悲觀情緒在蔓延

剛剛過去的7月，無疑是中國房地產(chǎn)歷史上政策頒布密度最大的一個月，在國家層面，“房住不炒”的提法消失了，改善性需求開始鼓勵了，房企的融資需求開始支持了，限購紛紛取消了，新房貸款繼續(xù)優(yōu)惠不說，連存量房貸的利率也有了商量余地。

在本地，昆明市也在7月中旬頒布了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的23條措施。雖然“昆明23條”的出臺時間是在中央為房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)之前，所以仍有“房住不炒”的提法，可是刺激本地樓市，營造寬松開發(fā)環(huán)境的意圖卻很明顯。

從上到下這么多新政策、新提法，效果卻暫時還沒有看到，相反，7月全國百強房企的銷售金額卻創(chuàng)下近年新低，近7成百強房企單月業(yè)績同比降低，同比降幅超過50%的有36家。前7月累計，百強房企銷售業(yè)績增速由正轉負。

在昆明，根據(jù)銘騰機構的數(shù)據(jù)，7月昆明主城新建住宅銷售面積僅有24萬平米，是一年來的第二低，僅比今年1月略高。而成交價格也繼續(xù)下滑，比6月又降低了2%。

7月份昆明新建住宅成交量是一年來的第二低（圖源：銘騰機構）

7月昆明房價繼續(xù)下滑并不奇怪，因為安居集團有兩個均價不到萬元的項目剛剛開盤，正在熱銷，還有幾個樓盤也不得不跟進降價，但奇怪的是低價并未刺激成交，7月昆明住宅成交量不僅沒有增長，反倒大幅下降，呈現(xiàn)出“量價齊跌”的糟糕局面。

當然，7月的房地產(chǎn)政策調(diào)整基本都在下旬，尤其中央對房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)更是到了7月底，市場反饋有滯后性，7月的銷售數(shù)據(jù)不好看也能理解，但在政策形勢已經(jīng)明朗后，開發(fā)企業(yè)的反應卻比較悲觀，并不認為樓市會迎來多大反彈。

尤其是在昆明市場上，由于限購其實早已名存實亡，對首套房的認定本來也很寬松，國家層面的政策調(diào)整其實意義不大，新出臺的23條更多是為了改善開發(fā)環(huán)境，對提高銷量的作用有限，所以在“昆明23條”公布后的兩個星期，成交量并沒有什么明顯變化。

相反，由于昆明市場上出現(xiàn)個別房企和樓盤采取了以鄰為壑的競爭策略，導致昆明新房價格有失守的危險，雖然熱門地段的高端樓盤影響不大，可是數(shù)量眾多的剛需項目，卻有可能在新的價格低點上出現(xiàn)互相搶奪客戶的零和局面。

為什么房價降下來了，利率、契稅的優(yōu)惠多了，不能讓各個項目一齊網(wǎng)銷皆大歡喜呢？開發(fā)商們說，歸根結底是買房的人少了，大家的收入預期下降了，光刺激房地產(chǎn)是沒有用的。

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