“大約從上周二開(kāi)始，我的手機(jī)就響個(gè)不停，之前掛牌的很多業(yè)主現(xiàn)在想調(diào)價(jià)�！�
在昆明北二環(huán)一家中介門(mén)店里，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉如是說(shuō)。
自從9月18日昆明“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地以后，原本接近于無(wú)所事事?tīng)顟B(tài)的小劉突然忙碌起來(lái)，“這兩天我們這一片的門(mén)店，經(jīng)常只留店長(zhǎng)看店，其他同事全部去對(duì)接客戶(hù)了�！�
另一邊，在北市區(qū)某醫(yī)美機(jī)構(gòu)就職的黃醫(yī)生，最近這一周時(shí)間里看房快把腿跑斷了。
5年前在滇池邊買(mǎi)了一套瞰滇洋房的她，現(xiàn)在上下班單邊通勤超過(guò)1個(gè)小時(shí)，非常痛苦。
想在市區(qū)重新買(mǎi)一套，苦于已經(jīng)失去首套房貸款資格。為了騰出資格，5年前130萬(wàn)入手的瞰滇洋房，已經(jīng)降價(jià)到110萬(wàn)但都賣(mài)不掉。
而此次“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，她覺(jué)得“賣(mài)一買(mǎi)一”已經(jīng)沒(méi)有必要，滇池邊的房子大可留著養(yǎng)老，20%的首付她也能接受在北市區(qū)再買(mǎi)一套。
如果再參照一下第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，9月第三周“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，昆明住房成交量?jī)r(jià)均有一定程度上升。
昆明商品住宅周度供求走勢(shì)（圖源克而瑞云南）
也就是說(shuō)，不管從中介、購(gòu)房者的直接反饋，還是從第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)反饋中都可以發(fā)現(xiàn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)后，確實(shí)讓昆明樓市出現(xiàn)了一些暖意。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要激活了哪一塊市場(chǎng)？
關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的細(xì)則網(wǎng)上已有很多解讀，這里我們不做贅述。
一句話(huà)概括就是：比如你在官渡區(qū)有套房還在還貸，第二套房只要買(mǎi)在官渡以外的其他區(qū)縣市，貸款時(shí)就可以按首套房算，享受2成首付和相應(yīng)利率。
理論上“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)市場(chǎng)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橹皇墙档土速I(mǎi)二套房的上車(chē)門(mén)檻，受益群體只包括想買(mǎi)二套或多套房的群體，以及想改善換房的群體。
但不可否認(rèn)，現(xiàn)在昆明樓市里改善換房群體才是主力，同時(shí)有購(gòu)置多套房需求的人也不少。
昆明140平米以上大戶(hù)型成交占比已經(jīng)接近一半（圖源克而瑞云南）
所以昆明這個(gè)比較有特色的，按區(qū)劃分的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)市場(chǎng)造成的實(shí)際帶動(dòng)作用要比想象中要大一些。
而之所以政策選擇在“金九銀十”雙節(jié)前出臺(tái)，相信也不是巧合，昆明在高成交期給到市場(chǎng)一定的政策空間，讓開(kāi)發(fā)商在年內(nèi)能爭(zhēng)取沖一波業(yè)績(jī)，緩解一下壓力。
“金九銀十”+“認(rèn)房不認(rèn)貸”，今年雙節(jié)有什么機(jī)會(huì)？
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，剛需群體基本可以忽視這次政策。
而對(duì)于有換房計(jì)劃的，或者有計(jì)劃多購(gòu)置一套房的人群來(lái)說(shuō)，今年的“金九銀十”則是不能錯(cuò)過(guò)的理想出手時(shí)機(jī)。
現(xiàn)階段不僅房?jī)r(jià)觸底，還疊加首套房3.85%的史上最低利率，同時(shí)為了沖擊“金九銀十”，許多樓盤(pán)也給出了相當(dāng)有誠(chéng)意的折扣。
不管是前文舉例的，一些想要跨區(qū)購(gòu)房解決通勤問(wèn)題的情況，還是一些家庭成員比較多，一套房住不下的情況，現(xiàn)在最應(yīng)該做的就是抓住機(jī)會(huì)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，因“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策針對(duì)性比較強(qiáng)，只有偏高端的樓盤(pán)才是受益者。
所以一些嗅覺(jué)比較靈敏的高端樓盤(pán)，近期已經(jīng)在謀劃一些大動(dòng)作，以期在雙節(jié)和整個(gè)“金九銀十”期間收獲更多關(guān)注。
比如云南建投在南市區(qū)開(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán)朝朝暮暮，就選擇在節(jié)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)順勢(shì)推出自己壓箱底的279平米樓王產(chǎn)品。
“金九銀十”朝朝暮暮先手開(kāi)大，279平米樓王有何亮點(diǎn)？
朝朝暮暮這個(gè)樓盤(pán)今天很多人應(yīng)該不陌生，作為建投集團(tuán)首個(gè)TOP級(jí)豪宅項(xiàng)目，朝朝暮暮區(qū)位核心、配套出眾、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)頗多。
云南建投朝朝暮暮
自2021年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，朝朝暮暮的143、202平米等戶(hù)型都取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。
至于朝朝暮暮的樓王279戶(hù)型，則只是在早期的宣傳資料里面出現(xiàn)過(guò)，兩年來(lái)一直沒(méi)有正式亮相銷(xiāo)售。
朝朝暮暮279平米戶(hù)型
這套279平米樓王，和市面上其他大平層相比有兩大不同：
一是毛坯交付，區(qū)別于市場(chǎng)上其他大平層全都采用高標(biāo)準(zhǔn)精裝的做法，朝朝暮暮279給到業(yè)主更多的個(gè)性化選擇空間。
二是側(cè)重實(shí)用性，區(qū)別于市場(chǎng)上其他大平層動(dòng)輒360平米3房，100多平米1房的“浪費(fèi)”式設(shè)計(jì)，朝朝暮暮的設(shè)計(jì)風(fēng)格都更注重功能性。
像這套279采用6房2廳1廚5衛(wèi)的布局，完全滿(mǎn)足二胎、三胎、四代同堂等各種結(jié)構(gòu)的家庭使用，保姆間也已經(jīng)預(yù)留。
朝朝暮暮之所以選擇在“金九銀十”雙節(jié)之際掏出自己的壓箱底產(chǎn)品，一方面當(dāng)然是不想錯(cuò)過(guò)這次政策和市場(chǎng)雙重機(jī)會(huì)窗口。
另一方面，今年底朝朝暮暮即將竣工交付，已經(jīng)是妥妥的準(zhǔn)現(xiàn)房。
目前項(xiàng)目各樓棟主體已封頂；屋面結(jié)構(gòu)、砌筑抹灰、屋面鋁合金造型、門(mén)窗框安裝都已完成；玻璃安裝完成70%，精裝修完成40%；土方回填完成，消防管、風(fēng)管、橋架安裝完成，地下室地坪完成，地下室雙飛粉刮白完成，室外景觀完成40%，電梯安裝完成。
朝朝暮暮現(xiàn)狀
在國(guó)慶收假后，項(xiàng)目的實(shí)景展示區(qū)就要正式開(kāi)放，整體推盤(pán)進(jìn)度接近尾聲，自然也就到了樓王該壓軸亮相的時(shí)候。
拿捏細(xì)分市場(chǎng)，走出自己的路
回顧朝朝暮暮的開(kāi)發(fā)歷程，正如它自己的宣傳標(biāo)語(yǔ)“與昆明所有樓盤(pán)都不同”一樣，建投在實(shí)用型大平層豪宅這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)里，確實(shí)走出了自己的道路。
一個(gè)地段上無(wú)可挑剔的樓盤(pán)，周邊商圈、地鐵（7號(hào)線(xiàn)報(bào)批中）、醫(yī)院、學(xué)校一大堆，屬于躺平就能賣(mài)房的項(xiàng)目，卻偏偏要死磕產(chǎn)品。
朝朝暮暮區(qū)位配套圖
而產(chǎn)品上也不是做表面功夫，不盲目堆砌豪裝自我標(biāo)榜，而是選擇將錢(qián)用在該用的地方，比如公區(qū)會(huì)所的打造、風(fēng)雨連廊的獨(dú)特設(shè)計(jì)等方面。
朝朝暮暮會(huì)所效果圖
在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上，朝朝暮暮也沒(méi)有跟風(fēng)市場(chǎng)流行的類(lèi)似300多平米3房的做法，而是瞄準(zhǔn)實(shí)用主義這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，設(shè)計(jì)出202和275平米5房，279平米6房這種一步到位的戶(hù)型。
尤其202平米主力戶(hù)型，今年1-9月間在昆明200平米以上的大平層市場(chǎng)中銷(xiāo)量排名第二，僅次于金茂府。
今年1-9月昆明200平米以上大平層銷(xiāo)售情況（數(shù)據(jù)來(lái)源昆明銳理）
縱觀朝朝暮暮202、275、279平米這三個(gè)大平層戶(hù)型，雖然設(shè)計(jì)風(fēng)格都遵循了實(shí)用主義至上的原則，但各自又有各自的亮點(diǎn)。
朝朝暮暮275平米5房戶(hù)型
275平米戶(hù)型位于項(xiàng)目最南側(cè)的兩棟樓，所以戶(hù)型設(shè)計(jì)采用傳統(tǒng)的南北通透布局。
亮點(diǎn)在于南向擁有約15米長(zhǎng)的超級(jí)陽(yáng)臺(tái)，同時(shí)保姆間設(shè)有入戶(hù)門(mén)，與主入戶(hù)門(mén)形成雙開(kāi)門(mén)入戶(hù)，各自都擁有獨(dú)立的動(dòng)線(xiàn)。
而朝朝暮暮地塊南側(cè)是華都花園、夏意雅園等低層住宅，也就是說(shuō)朝朝暮暮的275平米戶(hù)型的偏高樓層即可擁有一馬平川的視野。
朝朝暮暮總平圖
位于中央的279樓王就不用說(shuō)了，作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部位置居中的樓棟，樓王南側(cè)直面內(nèi)部水景，北側(cè)直面內(nèi)部最大園林區(qū)域，同時(shí)因?yàn)闃菞濆e(cuò)落式分布，部分樓層還可擁有觀滇視野。
當(dāng)然，之所以202平米才是朝朝暮暮賣(mài)的最好的戶(hù)型，因?yàn)樵谶@個(gè)面積段將功能性和性?xún)r(jià)比貫徹到極致的戶(hù)型也就這一個(gè)了。
朝朝暮暮202平米5房戶(hù)型
202平米5房3衛(wèi)的布置，功能性拉滿(mǎn)，再加上6飄窗和電梯廳的贈(zèng)送，得房率極高，同時(shí)客廳采用無(wú)剪力墻的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，讓邊廳擁有絕對(duì)無(wú)敵的采光和視野。
朝朝暮暮202平米樣板房實(shí)拍
對(duì)于昆明購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，朝朝暮暮這種實(shí)用主義風(fēng)格還是很受市場(chǎng)認(rèn)可的，或者說(shuō)還得是云南建投這家本土企業(yè)才更懂昆明人。
有202平米成功在前，可以預(yù)料得到，當(dāng)朝朝暮暮279樓王趁雙節(jié)和新政落地時(shí)入市，又擁有其他大平層都沒(méi)有的毛坯優(yōu)勢(shì)，將繼續(xù)攪動(dòng)本地高端市場(chǎng)。
隨著前幾年各一線(xiàn)房企將TOP系引入昆明，現(xiàn)在昆明大平層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但其他大部分豪宅的市場(chǎng)、產(chǎn)品策略都過(guò)于雷同。
反觀朝朝暮暮，找準(zhǔn)了大平層領(lǐng)域的產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)，再加上云南建投國(guó)企信譽(yù)背書(shū)，項(xiàng)目各方面進(jìn)度推進(jìn)也迅速，最終在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)了一席之地。
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