明住宅項(xiàng)目中真正的“天花板”。
綠星智慧一口氣接盤主城兩個恒大項(xiàng)目
昆明新入昆房企4家，比去年多1家
雖然土地市場供地節(jié)奏相較去年放緩不少，但今年新入昆房企數(shù)量卻比去年多一家。
除了中能建葛洲壩集團(tuán)是通過土地招拍掛外，其余幾家房企均是以“接盤俠”身份亮相的。具體為：接盤恒大林溪郡的五礦信托，現(xiàn)已更名為五礦云麓灣并即將啟動銷售；朗基接盤紫境府和頤和1898，目前兩個項(xiàng)目已經(jīng)完成更名并重啟銷售；綠城集團(tuán)旗下綠星智慧，也以投資代管形式接盤恒大城（現(xiàn)更名為綠星智慧·滇池灣畔）和玖瓏灣（現(xiàn)更名為綠星智慧·玖瓏灣）兩個項(xiàng)目，即將重啟銷售。
爛尾超20年的鼓樓大廈在今年更名為融通中心
昆明主城爛尾樓“630”清零大限已到
今年6月30日是昆明市化解的59個爛尾樓項(xiàng)目的目標(biāo)截止日。雖然官方?jīng)]有正式公布具體名單，但據(jù)云南房網(wǎng)整理發(fā)現(xiàn)，今年來至少有50多個停工項(xiàng)目有取得復(fù)工復(fù)產(chǎn)、開發(fā)商破產(chǎn)重整、尋找新接盤方等方面的進(jìn)展。
其中，最停工時間長達(dá)20年之久的北京路鼓樓大廈，也由融通集團(tuán)接盤并在今年6月初復(fù)工，目前已取得不動產(chǎn)權(quán)證。
昆明多所名�！懊褶D(zhuǎn)公”
教育方面，3月30日-31日起，主城五華區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)、官渡區(qū)、經(jīng)開區(qū)教體局發(fā)布公告共有30所“公參民”學(xué)校計(jì)劃自今年9月起轉(zhuǎn)設(shè)為公辦學(xué)校。其中不乏云師大附系、云大附系、昆工附系等老牌名校。
不過，“民轉(zhuǎn)公”學(xué)校中，絕大多數(shù)只涉及義務(wù)教育階段（即小學(xué)和初中部分），高中部并沒有算作此列，沒有改變民辦身份。由此，高中部學(xué)費(fèi)也被校集團(tuán)視作義務(wù)階段學(xué)費(fèi)收入下降后的營收支撐點(diǎn)。比如民大附中，就表示今年因初中轉(zhuǎn)為公辦，辦學(xué)經(jīng)費(fèi)減少，故高中學(xué)費(fèi)調(diào)整為2.98萬元/年，比去年上漲1萬元。
北京路2千畝城市更新項(xiàng)目正式定名為太和1903
北京路和平路、前衛(wèi)營三舊連片改造項(xiàng)目正式定名為太和1903
城改方面，今年最具里程碑意義的就是和平路前衛(wèi)營片區(qū)三舊連片改造項(xiàng)目的落地敲定。該項(xiàng)目在今年初正式透露案名：太和·1903。城改合作伙伴正是在南市區(qū)成功開發(fā)公園1903項(xiàng)目的冠江集團(tuán)。
據(jù)悉，該項(xiàng)目體量高達(dá)2064畝，橫跨城市中心一環(huán)兩側(cè)，是主城中心區(qū)域近幾年啟動的體量最大的城市更新項(xiàng)目。按照開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目總投資約166億元，建設(shè)周期為6年，預(yù)計(jì)2028年建成。目前已經(jīng)啟動征遷和“四調(diào)”等前期工作。
國博館建設(shè)范圍確定 盤龍區(qū)下了一盤大棋
此外，盤龍也謀劃了一盤城改大棋，那就是以國博館為核心延展而出的昆機(jī)-茨壩千畝城改項(xiàng)目。
今年5月，盤龍區(qū)公布國博館項(xiàng)目文保調(diào)查情況，確定了項(xiàng)目核心區(qū)約540畝規(guī)劃范圍。該項(xiàng)目與昆明三舊改造片區(qū)直接相連，嵌入總規(guī)劃面積高達(dá)1870畝。如此巨大體量，足夠讓整個茨壩片區(qū)的城市面貌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迎來一波重大升級。
云冶新廠落地安寧祿脿街道
云冶新廠落地安寧 西北新城全盤皆活
同樣對片區(qū)城市更新發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的，還有12月22日安寧祿脿街道的一場土拍。該批宗地總面積達(dá)1370畝，被云南銅業(yè)股份有限公司西南銅業(yè)分公司以4.11億元底價競得，是云冶新廠遷建項(xiàng)目建設(shè)用地。按照云銅早前發(fā)布的搬遷公告，新廠總投資約64.24億元，建設(shè)周期為23個月，最快能在2025年前完成建設(shè)工作。
隨著新廠未來建成，位于西北新城的云冶老廠也將適時遷出，不僅可以為片區(qū)釋放上千畝優(yōu)質(zhì)土地，更徹底解決影響普東片區(qū)數(shù)十年的工業(yè)污染問題，有望帶來西北新城的下一個黃金10年。
地鐵5號線開通運(yùn)營
地鐵5號線開通運(yùn)營
在市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，昆明市在今年也取得了不少成果。其中，最重磅的就是6月29日11時，正式運(yùn)營的昆明市軌道交通5號線。
5號線全長26.45千米，共設(shè)22座地下車站，最高運(yùn)行速度80千米小時，最大載客量2094人。北起世博園南到寶豐，不僅串起了云南鐵路博物館、百年滇越法式風(fēng)情街、昆明動物園、翠湖公園、云南民族村、海埂大壩、滇池風(fēng)景區(qū)等昆明眾多自然人文景觀，也是帶動昆明地鐵客流強(qiáng)度、提高換乘率的重要一環(huán)。
如果2023年地鐵1號線西北延和2號線二期開通，1號線和2號線將分線運(yùn)行，地鐵客流強(qiáng)度還將再度提升。對7、8、9三條新線路申報(bào)能起到不小幫助。
巫家壩首所學(xué)校引入學(xué)校疑為“關(guān)三小
巫家壩首所學(xué)校主體封頂，引入學(xué)校疑為“關(guān)三小”
6月30日，隨著最后一方混凝土澆筑，巫家壩26號地塊36班小學(xué)教學(xué)樓主體結(jié)構(gòu)封頂。這是巫家壩的第一所小學(xué)，從開建之初就受到了多方關(guān)注。許多人認(rèn)為，只有引進(jìn)一所名校，才配得上巫家壩的地位。面對社會期待，巫家壩所在的官渡區(qū)也對外透露，“將引入?yún)^(qū)屬省級示范學(xué)�！�。
不過，雖然相關(guān)部門還未正式對外官宣學(xué)校名字，但在高德地圖甚至打車APP上，該學(xué)校地塊已經(jīng)悄然被標(biāo)記為“關(guān)上第三小學(xué)（建設(shè)中）”。值得注意的是，官渡區(qū)此前并沒有名叫“關(guān)上第三小學(xué)”的學(xué)校，此番疑似要新成立學(xué)校。但如果是完全新成立的學(xué)校，就又沒法兌現(xiàn)“區(qū)屬省級示范”的承諾。因此，該校最終落地會是如何，現(xiàn)在看來仍頗具懸念。
昆明已募集2萬多套保租房房源
保租房項(xiàng)目接二連三落地，已募集2萬多套房源
去年以來，云南本地國企雖然在拿地方面沒有太大作為，也沒有多少新項(xiàng)目，但參與保租房建設(shè)卻十分積極，尤其是昆明本地國企，區(qū)市兩級都有公司投身保租房開發(fā)大潮中。
截止12月，僅昆明市就有昆明公租房公司、昆明交投、昆明產(chǎn)投、昆明城投、滇中城投、昆明空港集團(tuán)以及官渡區(qū)國資等10家昆明市國企宣布了保租房的計(jì)劃，已建要建的保租房數(shù)量已超2萬套。
昆明市多家國企積極參與保租房開發(fā)，是基于去年出臺允許庫存商業(yè)項(xiàng)目改為保租房的政策。因此，房源中大量有如斗南花卉小鎮(zhèn)、滇池明珠廣場、車行天下二期、博欣時代商業(yè)中心等去化困難的商業(yè)公寓項(xiàng)目在其中。
大量到來的保租房源，可為市場帶來選擇性多、租金便宜且租期穩(wěn)定的房源，有可能會對昆明年輕人租房甚至購房習(xí)慣產(chǎn)生影響。
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