觀點指數(shù) 前8月拿地4941萬平,房企尋求合作增儲 報告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積4941萬平方米,同比減少29.7%。8月土地投資力度最大的房企是綠城,對應(yīng)拿地支出為198.9億元。從房企布局策略來看,一二線高能級城市是絕對的重心,核心區(qū)域則更多是頭部企業(yè)之間的競爭。
供應(yīng)疲軟,地塊起拍樓面價下降 報告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地1000宗,供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積5942萬平方米,環(huán)比上升30.9%,同比下降37.5%。大部分城市土地供應(yīng)仍是較為疲軟的狀態(tài),主要體現(xiàn)在供地體量的減少和地塊起拍樓面價的下降。
成交下滑,城投成拿地主力 報告期內(nèi)城投、國企、民企和混改房企的占比分別為29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重點城市近期有城投加大拿地的現(xiàn)象,其中,按建筑面積計算,成都各城投企業(yè)拿地占全月總成交的57.8%。
城更穩(wěn)步推進(jìn),多個項目成功招商 近期城市更新繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn),不少重點項目陸續(xù)招商城更,如上海靜安北站新城城更地塊成功牽手華發(fā)和招商蛇口,廣州黃埔區(qū)珠江村則成功引入中交四航局,景業(yè)名邦正式退出。
前8月拿地4941萬平,房企尋求合作增儲
觀點指數(shù)發(fā)布的“1-9月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”顯示,報告期內(nèi)前50房企新增的土地建筑面積為4941萬平方米,同比減少29.7%。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理
其中,保利發(fā)展、萬科、華潤置地分別新增全口徑土地儲備602.4萬、458萬以及292.4萬平方米,處于領(lǐng)先位置。
單月來看,8月新增全口徑土地儲備最高的企業(yè)為保利發(fā)展,其次為萬科和綠城,分別新增134.6、89.5和60.2萬平方米。
從權(quán)益拿地金額來看,8月土地投資力度最大的房企為綠城,對應(yīng)拿地支出為198.9億元。近期綠城繼續(xù)加大在長三角的布局,在上海第二批集中供地第二輪的競拍中摘得三宗地,分別位于閔行、嘉定和青浦,總地價139億元,此外,在杭州、麗水等城市亦有收獲。
從房企的布局策略來看,一二線高能級城市是絕對的重心,核心區(qū)域則更多是頭部企業(yè)之間的競爭。以廣州為例,今年出讓的主城區(qū)地塊,多數(shù)都由保利、越秀、中海、華潤等頭部企業(yè)斬獲。
值得注意的是,頭部房企仍在維持銷售規(guī)模和資金流的相對穩(wěn)定,由于去化逐漸走弱,房企仍需保持較高的投資強度。不過,隨著心儀的土地投資標(biāo)的減少,以及拿地主體之間持續(xù)的競爭,房企合作的比例上升。
以保利發(fā)展為例,8月新增的13個項目中,5個來自合作,包括武漢城建搖中的廣州羊城食品廠地塊、安徽建工搖中的合肥雨山路東側(cè)地塊、廈門國貿(mào)搖中的福州坂中路北側(cè)地塊等。
觀點指數(shù)認(rèn)為,近期“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“限購調(diào)整”等政策陸續(xù)落地,促進(jìn)存量新房去化,有助于提升房企的投資信心。
供應(yīng)疲軟,地塊起拍樓面價下降
觀點指數(shù)監(jiān)測的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示,報告期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量3546宗;供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積19700萬平方米,環(huán)比上升37.1%,同比下降29.5%;供應(yīng)土地起始樓面價1750元/平方米,環(huán)比下降3.2%,同比下降15.3%。
數(shù)據(jù)來源:Wind、觀點指數(shù)整理
住宅用地方面,報告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地1000宗,環(huán)比增加392宗,同比減少271宗;供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積5942萬平方米,環(huán)比上升30.9%,同比下降37.5%;供應(yīng)土地起始樓面價4462元/平方米,環(huán)比上升2.1%,同比下降13.8%。
數(shù)據(jù)來源:Wind、觀點指數(shù)整理
分城市能級來看,北京4宗地預(yù)掛牌轉(zhuǎn)正,朝陽、昌平、通州、密云各1宗,總起拍價94.9億元。
廣州掛牌7個區(qū)共12宗地,總起拍價308億元,其中海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊起拍價超過111億元,規(guī)劃中還包含商務(wù)用地、商業(yè)用地等;此外,花都、從化本次共掛牌4宗地,從化地塊樓面價為4818元/平方米,花都3宗地樓面價在7000-9000元/平方米區(qū)間。
8月31日,上海第三批擬出讓住宅用地清單共17宗,其中7宗已正式掛牌,并修改了土地競拍規(guī)則,靜安、長寧采取“招掛復(fù)合”的方式,需要“先招標(biāo)后競價”;其余地塊則在競價、搖號的基礎(chǔ)上增加了競“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的環(huán)節(jié),房企對地塊的投資測算需要做更全面的考慮。
報告期內(nèi),二線城市供應(yīng)住宅用地192宗,供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積1473萬平方米,環(huán)比上升2.1%,同比下降54%;供應(yīng)起始樓面價7277元/平方米,環(huán)比上升11.6%,同比上升1.1%。
南京、杭州、無錫是報告期內(nèi)的主要供地城市,其中南京推出17幅涉宅地,總起價156.6億元,包含3宗安置房用地。該批次核心地段地塊較少,熱門地塊預(yù)測為建鄴區(qū)雙閘街道保東路以北地塊,起拍樓面價37651元/平方米。
報告期內(nèi),三線城市供應(yīng)住宅用地790宗,供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4226萬平方米,環(huán)比上升43%,同比下降24.8%;供應(yīng)起始樓面價2753元/平方米,環(huán)比基本持平,同比上升38.3%。
整體來看,大部分城市土地供應(yīng)仍處于較為疲軟的狀態(tài),主要體現(xiàn)在供地體量的減少和地塊起拍樓面價的下降。
成交下滑,城投成拿地主力
據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測,報告期內(nèi)一二三線城市成交土地數(shù)量1557宗;成交土地規(guī)劃建筑面積9725萬平方米,環(huán)比下降20.6%,同比下降51.1%;成交總價2191億元,環(huán)比下降1.6%,同比下降27.4%;成交樓面均價2252元/平方米,環(huán)比上升23.9%,同比上升48.4%。
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住宅用地方面,一二三線城市成交住宅用地366宗,成交土地規(guī)劃建筑面積2905萬平方米,環(huán)比下降13.6%,同比下降42.4%;成交總價1765億元,環(huán)比下降1.9%,同比下降23.9%;成交樓面均價6075元/平方米,環(huán)比上升13.6%,同比上升32.1%;平均溢價率4.02%。
分城市能級來看,一線城市合計成交20宗地,其中北京4宗、上海9宗、廣州3宗、深圳4宗,平均溢價率8.3%,其中頂價成交7宗,底價成交5宗,另外8宗溢價成交。
上海第二批供地中的第二輪9個地塊全部出讓,收金238.2億元,平均溢價率8.1%。除了搖中3宗地的綠城以外,其他拿地主體以本地房企為主,包括老牌房企寶華、東苑集團、同濟房產(chǎn)、上海臨港等。
深圳首例采用競“現(xiàn)房銷售面積”方式出讓的宗地競價觸頂,競現(xiàn)房銷售面積僅3輪后便觸頂,21家參拍企業(yè)中20家參與搖號,以央國企為主,最終由中鐵置業(yè)競得,樓面價41311元/平方米。
二線城市住宅用地成交較上月小幅上升。期內(nèi)主力土地成交城市包括杭州、成都、蘇州等。其中,杭州8月成交兩個批次地塊共11宗,出讓建筑面積85.8萬平方米,總成交價182.8億元,平均溢價率5.5%。
三線城市住宅用地成交繼續(xù)萎縮,盡管成交總價與上月基本持平,但成交建筑面積下滑,意味著價格較低的地塊成交越來越少。報告期內(nèi)主要土地成交城市有鹽城、徐州、泰州等。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理
觀點指數(shù)統(tǒng)計8月一二線城市住宅用地競得企業(yè)類型發(fā)現(xiàn),本月城投拿地位居前列,從權(quán)益拿地金額來看,報告期內(nèi)城投、國企、民企和混改房企的占比分別為29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重點城市近期有城投加大拿地的現(xiàn)象,其中,按建筑面積計算,成都各城投企業(yè)拿地占全月總成交的57.8%。
城更穩(wěn)步推進(jìn),多個項目成功招商
城市更新方面,據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,截至9月11日,14家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動態(tài),包括規(guī)劃調(diào)整、實施主體確認(rèn)、項目土地轉(zhuǎn)化等。
觀點指數(shù)認(rèn)為,近期城市更新繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn),不少重點項目陸續(xù)招商,如上海靜安北站新城城更地塊成功牽手華發(fā)和招商蛇口,廣州黃埔區(qū)珠江村則成功引入中交四航局,景業(yè)名邦正式退出。
項目轉(zhuǎn)化方面,卓越集團參與的深圳龍華赤嶺頭一片區(qū)、南山南新路西片區(qū)城市更新單元分別完成交地,新增可售貨值或超160億元。據(jù)悉,南山南新路西片區(qū)城市更新單元亦稱為大新南項目,首期項目案名“卓越九瓏”,周邊為大新北城市更新單元,此前由恒大作為實施主體進(jìn)行建設(shè)。
另外,綠景白石洲璟庭獲批預(yù)售,1257套住宅和1489套公寓將入市,住宅戶型面積108-405平方米,備案均價約11.39萬/平方米。該項目屬于白石洲舊改一期,未來將分三期推出剩余項目,其中三期、四期項目引入了萬科投資。
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