消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs 萬(wàn)科、合生、百聯(lián)們走到了哪一步？

觀點(diǎn)網(wǎng) 醞釀已久的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，正式落地。

10月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

觀點(diǎn)新媒體了解到，上述《指引》刪除了“不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)”的相關(guān)表述，將“百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”以及“保障性租賃住房、清潔能源”等明確寫(xiě)入基礎(chǔ)設(shè)施范圍。

這也意味著，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入了公募REITs的范疇。

可以說(shuō)，這是一次史詩(shī)級(jí)的調(diào)整：一方面，新增了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資標(biāo)的，豐富了產(chǎn)品的種類(lèi)，有利于吸引更多了資金參與公募REITs投資，推動(dòng)市場(chǎng)的活躍度。

從修改后的《指引》來(lái)看，目前基礎(chǔ)設(shè)施包括了儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施。

可以預(yù)見(jiàn)的是，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)容，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模和交易活躍度將進(jìn)一步提升。

另一方面，房地產(chǎn)仍舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)，隨著保障性租賃住房、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等正式納入公募REITs范疇，有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)消費(fèi)場(chǎng)所的發(fā)展，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

實(shí)際上，早在今年3月，監(jiān)管部門(mén)便首次文件明示，要將公募REITs擴(kuò)容至購(gòu)物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

隨后，9月8日，證監(jiān)會(huì)也發(fā)文擬對(duì)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》第五十條進(jìn)行修改，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為10月8日。

醞釀半年多時(shí)間，靴子終于落地。

值得關(guān)注的是，3月份監(jiān)管部分發(fā)布相關(guān)文件亦明確，政策原始權(quán)益人不能是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的子公司，同時(shí)優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

也就是說(shuō)，一些城市級(jí)的、重奢類(lèi)的購(gòu)物中心并不在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的范疇之內(nèi)。

不僅如此，10月20日正式出臺(tái)的文件來(lái)看，證監(jiān)會(huì)亦強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)“符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求”。

從這些文字當(dāng)中，能夠明確看出監(jiān)管部門(mén)的擔(dān)憂(yōu)所在，但這是商業(yè)REITs的出發(fā)點(diǎn)，也是必經(jīng)路。

即便發(fā)行有諸多限制，但不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)早已躍躍欲試。

據(jù)了解，上半年以來(lái)，包括百聯(lián)股份、天虹股份、合生商業(yè)、萬(wàn)科等接連傳出申報(bào)商業(yè)REITs的意向。

其中，7月12日，百聯(lián)股份率先宣布將“上海又一城”購(gòu)物中心作為底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行REITs，基金暫定名為華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，由華安基金承做。

而天虹發(fā)展、合生商業(yè)及萬(wàn)科暫未披露明確的底層資產(chǎn)。

但合生商業(yè)羅臻毓在此前接受觀點(diǎn)新媒體的采訪時(shí)亦強(qiáng)調(diào)：“可能會(huì)將幾個(gè)主要商場(chǎng)，如合生匯、合生廣場(chǎng)放到REITs。”

另有消息稱(chēng)，萬(wàn)科申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州區(qū)域的一處購(gòu)物中心。

不過(guò)，此前因政策并未最終落地，上述企業(yè)的申報(bào)工作還未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。而今，隨著消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)品的正式納入，萬(wàn)科、合生、百聯(lián)的商業(yè)REITs又更近一步。

據(jù)了解，政策出臺(tái)兩日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)雖未查詢(xún)到相關(guān)的申報(bào)文件，不過(guò)不少分析人士認(rèn)為，隨著政策的落地，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望進(jìn)入申報(bào)和實(shí)施階段。

對(duì)企業(yè)而言，通過(guò)公募REITs，能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較高的金融產(chǎn)品REITs份額，從而獲取到權(quán)益性的資金，降低負(fù)債水平。

而百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等，因租金租期較長(zhǎng)、租金穩(wěn)定等特點(diǎn)，更容易吸引資本的參與。更重要的是，目前市場(chǎng)上擁有的存量行業(yè)資產(chǎn)巨大，此番消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式開(kāi)閘，將有助于盤(pán)活市場(chǎng)存量項(xiàng)目。

目前我國(guó)存在大量的商業(yè)存量資產(chǎn)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)1.02億平米，四個(gè)一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)到4650萬(wàn)平米。

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