戴德梁行：2022年昆明住宅市場(chǎng)明顯遇冷，購(gòu)房者觀望情緒濃厚

3月29日，戴德梁行發(fā)布《2022年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告。該報(bào)告從甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)回顧了2022年昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并展望了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展前景。其中提到，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)控時(shí)代后，昆明住宅的投資性需求得到遏制，住宅市場(chǎng)遇冷。

中海國(guó)際中心實(shí)景圖 供圖

住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大幅下跌 工業(yè)用地供需兩熱    

報(bào)告中透露，2022年，深圳全年平均房?jī)r(jià)達(dá)67868元平方米，為全國(guó)城市房?jī)r(jià)最高；昆明全年平均房?jī)r(jià)為13810元平方米，與重慶、長(zhǎng)沙差不多。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)控時(shí)代后，昆明住宅投資性需求得到遏制，住宅市場(chǎng)遇冷。近年來(lái)購(gòu)房者比較看好的官渡區(qū)，2022年房?jī)r(jià)上漲乏力，銷售量也有縮水。

戴德梁行華西區(qū)研究部助理董事賈萱認(rèn)為，2022年，昆明住宅市場(chǎng)筑底。從供應(yīng)端角度看，在經(jīng)歷了疫情影響、房企債務(wù)問(wèn)題等不利因素的沖擊后，昆明住宅市場(chǎng)明顯趨冷，供應(yīng)量大幅下跌；從需求端來(lái)看，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，投資性需求減弱，市場(chǎng)需求主要以本地購(gòu)房者改善型需求為主。未來(lái)，隨著各項(xiàng)助力樓市回暖的政策落地，昆明住宅市場(chǎng)的困境有望得到緩解。但短期內(nèi)消費(fèi)端信心尚未觸底，加之宏觀經(jīng)濟(jì)仍需恢復(fù)，住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定。

另外，近年來(lái)昆明工業(yè)物流發(fā)展迅速，2022年，昆明工業(yè)用地供需兩熱，供應(yīng)和需求占比同比均大幅提升。隨著區(qū)域性國(guó)際物流樞紐城市建設(shè)的深入，作為面向南亞、東南亞和環(huán)印度洋周邊經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際陸港城市和區(qū)域性國(guó)際航空貨運(yùn)樞紐，未來(lái)，昆明的工業(yè)物流用地將持續(xù)得到資本的熱烈追逐。

昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率同比大幅下降9.01個(gè)百分點(diǎn)    

據(jù)戴德梁行公布的報(bào)告，近5年來(lái)，昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅增加1宗新供應(yīng)（恒隆廣場(chǎng)，2019年）。2022年無(wú)新增供應(yīng)，全市存量維持在864886平方米。2023年，中海國(guó)際中心正式入市，昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)隔4年又迎來(lái)新項(xiàng)目；該項(xiàng)目也是官渡區(qū)的第一個(gè)全自持超甲級(jí)寫(xiě)字樓。

報(bào)告顯示，昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求面臨沖擊，為吸引客戶，業(yè)主均采取以價(jià)換量措施或大幅度優(yōu)惠，全市租金同比下跌至79.88元平方米月。在此背景下，大量企業(yè)以較低價(jià)格進(jìn)駐品質(zhì)更好的樓宇，促進(jìn)了凈吸納量的增長(zhǎng)。2022年，昆明全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納達(dá)77892平方米，空置率同比大幅下降9.01個(gè)百分點(diǎn)至18.24%。

分區(qū)域看，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的盤(pán)龍區(qū)表現(xiàn)最佳，租金達(dá)90.05元平方米月，空置率為14.72%，比五華區(qū)、西山區(qū)要低。

戴德梁行成都公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管席芳認(rèn)為，疫情防控雖然進(jìn)入了新階段，但市場(chǎng)恢復(fù)仍需要時(shí)間，且未來(lái)新項(xiàng)目的加入將加劇昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加之市場(chǎng)需求基本以置換為主，企業(yè)承租能力較差，短期內(nèi)全市租金仍呈現(xiàn)動(dòng)蕩調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

席芳指出，《昆明市“十四五”科技創(chuàng)新規(guī)劃》中提到，到2025年，昆明將基本形成具有較強(qiáng)影響力的區(qū)域性國(guó)際科技創(chuàng)新中心，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量將達(dá)到3000家。作為載體的甲級(jí)寫(xiě)字樓或?qū)⒊舜藮|風(fēng)，破解困境，迎來(lái)新發(fā)展機(jī)遇。

夜間經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力 商業(yè)煥新助市場(chǎng)發(fā)展    

2022年，在諸多因素的影響下，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)2022年未錄得新增供應(yīng)，全市存量維持在2902200平方米；部分老舊項(xiàng)目閉店煥新，一定程度上推動(dòng)昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的品質(zhì)升級(jí)。

2022年，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的平均租金為403.15元平方米月，同比下降0.91%；空置面積增加，同比上漲2.74個(gè)百分點(diǎn)至16.42%。

分析指出，近年來(lái)，昆明市積極培育、壯大夜間文旅消費(fèi)這一新模式，斗南花市、昆明老街—南強(qiáng)街巷以及昆明公園1903文體商旅綜合體入選國(guó)家級(jí)夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)名單，夜間文旅消費(fèi)正成為昆明文旅消費(fèi)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

戴德梁行華西區(qū)研究部助理董事賈萱認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，以及給消費(fèi)者更良好的購(gòu)物體驗(yàn)，昆明部分人氣較旺的購(gòu)物中心開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目更新，通過(guò)翻新老舊部位、重新規(guī)劃室內(nèi)布局、動(dòng)線、業(yè)態(tài)等，升級(jí)整個(gè)項(xiàng)目，獲得了商家和消費(fèi)者的好評(píng)。未來(lái)，老舊項(xiàng)目的煥新或?qū)⒊蔀閮?yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的又一大助力。

賈萱指出，2022年發(fā)布的《云南省促消費(fèi)穩(wěn)增長(zhǎng)三年行動(dòng)計(jì)劃（2022—2024年）》提出，要“進(jìn)一步提升全省中心城市夜間消費(fèi)占比，打造一批夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)”，作為云南的省會(huì)，昆明勢(shì)必成為先行者。未來(lái)，隨著夜經(jīng)濟(jì)持續(xù)推進(jìn)，夜間商業(yè)也將迎來(lái)蓬勃發(fā)展機(jī)遇。

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