昆明規(guī)劃之痛：商業(yè)開(kāi)發(fā)的剎車(chē)踩得太晚了

前不久，云南房網(wǎng)報(bào)道了商業(yè)綜合體項(xiàng)目大都破產(chǎn)重整的消息，算上大都，昆明近幾年已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)重整的純商業(yè)項(xiàng)目，或者包含大體量商業(yè)的綜合型項(xiàng)目就有至少14例，名單如下：

如果加上早已爛尾，很可能也會(huì)走上破產(chǎn)之路的虹橋國(guó)際、博欣國(guó)際、齊泰城等商業(yè)項(xiàng)目，昆明陷入困境的商業(yè)項(xiàng)目（含大體量商業(yè)的綜合性項(xiàng)目）就有將近20個(gè)。

這么多商業(yè)項(xiàng)目不得不走上破產(chǎn)之路，除了開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)方面的原因，與項(xiàng)目性質(zhì)不無(wú)關(guān)系。相比起住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目如果包括大體量的購(gòu)物中心，也就是俗稱(chēng)的“大盒子”，開(kāi)發(fā)商往往很難銷(xiāo)售，不得不自持，資金壓力極大。自持的話后期經(jīng)營(yíng)還要持續(xù)投入，有些甚至長(zhǎng)期虧損，如果不是實(shí)力非常雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，往往會(huì)被大型商業(yè)拖死。

即便是可以銷(xiāo)售的商業(yè)物業(yè)，比如公寓和寫(xiě)字樓，由于售價(jià)大大低于住宅，開(kāi)發(fā)成本卻高于住宅，開(kāi)發(fā)商往往虧本銷(xiāo)售，但即便如此，銷(xiāo)售速度也很慢，同樣給開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流帶來(lái)非常大的考驗(yàn)。

商業(yè)物業(yè)讓房地產(chǎn)企業(yè)死去活來(lái)，歸根結(jié)底是太多了，開(kāi)發(fā)量嚴(yán)重過(guò)剩，尤其是大型集中式購(gòu)物中心，早已不適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物時(shí)代的消費(fèi)場(chǎng)景，昆明卻還大量開(kāi)發(fā)，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入資金黑洞。

大盒子商業(yè)一度是昆明城中村改造項(xiàng)目的標(biāo)配

正因?yàn)樯虡I(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，所以早在6年前，昆明市就對(duì)許多片區(qū)和地塊的控詳規(guī)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)規(guī)的總趨勢(shì)是削減商業(yè)開(kāi)發(fā)比重，增加住宅，僅2017年削減的商業(yè)開(kāi)發(fā)面積就有500萬(wàn)平方米之多，像巫家壩、草海等片區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)體量其實(shí)都已減少。

這種調(diào)規(guī)勢(shì)頭一直延續(xù)到今年，今年已經(jīng)有下馬村二期、東華北區(qū)等片區(qū)削減了商業(yè)開(kāi)發(fā)體量，有些已經(jīng)出讓的土地也有規(guī)劃調(diào)整，比如原本全部是商業(yè)地塊的孔雀鎮(zhèn)，最近就有一個(gè)地塊調(diào)整為住宅用地；三千時(shí)光的商業(yè)開(kāi)發(fā)用地也被調(diào)整為教育用地。

但即便昆明市已經(jīng)連續(xù)五六年大力度削減商業(yè)開(kāi)發(fā)面積，卻仍舊有許多片區(qū)和項(xiàng)目需要調(diào)規(guī)，說(shuō)明昆明市給商業(yè)開(kāi)發(fā)踩剎車(chē)的時(shí)間有點(diǎn)太晚，這幾年都是在做亡羊補(bǔ)牢的工作。既然一直在補(bǔ)卻一直沒(méi)有補(bǔ)完，進(jìn)一步說(shuō)明昆明原來(lái)的規(guī)劃原則有多么離譜。

昆明商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃太多，除了總量過(guò)剩，更主要的問(wèn)題是大盒子商業(yè)實(shí)在太多，尤其是10多年前集中上馬的那一批城改項(xiàng)目，如果不是規(guī)模很小，幾乎都是住宅+寫(xiě)字樓+購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)模式，大宥城、馬街摩爾城就是最典型的例子。這一批項(xiàng)目除個(gè)別外，大部分商業(yè)體都慘淡經(jīng)營(yíng)，有些則干脆爛尾。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家說(shuō)，昆明在城市規(guī)劃方面的確存在商業(yè)占比過(guò)高，對(duì)商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃要求缺乏前瞻性，商業(yè)布局也過(guò)于隨意的問(wèn)題。雖然這幾年開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，但一來(lái)是調(diào)整的有點(diǎn)晚，二來(lái)又有過(guò)于考慮土地出讓成功率的功利主義傾向，對(duì)已經(jīng)出讓項(xiàng)目的調(diào)規(guī)，更是受開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的左右，有時(shí)候“按鬧分配”，也缺乏合理性和規(guī)劃公平。

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