昆明預售資金監(jiān)管新政新在哪里？一句話概括

昨日，昆明市政府官網(wǎng)發(fā)布了《關于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的通知》，從八個維度提出了29條規(guī)范昆明商品房預售資金監(jiān)管的措施，媒體紛紛稱為保交房新政，究竟新政新在哪里？歸納下來就一句話：預售資金監(jiān)管有了更強的可操作性。

文件名稱中的“進一步”三個字，基本為文件性質(zhì)定了調(diào)。從文件具體內(nèi)容看，與兩年前的試行政策相比，有“松”有“緊”的新版政策一方面落地執(zhí)行方法更具體，能為預售制度下如何保交付提供有明確操作性的政策支撐，但另一方面也對房企資金實力和融資能力帶來了更高要求，以往的“潛規(guī)則”玩不下去了，從而加劇行業(yè)“洗牌”。

云南房網(wǎng)將新舊政策對比，把主要幾個變化整理出來，方便網(wǎng)友了解。

昆明新版商品房預售資金監(jiān)管政策已于今年1月1日起執(zhí)行

一、監(jiān)管區(qū)域涉及昆明全域

老政策執(zhí)行區(qū)域僅針對主城中心區(qū)，而新版政策執(zhí)行區(qū)域在此基礎上，擴大至包括晉寧、東川、嵩明、尋甸、祿勸、宜良、石林及磨憨-磨丁合作區(qū)等區(qū)域，覆蓋昆明全域。

二、監(jiān)管銀行每2年招標一次，雙方監(jiān)管變?nèi)�方監(jiān)管

新版政策中，新增監(jiān)管銀行的具體確定方法。將由市住建局負責，根據(jù)商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平、經(jīng)營狀況及商品房預售資金監(jiān)管工作評價等因素，每2年開展一次公開招標，建立監(jiān)管銀行名錄交由房企按照“一次預售許可申請對應一個賬戶”的原則選擇。

值得一提的是，原本僅需房企和監(jiān)管銀行簽訂的雙方監(jiān)管協(xié)議也出現(xiàn)了變化，在新規(guī)中變?yōu)榉科�、監(jiān)管銀行和住建相關部門三方監(jiān)管協(xié)議。

三、預售資金監(jiān)管額度按120%確定，申請釋放資金難度加大

在監(jiān)管賬戶的管理中，新規(guī)規(guī)定監(jiān)管賬戶的額度按照120%確定，算是給房企的第一道資金門檻。

舉個例子，如果一個商品房預售項目經(jīng)造價咨詢機構(gòu)核算后，確定項目自預售形象至竣工交付所需資金額度為1億元，那么房企實際監(jiān)管額度將按照1億*120%計算，賬戶內(nèi)應歸集資金為1.2億元。

昆明兩版商品房預售監(jiān)管資金申請節(jié)點和額度變化（云南房網(wǎng)整理）

而新規(guī)給房企的第二道資金門檻則是監(jiān)管資金節(jié)點、可累計申請額度的變化。

新規(guī)取消了老版中無論建筑類別，只要“完成首次申辦商品房預售許可的形象進度可申請40%監(jiān)管資金”的規(guī)定，而將商品房按照建筑層數(shù)，分為七層以下（含七層）、七層至十八層（含十八層）及十八層以上三類，申請使用監(jiān)管資金，則是根據(jù)主體結(jié)構(gòu)建設進度、封頂、竣工驗收備案和房屋所有權(quán)登記等幾個節(jié)點明確比例；解除監(jiān)管的條件，也從原來“竣工驗收備案”調(diào)整為如今的“房屋所有權(quán)首次登記”。

四、公示監(jiān)管賬戶信息、提供購房人查詢服務

此外，為了保障購房人合法權(quán)益。昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)將提供查詢、核對監(jiān)管賬戶信息的服務。購房人可將房企開具的繳款單所載明的收款賬號與商品房預售許可證載明的監(jiān)管賬號進行核對，核對無誤后再行繳款。

在趨緊的新規(guī)條款之下，房企自身資金和運營能力無疑成為闖關考核關鍵。所以，新政沒有直接“一刀切”，也做出了些柔性規(guī)定。

昆明新版商品房預售資金監(jiān)管政策也有一些柔性規(guī)定

五、特殊情況可特殊使用預售資金

新規(guī)給存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風險等項目留了“一樓一策”的退路。房企在未達到剩余工程建設節(jié)點用款額度的情況下，可申請?zhí)崆笆褂脙鼋Y(jié)資金用于工程款、材料款、設備款等支付來暫過難關。

六、房地產(chǎn)開發(fā)貸可置換監(jiān)管額度

同時，新策還新增了房企與合作銀行的開發(fā)貸款可申請等額置換監(jiān)管額度，納入預售資金監(jiān)管額度內(nèi)管理的規(guī)定。也可以變相看作適當提升房企現(xiàn)金流的一種舉措，不過，想要達到條件卻有一定門檻。

政策中提到的銀行開發(fā)貸款其實在去年11月以來“金融三支箭”已有體現(xiàn)。銀行加緊對優(yōu)質(zhì)民營房企給予金融政策方面的諸多融資支持，比如碧桂園集團截止到12月2日就獲得了十家銀行逾3000億元意向性綜合授信，綠城集團截止到12月9日也獲得了超4000億元的綜合授信，在昆明都是可以按規(guī)定置換監(jiān)管額度的

但值得關注的是，對這些優(yōu)秀房企來說，預售資金監(jiān)管即使沒有向其放松，企業(yè)本身融資渠道健康、資金充裕，完成起來也不是太大的難題。但是對另外一些暫未獲得授信支持的房企而言，新策卻依然是擺在前面的巨石。如今政策更加具化嚴格，將有可能加劇樓市“馬太效應”，強者恒強，而弱者的“洗牌”也將加速。

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