版納樓市一夜翻身？真相：成交連漲3個(gè)月，房價(jià)一路下跌

春節(jié)期間，隨著疫情封控放開和云南旅游熱度大幅上升，西雙版納樓市成交火爆的場景充斥在朋友圈和各種媒體報(bào)道中。

這讓很多人產(chǎn)生了一種錯(cuò)覺：低迷了很久的版納樓市，似乎在一夜之間翻身了。

真實(shí)情況到底是怎樣的？克而瑞近日發(fā)布了版納春節(jié)樓市專題研究報(bào)告，第三方數(shù)據(jù)作為佐證，再結(jié)合云南房網(wǎng)近期了解到的一些情況，就可以對(duì)版納近期的市場行情做些客觀的解讀了。

版納某樓盤曬出的春節(jié)期間售樓部到訪實(shí)景

版納樓市近期到底發(fā)生了什么變化？

先說結(jié)論一，春節(jié)期間版納樓市成交量增長幅度較大，這確有其事，但這波成交升溫并不是從春節(jié)才突然開始的，實(shí)際上版納的成交量已經(jīng)連漲了三個(gè)月。

結(jié)論二，版納樓市成交量上升，有走出低谷的趨勢，但房價(jià)仍在下跌通道中。

如上圖所示，版納去年的住宅成交量呈現(xiàn)出兩頭大中間小的走勢，去年10月成交最低，僅為4.12萬方，從去年11月份開始成交猛漲了三個(gè)月，環(huán)比增幅分別為150%、43%和41%，今年1月成交量達(dá)到了13個(gè)月來的最高值20.87萬方。

但房價(jià)走勢并沒有同步，1月份6480元的成交均價(jià)不僅較上月下降了，而且還在13個(gè)月成交均價(jià)中排倒數(shù)第三位，比較去年春節(jié)的成交量價(jià)，可以看出，版納樓市在春節(jié)銷售高峰期都有較明顯的以價(jià)換量現(xiàn)象。

從1月份各州市的橫向比較看，版納一枝獨(dú)秀，成交量遙遙領(lǐng)先除昆明外的其他州市，遠(yuǎn)超大理、麗江、騰沖等旅游熱點(diǎn)城市。游客多了，不見得文旅地產(chǎn)就會(huì)迎來春天。

那么版納1月份賣出的是些什么樣的房子？

數(shù)據(jù)顯示，從面積和價(jià)格上看，低總價(jià)、小戶型是今年春節(jié)期間版納樓市的成交主力。其中70平米以下戶型市占率42%，總價(jià)40萬以下市占率43%。與云南房網(wǎng)了解到的情況相符，據(jù)多個(gè)項(xiàng)目置業(yè)顧問反映，他們最好賣的就是40萬左右的小戶型產(chǎn)品。

從客戶來源看，版納樓市的外銷特征更為鮮明，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士也都一致認(rèn)為，主要是省外客戶推動(dòng)了近期樓市的火熱。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間的黑龍江省客戶占比最多，達(dá)到23%，其次是四川占比18%，北方省份占比合計(jì)63%。這組數(shù)據(jù)充分顯示出版納氣候?qū)τ诒狈饺说奈�引力，似乎也�?yàn)證了版納將成為第二個(gè)三亞的戲言。

但分樓盤看，不同項(xiàng)目之間的表現(xiàn)也有明顯分化。央企以及大牌房企的項(xiàng)目普遍到訪表現(xiàn)要優(yōu)于弱品牌房企的項(xiàng)目。

因此，不少弱品牌房企的項(xiàng)目就采用了“渠道高傭”加上“降價(jià)跑貨”的雙重策略，而這些項(xiàng)目的成交占比又很高，所以就導(dǎo)致1月份版納樓市成交量確實(shí)有顯著上升但成交價(jià)格反而環(huán)比下降。

比如版納銷冠項(xiàng)目遠(yuǎn)達(dá)雨林時(shí)光，1月份共成交了484套，而成交均價(jià)僅在6000左右，對(duì)于春節(jié)期間整體成交均價(jià)就會(huì)有比較大的影響。

怎么看待版納樓市春節(jié)這波行情？

歸根到底，版納樓市之所以在今年春節(jié)成交量有所回升，主要還是因?yàn)閮r(jià)格確實(shí)夠便宜，不少項(xiàng)目主推適銷對(duì)路的小戶型產(chǎn)品，拉低購房總價(jià)門檻，潛在客戶群體大幅增加。版納的旅居康養(yǎng)已漸成氣候，在疫情管控放松后，拉動(dòng)成交增長，走出低谷可以期待。

像前面提到的遠(yuǎn)達(dá)雨林時(shí)光項(xiàng)目，近期優(yōu)惠和渠道返點(diǎn)疊加后，總價(jià)30多萬就能買一套70年產(chǎn)權(quán)住宅，還有春節(jié)賣了65套的融創(chuàng)西雙版納旅游度假區(qū)，成交主力也是60多和70多平米的小戶型。

版納房價(jià)之所以仍在下跌，背后的原因除了市場整體下行之外，也和版納自身存量高企有直接關(guān)系。

根據(jù)克而瑞2022年云南市場年報(bào)，版納2022年新增供應(yīng)面積82.13萬方，增量除昆明外僅次于曲靖；而版納的住宅存量達(dá)到180.16萬方，存量排名云南各州市第4位。

庫存壓頂，加上樓市大環(huán)境影響，版納從2018年開始房價(jià)就跌跌不休，成交均價(jià)從2018年的8108元一路下行，到2022年上半年，整體均價(jià)跌入6字頭，最近三個(gè)月即便成交量猛增，但價(jià)格依然徘徊在6500—6600附近，較去年上半年的均價(jià)又進(jìn)一步下降。

整體來看，自2019年新增供應(yīng)高峰之后，版納的新房供應(yīng)量呈減少趨勢，供過于求的態(tài)勢已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，如果銷量增長的勢頭能保持，版納去庫存的前景還是比較樂觀的。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。