觀點(diǎn)指數(shù) 企業(yè)拓店情緒高，城家公寓開啟下沉布局 近期不少租賃企業(yè)表現(xiàn)出對人才公寓和服務(wù)式產(chǎn)品的較大興趣，企業(yè)開始重視不同層面的租房需求，積極完善產(chǎn)品體系，給租房市場帶來更多的選擇。同時樣本企業(yè)加快擴(kuò)張步伐，積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，自如、城家等租賃企業(yè)繼續(xù)拓展企業(yè)版圖。

上海城投保租房REIT正式獲批，企業(yè)積極創(chuàng)新融資方式 租賃市場融資方面，保租房REITs產(chǎn)品繼續(xù)推進(jìn)，期內(nèi)上海城投保租房REIT正式獲批，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為10億份。同時，行業(yè)其他融資方式亦同步推進(jìn)，如深圳人才安居集團(tuán)50億元住房租賃類REITs項(xiàng)目獲受理；瓴寓國際牽頭組建首支長租房基金。

廣東支持廣深城中村改造建設(shè)保租房，北京掛牌租金持續(xù)下滑 從地方披露的數(shù)據(jù)來看，各地保租房建設(shè)版圖繼續(xù)擴(kuò)大，加快保租房建設(shè)籌集。同時期內(nèi)出臺的政策文件繼續(xù)多層面支持住房租賃市場發(fā)展，如南京擬調(diào)整積分落戶政策，租賃住房將納入積分；廣東支持廣州、深圳結(jié)合城中村改造規(guī)�；�建設(shè)保障性租賃住房等等。

企業(yè)拓店情緒高，城家公寓開啟下沉布局

從企業(yè)布局的租住產(chǎn)品類型來看，近期租賃企業(yè)對人才公寓和服務(wù)式產(chǎn)品有較大的興趣。

如早前百瑞紀(jì)、牛油果和樂乎公寓三家租賃企業(yè)與鄭州城發(fā)安居公司達(dá)成合作，共同運(yùn)營管理美寓系列人才公寓產(chǎn)品；瓴寓先后中標(biāo)上海及杭州兩城人才公寓項(xiàng)目；有巢公寓上海悅虹人才公寓綠苑路店正式亮相；近期泊寓、瓴寓、有巢公寓等租賃企業(yè)均在人才公寓領(lǐng)域有所動作，租賃企業(yè)開始集中布局人才公寓市場，為城市區(qū)域人才提供租住產(chǎn)品及服務(wù)。

服務(wù)式產(chǎn)品上，年內(nèi)城家公寓、樂乎公寓、雅詩閣以及招商伊敦等企業(yè)均有服務(wù)式產(chǎn)品落地，服務(wù)于中高端租房需求人群。

近期租賃企業(yè)在人才公寓和服務(wù)式產(chǎn)品領(lǐng)域的一系列動作，無不說明企業(yè)對這兩類產(chǎn)品的重視度正穩(wěn)步上升。

期內(nèi)，樣本企業(yè)在這兩類居住產(chǎn)品的關(guān)注度不減。11月下旬，樂乎公寓發(fā)布消息表示北京溫都水城湖灣酒店西區(qū)將攜手樂乎共同打造公寓酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目計劃于2024年初正式開業(yè)運(yùn)營。該項(xiàng)目定位為樂乎公寓酒店，可提供274間租賃房源，經(jīng)營模式為長租、短租、日租。

人才公寓產(chǎn)品上，由城方與漕河涇開發(fā)區(qū)攜手打造的上海漕河涇|城方社區(qū)·古美店即將開放，項(xiàng)目總建筑面積約2285.3平方米，共有租賃住房55套。

期內(nèi)布局人才公寓市場的租賃企業(yè)還包括泊寓。12月，長春新區(qū)與萬科合作簽約及泊寓·長新創(chuàng)谷人才社區(qū)啟動儀式舉行，該項(xiàng)目是長新創(chuàng)谷首個正式啟動項(xiàng)目，為長春新區(qū)企業(yè)及人才提供租住產(chǎn)品。項(xiàng)目總建筑面積約9.4萬平方米，可提供1408間公寓產(chǎn)品。

除此之外，期內(nèi)樣本企業(yè)加快擴(kuò)張步伐，積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，自如、城家等租賃企業(yè)繼續(xù)拓展企業(yè)版圖。

其中重點(diǎn)布局一線城市租房市場的城家公寓宣布戰(zhàn)略并購廣西原子住房租賃服務(wù)有限公司，并購后租賃社區(qū)品牌“原子社區(qū)”和線上社區(qū)平臺“原子生活+”將納入城家產(chǎn)品體系。

同時，值得注意的是，自如資管官微透露，中鐵建工與自如達(dá)成戰(zhàn)略合作，將探索租賃住房多樣化合作，包括不限于對存量低效、閑置資產(chǎn)進(jìn)行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。此外，雙方計劃每年為社會提供5000間以上高品質(zhì)租賃住房。

回顧樣本企業(yè)開店情況，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，期內(nèi)共計迎來7個新項(xiàng)目開業(yè)，開店企業(yè)包括城家公寓、朗詩寓、安歆公寓、窩趣以及城方。產(chǎn)品類型上，新入市租賃產(chǎn)品類型多樣，住房租賃企業(yè)逐漸形成全生態(tài)的租賃產(chǎn)品體系。

隨著多元化租房需求的釋放，不少租賃企業(yè)已經(jīng)開始重視不同層面的租房需求，逐漸完善產(chǎn)品布局，為不同租房人群提供多元化選擇。

對比上個報告期，新開項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)大幅縮減，上個報告期內(nèi)，冠寓和保利公寓多店集中開業(yè)，為租賃市場帶來了11家租賃住房項(xiàng)目供應(yīng)。

城市分布上，6個重點(diǎn)城市有新增項(xiàng)目入市，其中上海有2個新項(xiàng)目入市，再次成為企業(yè)開店數(shù)量最多的城市。

上海城投保租房REIT正式獲批，企業(yè)積極創(chuàng)新融資方式

租賃市場融資方面，保租房REITs產(chǎn)品繼續(xù)推進(jìn)，傳統(tǒng)融資渠道也同步進(jìn)行。

上海城投保租房REIT（國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT）獲證監(jiān)會及上海證券交易所正式受理后，11月24日，上海城投保租房REIT正式獲批，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為10億份。

該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為上海城投持有的江灣社區(qū)和光華社區(qū)，本次擬募集31.22億元。從基金準(zhǔn)予募集份額以及擬募資金來看，上海城投保租房REIT項(xiàng)目是當(dāng)前正式獲批的規(guī)模最大的保租房REITs產(chǎn)品。

12月13日，該基金發(fā)布詢價公告，本次詢價區(qū)間為3.000元/份-3.205元/份，基金份額詢價日為2023年12月18日，詢價時間為9:00-15:00。預(yù)計發(fā)售日為12月22日，募集期結(jié)束日為12月25日。

自去年首批4支保租房REITs成功上市后，目前有多只保租房公募REITs產(chǎn)品正積極推進(jìn)中，行業(yè)對保租房REITs常態(tài)化發(fā)行充滿期待。

11月30日，綠地香港與高和資本通過成立Pre-REITs基金，為后期公募REITs的發(fā)行建立基礎(chǔ)，雙方將共同以綠地香港菁舍教育園區(qū)公寓為REITs首發(fā)資產(chǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，綠地香港旗下的住房租賃品牌名為“菁舍”，作為本次的REITs首發(fā)資產(chǎn)的綠地香港菁舍教育園區(qū)公寓，是菁舍品牌的首店，于2019年落地上海浦東新區(qū)。該園區(qū)總建筑面積15萬平方米，其中長租公寓部分建筑面積約為6.9萬平方米，可提供房源約1600套。

相較其他房企系租賃企業(yè)而言，菁舍規(guī)模并不算大。綠地香港在2022年年報中表示，旗下6家菁舍門店平均出租率超過90%，未來菁舍品牌將主攻一線及新一線城市，布局集中于上海、北京、廣州、深圳及南京。11月初，綠地菁舍新店杭州蕭山正式開業(yè)，為其點(diǎn)亮新址。

除此之外，行業(yè)其他融資方式亦正同步推進(jìn)。

12月初，已成功發(fā)行保租房公募REIT的深圳人才安居集團(tuán)的50億元住房租賃類REITs項(xiàng)目狀態(tài)更新為已受理。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，深圳人才安居集團(tuán)早于2018年已成功發(fā)行全國首單規(guī)模最大的200億元人才租賃住房類REITs產(chǎn)品。加上去年成功發(fā)行的保租房公募REITs產(chǎn)品紅土深圳安居REIT，這是深圳人才安居集團(tuán)第三次推動住房租賃資產(chǎn)證券化融資。

從深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會10月披露的數(shù)據(jù)來看，深圳人才安居集團(tuán)已開工建設(shè)94個項(xiàng)目，自成立以來已籌集建設(shè)保障性住房24.7萬套，供應(yīng)8.7萬套，約占全市1/3。2023年，人才安居集團(tuán)計劃籌集建設(shè)保障性住房9.3萬套，供應(yīng)保障性住房3.59萬套。

市場化租賃企業(yè)瓴寓國際亦積極創(chuàng)新融資方式。

據(jù)了解，瓴寓國際攜手保險機(jī)構(gòu)紫金財險以及江蘇省屬國資基金管理人新華灃裕，共建5億租賃住房專項(xiàng)基金，預(yù)計新增資管規(guī)模20億，并落地首個項(xiàng)目南京河西南保障性租賃社區(qū)。這是瓴寓牽頭組建的第一支長租房基金，也是國內(nèi)險資首次參與開發(fā)型長租公寓基金并有項(xiàng)目落地。

其中南京河西南保障性租賃社區(qū)是瓴寓國際于2021年12月獲取的租賃地塊，地塊性質(zhì)為單身職工公寓用地，項(xiàng)目建成后可提供約400多間租賃公寓。

廣東支持廣深城中村改造建設(shè)保租房，北京掛牌租金持續(xù)下滑

從地方披露的數(shù)據(jù)來看，各地建設(shè)保租房的版圖持續(xù)擴(kuò)大。截至10月，四川已累計開工籌集22.49萬套（間）保租房；截至11月底，江蘇實(shí)現(xiàn)新開工保租房17萬套（間）；1-10月，廣西開工建設(shè)保租房6.21萬套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的100%；上海房管局披露，上海已累計供應(yīng)租賃住房用地222幅，總建筑面積近1900萬平方米，累計供應(yīng)保租房26.7萬套。

回顧期內(nèi)頒布的住房租賃市場相關(guān)政策文件，繼續(xù)從政策培育等方面支持市場發(fā)展。其中杭州調(diào)整住房公積金無房租賃提取限額標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)升至2000元/月；廣東支持廣州、深圳結(jié)合城中村改造規(guī)�；�建設(shè)保障性租賃住房；許昌支持多主體供給、多渠道籌集保租房；南京推動租購?fù)瑱?quán)，將租賃住房納入落戶積分體系等等。

其中廣東省人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)廣東省進(jìn)一步提振和擴(kuò)大消費(fèi)若干措施的通知》中，要求加快籌集保障性租賃住房，2023年新增籌集不少于22萬套（間）。支持企事業(yè)單位利用自有空閑土地建設(shè)保障性租賃住房。鼓勵機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)等單位將符合安全要求的現(xiàn)有物業(yè)改造為保障性租賃住房。簡化利用存量土地和房屋改建保障性租賃住房調(diào)整規(guī)劃的手續(xù)。

同時提及支持廣州、深圳結(jié)合城中村改造規(guī)�；�建設(shè)保障性租賃住房。

關(guān)于城中村改造方面，期內(nèi)廣州出臺了《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》。其中提到廣州城中村改造一共有三種方式，同時提到個人可以將自有產(chǎn)權(quán)的房屋委托專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)作為保障性租賃住房進(jìn)行整體運(yùn)營。城中村改造建設(shè)和籌集的保障性住房，按規(guī)定享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地供應(yīng)、金融和稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。

租賃市場表現(xiàn)上，四季度是傳統(tǒng)的租房淡季，在季節(jié)性因素的影響下，重點(diǎn)城市租房市場活躍度有所下降，租賃房源去化周期變長。

為在年前實(shí)現(xiàn)房源去化，降低房間空置成本，不少個人房東通過租金優(yōu)惠吸引租戶，租賃企業(yè)也不另外。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，年底推出租房優(yōu)惠政策的租賃企業(yè)包括但不限于泊寓、冠寓、樂乎公寓、瓴寓等。

城市租金表現(xiàn)上，報告期內(nèi)（11月）觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的十城平均掛牌租金69.64元/月/平方米，環(huán)比上升2.18%，租金出現(xiàn)短暫回溫，主要由廣州和深圳兩城租金上漲帶動。

具體來看，11月北京住宅掛牌租金環(huán)比下降0.16%至110.46元/月/平方米。因此，11月上海掛牌租金水平年內(nèi)首次超越北京居于首位，為111.44元/月/平方米。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家披露的數(shù)據(jù)，同樣體現(xiàn)了北京住房租賃市場出現(xiàn)平穩(wěn)下滑的走勢。

11月我愛我家北京區(qū)域住房租賃交易量環(huán)比明顯下降，月度平均租金持續(xù)回落，環(huán)比跌幅有所收窄。整租交易中，每平米的平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比上漲2.2%；每套平均租金環(huán)比下跌1.6%，同比微漲0.4%。

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