觀點(diǎn)指數(shù) 今年年初，房企推盤的熱情高漲，所推項(xiàng)目的質(zhì)量也相對(duì)更高，這也推動(dòng)了市場結(jié)構(gòu)性“小陽春”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

而這種現(xiàn)象的前提條件，則是過去兩年房企獲取項(xiàng)目的區(qū)域集中化，京津冀、長三角、大灣區(qū)的核心城市是主要的標(biāo)的城市。

2023年7月3日，建發(fā)在佛山強(qiáng)勢(shì)拿地，摘得大瀝河西黎邊地段一宗商住地以及大瀝鎮(zhèn)岳利沙地段桂和路以東、佛山水道以北地段01-07宗地,總地價(jià)接近36億元。

前者最終的成交價(jià)為26.56億元，溢價(jià)率51.2%，折合樓面價(jià)約24350元/㎡；后者最終成交價(jià)9.38億元，溢價(jià)率23.7%，折合樓面價(jià)約21036元/㎡。

目前，上述項(xiàng)目均已開放樣板間，河西黎邊項(xiàng)目名稱定為建發(fā)燈湖縵云，佛山水道項(xiàng)目名稱定為建發(fā)燈湖天峯。

在廣州、深圳項(xiàng)目拓展難度較大的情況下，建發(fā)選擇從中心城市周邊入手，加大在大灣區(qū)的布局。

佛山“基地”

從建發(fā)目前在大灣區(qū)的整體項(xiàng)目情況來看，佛山是其重要的布局城市。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年建發(fā)在佛山將有4個(gè)項(xiàng)目可供銷售，分別為建發(fā)德信三堂院、建發(fā)融創(chuàng)雅居樂和璽以及即將開盤的建發(fā)燈湖天峯和建發(fā)燈湖縵云。

而建發(fā)在大灣區(qū)的其他項(xiàng)目分別有深圳的璟悅軒公寓、廣州的九龍倉央璽和明珠灣璽、珠海的建發(fā)央璟和建發(fā)悅璽、東莞建發(fā)縵云、江門的玖云府和新會(huì)和璽。

對(duì)比其在大灣區(qū)其他城市的貨源，佛山的份量顯然更重。

據(jù)了解，即將開盤的燈湖天峯和燈湖縵云項(xiàng)目主推改善性的大面積戶型，有別于此前佛山的布局項(xiàng)目單戶面積低于144平方米，此次兩個(gè)項(xiàng)目中最大的戶型面積達(dá)到320平方米。

其中，燈湖天峯規(guī)劃總戶數(shù)328戶，戶型面積主推131至151平方米，另外有少量240平方米的大平層，吹風(fēng)價(jià)最低3.7萬元/平方米，而較早前為3.5萬元/平方米，意味著建發(fā)對(duì)項(xiàng)目的銷售比較有信心，當(dāng)然實(shí)際售價(jià)需要等開盤時(shí)揭曉。

燈湖縵云規(guī)劃總戶數(shù)495戶，戶型面積主推190至235平方米，此外亦涵蓋170至310平方米的大平層，吹風(fēng)價(jià)最低4.8萬元/平方米。據(jù)了解，燈湖縵云采用的建筑風(fēng)格是建發(fā)力推的新中式風(fēng)格。另外，還做了一些迎合本土購房者的設(shè)計(jì)，例如運(yùn)用風(fēng)水學(xué)對(duì)7棟住宅進(jìn)行整體排布，連成“北斗七星”，帶有吉祥的象征；打造的下沉式圓形會(huì)所則有“聚寶盆”的寓意。從這些講究風(fēng)水的設(shè)計(jì)可以看出，建發(fā)找到了在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上符合當(dāng)?shù)刭彿空咂玫奈c(diǎn)。

同時(shí)，項(xiàng)目本身良好的景觀資源和區(qū)位也可以為項(xiàng)目帶來不少的關(guān)注度。

當(dāng)然，這并不意味著項(xiàng)目的必然成功，實(shí)際要以開盤后的銷售情況來評(píng)價(jià)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，建發(fā)在大灣區(qū)的項(xiàng)目操盤能力仍處在鍛煉和成長的過程中。

“鎩羽”往事

2023年末，建發(fā)在東莞的另一個(gè)“縵云”項(xiàng)目開盤。東莞縵云是建發(fā)在2023年6月28日以15%的溢價(jià)率、總價(jià)14.6億元在17家房企中通過終次報(bào)價(jià)競得的，樓面價(jià)25999元/平方米。該價(jià)格刷新了當(dāng)時(shí)南城街道的樓面價(jià)記錄。

據(jù)了解，東莞縵云產(chǎn)品為128至181平方米的平層戶型，首推3號(hào)樓和5號(hào)樓，合計(jì)186套房源，開盤均價(jià)較備案價(jià)格有一定折讓，實(shí)際均價(jià)約為4.6萬元/平方米，最低4.35萬元/平方米。

開盤后，項(xiàng)目并未發(fā)布銷售喜報(bào)，成交效果或不太理想。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月2日，東莞縵云已認(rèn)購（含備案、簽約等）132套，可售貨源54套，去化率71%，整體去化效率不算差。

但從價(jià)格來看，目前“建好房”小程序顯示東莞縵云均價(jià)為4萬元/平方米，較開盤時(shí)的均價(jià)有超過10個(gè)百分點(diǎn)的下降，而目前銷售的貨源仍是開盤時(shí)的那一批。

此外，東莞縵云曾推出首付分期的銷售政策，一定程度上透露出對(duì)銷售進(jìn)度的焦慮。一方面，項(xiàng)目本身占地面積僅1.8萬平方米，與改善需求不太契合；另一方面，項(xiàng)目位置距離西平西站商圈、東莞主城區(qū)等核心片區(qū)有一定距離，不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

在更早之前，建發(fā)便有在大灣區(qū)布局。2017年12月，建發(fā)首入廣州，斥資40億元競得廣州白云區(qū)石井鎮(zhèn)石潭路444號(hào)地塊，溢價(jià)率37.3%，樓面價(jià)29952元/平方米。2019年3月，建發(fā)九龍倉央璽開盤，同樣定位為新中式風(fēng)格及改善戶型。

據(jù)了解，建發(fā)九龍倉央璽共規(guī)劃1050戶，盡管首次開盤熱度較高，但后續(xù)銷售乏力，銷售周期已超過5年。目前，該項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，建發(fā)九龍倉央璽尾盤剩余43套住宅未網(wǎng)簽。

事實(shí)上，除了建發(fā)以外，許多外來房企也希望進(jìn)入大灣區(qū)，包括這兩年已成功落子的國貿(mào)地產(chǎn)、湖北聯(lián)投、武漢城建、南通亞倫等。

但要適應(yīng)大灣區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境則需要一定過程。

一方面，大灣區(qū)是目前城市更新推進(jìn)速度最快、范圍最廣的地區(qū)之一，許多企業(yè)通過城市更新可以獲得優(yōu)質(zhì)和充足的土地儲(chǔ)備，這些地塊可能有著招拍掛項(xiàng)目難以匹敵的區(qū)位和成本。另外，熟悉本地市場的企業(yè)也可以通過勾地獲得優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

另一方面，大灣區(qū)購房者的關(guān)注點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)與其他地方存在不少差異，例如，在房屋“坐北向南”的問題上，本地購房者并不會(huì)有太多執(zhí)念，但在性價(jià)比、戶型實(shí)用率、屋內(nèi)格局、風(fēng)水等方面有很多講究。對(duì)于不熟悉本土環(huán)境的企業(yè)來說，要適應(yīng)市場，打造出“爆款”產(chǎn)品并不是一件簡單的事。

從近期許多外來房企拿地，到建發(fā)在大灣區(qū)的多次嘗試，可以看出，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場存在著不少機(jī)會(huì)，房企也希望可以實(shí)現(xiàn)對(duì)這片土地的深耕。多年前，華潤和萬科也曾被認(rèn)為是“過江龍”，如今已經(jīng)在市場上占據(jù)重要的地位。在新的一輪地產(chǎn)周期中，或許會(huì)有新的房企實(shí)現(xiàn)本土化，值得拭目以待。

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