普惠園公租房 資料圖片

■ 都市時報全媒體記者 龐繼光

為進一步優(yōu)化昆明市公共租賃住房租金價格管理，規(guī)范價格行為，昆明市發(fā)展改革委會同市住房和城鄉(xiāng)建設局起草了《昆明市級公共租賃住房租金價格管理機制制定方案》（以下簡稱《方案》）。經市政府同意，12月14日下午，昆明市發(fā)展改革委召開聽證會，聽取消費者、經營者和有關方面意見建議。

會上公布的《方案》聽證稿顯示，當公共租賃住房項目周邊同區(qū)域、同類別普通商品住房市場租金價格的70%高于或低于項目租金基準價格超過5%時，可申請啟動項目租金基準價格調整。公共租賃住房項目租金基準價格單次上調幅度不超過5%，下調幅度不限。

10個市級公租房項目

讓15萬余人安居

昆明市現(xiàn)有10個市級統(tǒng)建的公共租賃住房項目，房屋共計43848戶，全部位于主城區(qū)，由昆明市安居集團有限公司負責建設和運營管理，目前均已投入使用。

根據(jù)《云南省發(fā)展和改革委員會 云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于進一步加強城鎮(zhèn)保障性住房價格管理的通知》（以下簡稱《保障性住房價格管理通知》）要求，政府主導建設的公共租賃住房租金不得高于同時期、同地段、同區(qū)域或同類別普通商品住房市場租金的70%；企業(yè)或其他機構投資建設和運營管理的公共租賃住房租金標準，可根據(jù)當?shù)卣�府公布的租金標準，以不高�?0%浮動。2013—2017 年，昆明市陸續(xù)對投入使用的10個市級統(tǒng)建公共租賃住房項目制定了租金基準價格，具體租金價格以項目租金基準價格為基礎，考慮樓層、朝向、裝修差價。樓層、朝向、裝修差價按每個單元代數(shù)和為零的原則確定。

昆明安居集團介紹，該集團是經市委、市政府批準，于2011年2月22日成立的國有獨資企業(yè)，主要開展保障性住房、市場化居住租賃及配套設施運營、市場化地產開發(fā)、居民生活服務、建設工程項目管理五大板塊工作。公司負責建設的澤惠園等10個公租房項目共43848套房，已完成城鎮(zhèn)保障性住房分配。

自公租房交付分配以來，年度在住入住率均保持在90%以上，租金收繳率超過95%，有效解決城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難群體住房困難問題。通過滾動分配，讓6萬余戶住房困難家庭15萬余人在昆明實現(xiàn)了安居夢。

制定價格管理機制

推動安居工程可持續(xù)發(fā)展

昆明市發(fā)展改革委介紹，現(xiàn)行的《保障性住房價格管理通知》明確了制定公共租賃住房租金價格時應該遵循的原則，未對后續(xù)如何實施租金價格動態(tài)管理制定指導細則，實際操作中難以根據(jù)市場租金價格變動情況適時對公共租賃住房租金價格做出調整。2013—2017 年，昆明市陸續(xù)對投入使用的市級統(tǒng)建公共租賃住房項目批復了租金基準價格，距今已有6—10 年，項目租金收入逐漸不足以補償成本。為使公共租賃住房租金價格管理更符合經濟社會發(fā)展，成本補償機制有效運行，更好地提升和完善項目服務水平，制定公共租賃住房租金價格管理機制確有必要。

昆明安居集團認為，公租房租金是公司公租房建設還本付息的主要來源。公司承擔的公租房房源籌集任務，無論采用項目建設還是以購代建方式，主要資金來源為向金融機構自籌。項目租金價格自2013年開始分配運營以來未作過調整，隨著項目運行管理成本逐年增加，租金收入已不足以補償成本�，F(xiàn)各項目分配已趨于飽和，按照當前普通商品房市場租金價格，在一定程度內隨市場價格調整租金標準，可在一定程度上緩解公司經營壓力。

同時，實行租金價格管理機制，可進一步規(guī)范公租房租后管理，推動安居工程的可持續(xù)發(fā)展。針對低保、重點優(yōu)撫對象、分散供養(yǎng)特困家庭三類承租人，昆明市已實施分級定租、分級定補政策。租金價格調整對此類人群基本無影響。

公租房租金基準價格

單次上調幅度不超5%

昆明市發(fā)展改革委介紹，《方案》一是沿襲現(xiàn)行政策。現(xiàn)行的《保障性住房價格管理通知》由省級制定，執(zhí)行以來有效規(guī)范了昆明市保障性住房價格管理。在省級政策的指導下，昆明市建設了一批保障性住房項目，也制定了涵蓋準入、分配、補助等方面的配套政策體系�！斗桨浮费匾u了省級政策，在價格管理模式、租金價格水平確定等方面保持現(xiàn)行標準不變。

二是完善租金價格動態(tài)調整。對政府主導建設和運營管理的公共租賃住房項目，首次制定租金基準價格應以建設成本為基礎，結合經濟發(fā)展水平、承租人收入狀況和市場平均租金價格水平確定。租金基準價格不得高于同時期、同區(qū)域、同類別普通商品住房市場租金價格的70%。

當公租房項目周邊同區(qū)域、同類別普通商品住房市場租金價格的70%高于或低于項目租金基準價格超過5%時，可申請啟動項目租金基準價格調整。公共租賃住房項目租金基準價格單次上調幅度不超過5%，下調幅度不限。調整周期不低于2年。

對符合條件并享受公共租賃住房租金減免的承租人，在租住同一套公共租賃住房期間，當租金價格上調時，執(zhí)行上一周期的租金價格；當租金價格下調時，同步下調租金價格。

三是規(guī)范工作程序。公共租賃住房項目提出調價申請時，應按規(guī)定向價格主管部門提交相關申報材料。價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門審核申報材料后，在價格管理原則范圍內提出項目租金基準價格建議方案，面向社會公示，公示時間不少于7日。公示期滿若無異議，由價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門，將項目租金基準價格建議方案報請政府批準后執(zhí)行。

5%的租金上調幅度限制

對承租人生活影響有限

昆明市發(fā)展改革委分析影響時介紹，根據(jù)《昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局關于調整公共租賃房準入標準的通知》（昆建規(guī)[2020]1號），申請人家庭在主城區(qū)范圍內無住房或者人均住房面積低于25平方米，以及家庭人均月收入低于3140元的，可以申請租住公租房。據(jù)此測算，按目前已批復的最高租金基準價格17元/平方米·月，一室戶型平均建筑面積為47.61平方米，若租金價格上調5%，則戶均房租支出增加40.47元/月，占戶均月收入上限（按一人計）的1.29%；兩室戶型平均建筑面積為66.01平方米，若租金價格上調5%，則戶均房租支出增加56.11元/月，占戶均月收入上限（按兩人計）的0.89%。當租金價格需要上調時，5%的上調幅度限制對承租人生活的影響有限；當租金價格需要下調時，相關利好又可以及時傳遞到終端，更有利于承租人。

聽證會上，20名聽證會參加人以明確的觀點、充足的論據(jù)，簡明扼要地闡明了自己的觀點、意見、建議。聽證會參加人一致認為，《方案》符合相關法律法規(guī)、政策的規(guī)定。

昆明市發(fā)展改革委表示，聽證會參加人提出的意見建議有助于修改完善方案。下一步，市發(fā)展改革委還將組織相關領域專家對方案和聽證會的意見建議進行論證，根據(jù)聽證會和論證會的意見建議進一步修改完善《昆明市級公共租賃住房租金價格管理機制》，履行相關價格制定程序后，報請政府決策。

昆明公租房項目現(xiàn)行租金基準價格

數(shù)據(jù)由聽證會提供

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