剛需消失了，是當(dāng)下頗為流行的說(shuō)法，略顯夸張的標(biāo)題黨反映了樓市現(xiàn)狀：剛需購(gòu)房更多的進(jìn)入二手市場(chǎng)，改善客群則是新房成交的主力。因此昆明近幾年的新項(xiàng)目紛紛扎堆改善賽道，普遍不看好剛需市場(chǎng)，但市場(chǎng)總會(huì)有少數(shù)派，比如在萬(wàn)科都會(huì)半島看來(lái)，新房市場(chǎng)剛需縮減，反倒是一個(gè)機(jī)會(huì)。
所謂“剛需消失”的真相是什么？
近年來(lái)，“剛需買二手，改善買新房”的趨勢(shì)在全國(guó)范圍逐漸形成，在昆明，去年二手房成交占比已攀升到63%，而成交的二手房中，100平米以下占比56%，100萬(wàn)以內(nèi)的占比66%。（克而瑞數(shù)據(jù)）
二手房分流剛需新房的同時(shí)，改善客戶涌入新房市場(chǎng)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，昆明140-160㎡的改善房成交占比從2020年的8%提升至去年的17%，主力總價(jià)180-220萬(wàn)。
雖然如此，但剛需消失依然是不折不扣的偽命題，追求美好居住的需求不可能消失，真正有價(jià)值的問(wèn)題是，為何剛需客戶選擇了二手房？以及誰(shuí)來(lái)滿足預(yù)算有限的群體對(duì)好房子的需求？
第一個(gè)問(wèn)題的原因很多，比如擔(dān)心爛尾、學(xué)位需求、購(gòu)房負(fù)擔(dān)、利率因素等，但還有一個(gè)不容忽視的原因——昆明的開發(fā)商越來(lái)越看不上剛需了，某種程度上說(shuō)，剛需是被逼到二手市場(chǎng)去的。
特別是“好房子”概念提出后，大部分開發(fā)商的理解和行動(dòng)都是盯緊高價(jià)改善，去年昆明住宅設(shè)計(jì)新規(guī)出爐，零公攤成了“好房子”最重要的標(biāo)簽，而這些項(xiàng)目的最小戶型，基本不低于110平米。
總價(jià)100萬(wàn)起的萬(wàn)科好房長(zhǎng)什么樣？
將剛需當(dāng)成改善來(lái)打，云南房網(wǎng)深入研究萬(wàn)科都會(huì)半島后，有這樣的感受。
眾所周知，萬(wàn)科入昆十五年，最擅長(zhǎng)和市場(chǎng)最認(rèn)可的是偏中高端的品質(zhì)改善盤，很少開發(fā)100平米以下的戶型，往往定價(jià)和保值力都高出競(jìng)品。
因此，住萬(wàn)科的房子既長(zhǎng)面子，也有里子。
而萬(wàn)科都會(huì)半島一反常態(tài)，四個(gè)戶型中有三個(gè)面積小于100平米（分別是約82平、約89平、約99平和約126平），總價(jià)拉低到100萬(wàn)起，給出了史上最低的萬(wàn)科好房門檻。
極為顛覆背后，是萬(wàn)科對(duì)剛需客群的深刻理解，以及反向思維的操盤邏輯。具體來(lái)看：
1、零公攤的迭代新品
萬(wàn)科都會(huì)半島是昆明住宅新規(guī)實(shí)施后的首批迭代項(xiàng)目之一，與傳統(tǒng)戶型偷面積做法不同，是真正的零公攤，實(shí)際得房率約95—105%。
項(xiàng)目的戶型面積看上去不大，但新一代戶型通過(guò)核心筒優(yōu)化，大幅提升了拓展面積，因此從實(shí)得面積、功能空間和居住感受來(lái)看，最小的戶型也不弱于傳統(tǒng)的100平米戶型。
89平米戶型（紅線墻體為可拆除非承重墻）
先看89平米戶型，通過(guò)雙陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，飄窗落地全贈(zèng)送，實(shí)得面積等同于傳統(tǒng)110平米戶型。
除了零公攤，都會(huì)半島89平米戶型還有兩大創(chuàng)新，一是非承重墻占比高達(dá)86%，改造自由度極高，可改造為6米面寬大橫廳，也可改出帶步入式衣帽間的主臥大套房，另外廚房?jī)蓚?cè)墻體拆除后設(shè)置開放式島臺(tái)，秒變LDKG一體化通廳，提升起居空間和室內(nèi)視野。
二是萬(wàn)科新一代的S墻設(shè)計(jì)，如上圖所示，分戶墻改為S型，互相錯(cuò)位咬合，在不影響布局結(jié)構(gòu)前提下，提高了利用率，嵌入的柜體和冰箱還能和整面墻體拉平，具有極致的視覺和收納效果。比如89平米的S墻1米長(zhǎng)70厘米深，可容納500L大冰箱，整體儲(chǔ)物空間提升73%，相當(dāng)于550個(gè)24寸行李箱。
99平米三房戶型（紅線墻體為可拆除非承重墻）
99平米戶型實(shí)得面積也超越了絕大多數(shù)傳統(tǒng)118平米以上戶型，而且空間格外顯大，用逯薇老師的紅藍(lán)尺理論來(lái)看，99平米戶型有兩條紅尺（面寬方向最大視距），客廳陽(yáng)臺(tái)打通，紅尺面寬視距達(dá)4.7米，餐廳處橫向視野5.7米，藍(lán)尺縱向視野10.9米，均大幅超越傳統(tǒng)118平以上戶型。
126平米四房戶型（紅線墻體為可拆除非承重墻）
126平米戶型拓展面積約30平，相當(dāng)于多出一個(gè)大客廳，6.6米面寬大橫廳，完全不遜于傳統(tǒng)143平米戶型，S墻整墻隱形收納，不僅可容納大冰箱，還拓展出一個(gè)7立方玄關(guān)空間，進(jìn)深達(dá)800mm，稱為“八百庫(kù)”，可用作迷你衣帽間，也可收納童車等。
可以說(shuō)，住宅新規(guī)加上萬(wàn)科的產(chǎn)品創(chuàng)新，都會(huì)半島硬是把小面積做出了大空間，改善成色十足。
小區(qū)整盤規(guī)劃也超越了很多改善盤。
因?yàn)?.8的低容積率，項(xiàng)目規(guī)劃為半圍合式布局，樓間距達(dá)到58—73米，擁有三個(gè)總面積約10000平米的中庭主題景觀，外加7大庭院宅間花園，戶戶有景觀面，棟棟都是樓王。
2、只做加法不減配
剛需面積段要做出改善調(diào)性，必須做大量的加法，不能有任何減配，在萬(wàn)科都會(huì)半島的看房動(dòng)線上，例子隨處都是：
社區(qū)奢闊大門15.4*10 米，尺度對(duì)標(biāo)高端改善小區(qū)，門廳兩側(cè)布置對(duì)稱的八個(gè)涌泉水景和八片砂巖屏風(fēng)，酒店式大堂服務(wù)既高端又安全，儀式感和尊貴感拉滿。
門后首個(gè)大中庭“春嶼花園”以南法風(fēng)情為主題，約3000平，園內(nèi)移植了50年份的造型冬青、80年份的叢生樸樹，以及“活化石”筆筒樹、黃花風(fēng)鈴木等珍貴植物，人稱“小扶荔宮”。
單元入戶大堂（效果圖）
單元入戶大堂尺度和材質(zhì)也對(duì)標(biāo)高端，開間5.6米以上，高度3.6米，仿石材的巖板背景墻和金屬線條勾勒，地面水刀拼花，彰顯酒店式歸家儀式。
電梯轎廂（效果圖）
電梯轎廂打造與豪宅基本沒有差異，頂面為不銹鋼，墻面為木紋噴涂鋼板，正對(duì)面整塊的百達(dá)翡翠仿奢石，地面鋪貼瓷磚且用了水刀拼花體現(xiàn)項(xiàng)目符號(hào)，細(xì)節(jié)之處盡顯奢華。
特別值得一提的，是每戶的客廳背景墻均采用大面積天然巖板，以及墻紙鋪貼，要知道，昆明并不是所有豪宅項(xiàng)目都有這么高的標(biāo)準(zhǔn)。
都會(huì)半島的童玩盒子
此外，都會(huì)半島和萬(wàn)科其他高端盤一樣配置會(huì)所盒子，童玩盒子、健身盒子、學(xué)習(xí)盒子已全部?jī)冬F(xiàn)。
做加法意味著成本增加，但萬(wàn)科要做的是不一樣的好房子，值得投入。
3、教育與商業(yè)配套
其實(shí)都會(huì)半島的教育與商業(yè)配套也是做加法的一部分，項(xiàng)目引入官渡區(qū)最好的星耀小學(xué)+官一中云秀書院9年公辦教育體系，并提前打造好項(xiàng)目樓下的社區(qū)商業(yè)——半島小篆街，打破了先有住宅后配商業(yè)的慣常做法。
半島小篆街已于去年11月開街運(yùn)營(yíng)
這樣做的目的，還是為了滿足業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)教育與精致生活配套的需求。
4、會(huì)展板塊觀滇房，最低購(gòu)房成本與最優(yōu)生態(tài)的反差
由于臨滇池和生態(tài)屬性優(yōu)越，昆明人會(huì)展板塊已形成了高價(jià)高質(zhì)的固有印象。
但萬(wàn)科都會(huì)半島以優(yōu)質(zhì)超低價(jià)的產(chǎn)品，在會(huì)展板塊撕開了一個(gè)口子。
同時(shí)，項(xiàng)目所享受的生態(tài)景觀資源并不遜色。
離滇池約2.3公里，戶戶都是坐西北朝東南或坐東北朝西南，不僅日照最大化，而且由于南向滇池視野極佳，沒有高層建筑遮擋，18層以上就享有滇池景觀天際線。
另外，項(xiàng)目緊鄰寶象河100米帶狀景觀帶，距2360畝西亮塘濕地公園約600米，西側(cè)距離1500畝五甲塘濕地公園約1.5公里，南側(cè)距海東濕地公園約2公里。
從更大范圍看，都會(huì)半島所在的第三半島內(nèi)公園面積約1.8萬(wàn)畝，而綠地公園面積約7620畝，差不多占到一半面積，生態(tài)資源的聚集度冠絕昆明。
當(dāng)別人對(duì)剛需客群避之唯恐不及，萬(wàn)科的反向思維則是如何從中發(fā)現(xiàn)新需求，給出平替答案：打造一個(gè)花最少投入能享受到最高品質(zhì)的項(xiàng)目，一個(gè)門檻相對(duì)較低的高配項(xiàng)目，一個(gè)能滿足既要、又要、還要、都要的極具質(zhì)價(jià)比的項(xiàng)目。
解讀完項(xiàng)目會(huì)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科都會(huì)半島做到了。
本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，都會(huì)半島其實(shí)是一個(gè)高品質(zhì)的改善房，但不同之處是普通剛需客戶能夠得到買得起，一舉激活被人忽視的龐大需求，更大范圍滿足了“一生總要住一次萬(wàn)科房”的愿望，因此也改變了認(rèn)知和市場(chǎng)。而都會(huì)半島給行業(yè)帶來(lái)的啟發(fā)也很有價(jià)值：新形勢(shì)下的需求趨于多樣化，并不是只有做大戶型改善一條路。
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