隨著市場遇冷，昆明的房企拿地意愿明顯降低。在剛結(jié)束的2022年，主城土拍市場中，除了已建項目零星整合用地外，真正動手“儲糧”的房企數(shù)量非常有限。有穩(wěn)健財務(wù)支撐、積極出手并進入全國新增貨值TOP20的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、龍湖集團等實力房企，在昆明卻都已經(jīng)近2年沒有拿地了。
拿地暫停，但商品房的銷售卻沒停。這種“只出不進”的狀態(tài)，使得不少房企進入到庫存凈消耗階段。饒是如此，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2022年底，在昆明貨儲TOP20的房企中，有5成左右手里的“余糧”去化周期仍需要3-5年，最長的已經(jīng)超過15年。
2022年昆明TOP20房企貨儲情況（圖自克而瑞）
據(jù)統(tǒng)計，昆明貨儲TOP20房企中，貨儲超700萬方以上的房企僅有俊發(fā)1家，康旅集團和融創(chuàng)中國分別以367萬方和315萬方的貨儲面積位列第二、三；其余房企貨儲面積大部分在100-300萬方區(qū)間內(nèi)，小于100萬方的只有6家，分別為中鐵建、龍湖、中海、新希望、美的置業(yè)和華夏陽光。
按近三年的年均去化量進行貨儲去化周期計算，有10家房企去化周期集中于3-5年，10家超過該區(qū)間，最長的要超過15年才能消化完成。
對于貨儲去化周期健康程度，業(yè)內(nèi)并沒有一個明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
在各類數(shù)據(jù)機構(gòu)的報告中，易居嚴(yán)躍進在2017年給出的經(jīng)驗參考值為18個月，超出18個月可視為土儲規(guī)模偏大，可適當(dāng)放緩節(jié)奏。但彼時正值地產(chǎn)開發(fā)“快進快出”的階段，如今的市場形勢截然不同，這一周期未必適合房企決策。
2021年上半年，丁祖昱團隊統(tǒng)計測算的結(jié)果為，全國百強房企平均貨儲去化周期3.17年，故認(rèn)為去化周期超過兩年就是比較嚴(yán)峻的狀態(tài)。
如果以兩年的去化周期來衡量，那么昆明TOP20房企基本是超出的，但判斷房企貨儲是否合理，還要具體問題具體分析，不能一概而論。
2022年昆明TOP20房企貨儲分布情況（圖自克而瑞）
首先跟房企貨儲的區(qū)域分布有一定關(guān)系。
昆明頭部房企中除了康旅集團和海倫堡偏好采取多點布局的方式，在6個以上區(qū)域落子拿地外，其余大部分房企的布局相對集中。比如，美的置業(yè)幾乎是全部重倉盤龍區(qū)，華夏陽光有近8成貨儲押在盤龍區(qū)，招商蛇口近8成貨儲集中在官渡區(qū)，中鐵建超6成貨儲在呈貢，而且基本都是開發(fā)單個項目為主。
把雞蛋放在同一個籃子里，固然有一定好處，但同時卻會帶來整體去化表現(xiàn)受單個項目影響過重的情況。
比較典型的例子就是招商蛇口，貨儲近300萬方，大頭官渡區(qū)的貨儲占到全部貨儲的84%，去化周期超過10年，而僅依云國際社區(qū)一個項目的貨儲就有150—200萬方。
這個占地1700畝，總建面約248萬方的超級大盤位于滇中新區(qū)的小哨新城。在購房信心不足，需求回歸主城的情況下，新區(qū)項目銷售受到很大影響。所以招商蛇口的主城項目銷售情況越好，貨儲分布不合理的問題也就越突出。
與招商蛇口類似的，還有保利發(fā)展，貨儲幾乎全部集中在保利和光嶼湖和保利春湖國際兩個遠郊項目上。
昆明銷售TOP20房企土儲盤點（圖自克而瑞）
從克而瑞統(tǒng)計的土儲過50萬方項目也可以看出，遠郊大盤超過了半數(shù)，如果只看主城區(qū)，很多房企的貨儲量實際上并不多。
另外，由于昆明多數(shù)情況下土地出讓都有相當(dāng)比例的商業(yè)用地，商業(yè)庫存過高導(dǎo)致房企開發(fā)意愿很低，往往要等到住宅賣得差不多才考慮啟動商業(yè)，就算開發(fā)了也很難銷售，造成了目前的貨儲中有相當(dāng)比例為商業(yè)存貨。
進入新的一年，昆明明顯加大土地供應(yīng)，并且土地質(zhì)量較高，但能不能扭轉(zhuǎn)土地市場的頹勢，主要還是看房企的貨儲情況、拿地意愿和資金狀況。
去年在土地市場拿地主要是央國企及城投平臺類公司為主，但年末時金融政策開始向優(yōu)質(zhì)民企營業(yè)傾斜，碧桂園、龍湖、新希望等都獲得了可觀的銀行綜合授信。
隨著市場基本面逐步好轉(zhuǎn)，土地市場也會改變只能靠央企國企托市的狀況，在經(jīng)營狀況良好，貨儲去化周期健康的前提下，昆明房企適時增加貨儲，也是可以預(yù)見的事情。
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