觀點(diǎn)網(wǎng) 籌劃多時(shí)的8億元收購(gòu)案，終于落下帷幕。

1月2日，首開(kāi)股份與中航信托簽訂了正式收購(gòu)協(xié)議，收購(gòu)中航信托所持有的寧德融熙置業(yè)有限公司67%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，本次標(biāo)的資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格為8億元人民幣。

兩天之后，相關(guān)工商變更登記事項(xiàng)已完成，同時(shí)首開(kāi)股份取得寧德市蕉城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局換發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

從去年8月初披露收購(gòu)計(jì)劃至今，這場(chǎng)持續(xù)了近半年時(shí)間的交易終于靴子落地。牽扯其中的，不僅有“京城地主”首開(kāi)股份，更有地產(chǎn)圈“話(huà)題制造機(jī)”融創(chuàng)中國(guó)。

首開(kāi)、融創(chuàng)角色

故事要從2020年說(shuō)起。

當(dāng)年2月27日，福州舉行2020年第一次土地拍賣(mài)活動(dòng)，58號(hào)競(jìng)買(mǎi)人首開(kāi)股份以底價(jià)29.59億元競(jìng)得福州宗地2020-08號(hào)，樓面地價(jià)10280元/平方米。

面對(duì)這個(gè)近288畝的巨型地塊，首開(kāi)采用了一以貫之的聯(lián)合開(kāi)發(fā)策略，拉來(lái)了當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售躋身行業(yè)第四位的融創(chuàng)中國(guó)。

從天眼查查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，2020年6月29日，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)寧德融熙置業(yè)有限公司（彼時(shí)為融創(chuàng)中國(guó)全資持有）正式入股上述地塊的項(xiàng)目公司福州首融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，首開(kāi)股份持股58%，融創(chuàng)透過(guò)寧德融熙持股42%。

首開(kāi)仍舊持有大部分股權(quán)，但按照彼時(shí)市場(chǎng)消息，地塊由融創(chuàng)負(fù)責(zé)操盤(pán)，建成后物業(yè)公司亦由融創(chuàng)服務(wù)負(fù)責(zé)。

融創(chuàng)入股之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和推廣節(jié)奏加速，不到三天時(shí)間備案名正式確認(rèn)為“云洲郡”，推廣名確認(rèn)為“首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城”。

一切看似按部就班、風(fēng)平浪靜，背后實(shí)則暗流涌動(dòng)。

據(jù)了解，2020年8月5日，為了融資需求，融創(chuàng)中國(guó)將寧德融熙部分股權(quán)質(zhì)押給了中航信托。

這本是開(kāi)發(fā)商前融階段最正常不過(guò)的操作，可誰(shuí)又能料想到，在政策收緊、融資困難的大背景下，融創(chuàng)中國(guó)迎來(lái)了最艱難的時(shí)期。

2021年10月，融創(chuàng)暴雷，資金鏈危機(jī)之下，寧德融熙再次成為交易桌上的展品。從股權(quán)變更情況來(lái)看，同年12月3日，融創(chuàng)中國(guó)正式從寧德融熙當(dāng)中退出，轉(zhuǎn)由中航信托全資持有。

不過(guò)，按照融創(chuàng)2022年8月披露的公告來(lái)看，寧德融熙100%股權(quán)登記股東為中航信托，但其中33%股權(quán)為中航信托代福州衡越(融創(chuàng)的間接全資附屬公司)持有，剩余67%股權(quán)則因融創(chuàng)中國(guó)與中航信托的投融資安排，于8月才正式轉(zhuǎn)讓給中航信托，交易代價(jià)同樣是8億元。

彼時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)在公告中就提到，上述出售預(yù)期將虧損9319.2萬(wàn)元，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)將全部支付給中航信托，用于解決融創(chuàng)與中航信托的債務(wù)問(wèn)題。

而中航信托所謀并非項(xiàng)目股權(quán)，款項(xiàng)回收、債權(quán)變現(xiàn)才是真正目的。

于是，剛剛從融創(chuàng)中國(guó)手中拿到67%的寧德融熙股權(quán)及1402.14萬(wàn)元債權(quán)，中航信托又找到了首開(kāi)股份。

同一天，首開(kāi)股份發(fā)布另一則公告提到，有意以8億元的代價(jià)，接手中航信托所持寧德融熙67%股權(quán)及債權(quán)。

而今，籌謀多時(shí)，分了幾步走的這場(chǎng)交易案終于落下帷幕。

最新消息顯示，1月2日，首開(kāi)股份與中航信托簽訂了正式收購(gòu)協(xié)議，1月4日相關(guān)工商變更登記事項(xiàng)已完成。

自此以后，融創(chuàng)僅擁有寧德融熙33%股權(quán)，項(xiàng)目公司不再并表，而其透過(guò)寧德融熙于榕耀之城當(dāng)中所持股份由42%降至13.86%，首開(kāi)持股比例將從58%升至86.14%。

持股比例的提升，將進(jìn)一步強(qiáng)化首開(kāi)股份對(duì)于榕耀之城項(xiàng)目的管控，從而保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)等工作的推進(jìn)。

首開(kāi)的收購(gòu)為操盤(pán)，融創(chuàng)的出售為清債，而中航信托更像個(gè)中間人的角色，一場(chǎng)看似簡(jiǎn)單的交易，摻雜與交織著許多利益博弈。

榕耀之城前路

福州是首開(kāi)股份京外布局的最重要一棋，從2010年落子至今打造的項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，而“榕耀之城”作為T(mén)OD大盤(pán)，首開(kāi)似乎欲借此再創(chuàng)奇跡。

反觀融創(chuàng)，2018年才來(lái)到福州，開(kāi)始書(shū)寫(xiě)與這座城市的故事，顯然亦希望借“榕耀之城”深深扎根。

2022年初，融創(chuàng)迎來(lái)流動(dòng)性危機(jī)，首開(kāi)在行業(yè)大勢(shì)之下利潤(rùn)驟降八成，同樣都在壓力之下。

彼時(shí)，拿地兩年的榕耀之城終于獲得了預(yù)售證，正式面向市場(chǎng)。

1月11日，榕耀之城取得首張預(yù)售證，五天之后正式開(kāi)盤(pán)，配置了65平方米、79平方米、89平方米多種戶(hù)型，共計(jì)推出336套房源。

按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)消息，項(xiàng)目備案均價(jià)為2.83萬(wàn)元/平方米，但銷(xiāo)售案場(chǎng)推出了總價(jià)優(yōu)惠5000元、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠3%，認(rèn)籌優(yōu)惠1%、按時(shí)簽約優(yōu)惠1%等促銷(xiāo)活動(dòng)，計(jì)算下來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米。

因可選擇戶(hù)型較多、且促銷(xiāo)優(yōu)惠吸引，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)可為熱鬧非凡，到訪千人、久違的“搶房大戰(zhàn)”……根據(jù)市場(chǎng)信息，項(xiàng)目首開(kāi)去化超90%。

緊抓市場(chǎng)熱度，榕耀之城在2022年1月29日、2022年7月14日、2023年5月9日，分別獲得三張預(yù)售證。

但首推爆火之后，榕耀之城的反響有所下降。

觀點(diǎn)新媒體查閱福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心發(fā)現(xiàn)，四次預(yù)售許可證共計(jì)獲批765套房源，總面積6.16萬(wàn)平方米，預(yù)售住宅套數(shù)761套，總面積6.14萬(wàn)平方米，推出的主力戶(hù)型除65平方米、79平方米、89平方米戶(hù)型外，還包括112平方米的4室2廳2衛(wèi)項(xiàng)目。

截至2024年1月6日，項(xiàng)目共計(jì)售出542套房源，售出面積4.32萬(wàn)平方米，去化率70.12%。

從第三方平臺(tái)獲取的消息發(fā)現(xiàn)，目前榕耀之城的均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，較首期開(kāi)盤(pán)備案價(jià)格下降36.4%，較銷(xiāo)售均價(jià)下跌近兩成。

榕耀之城項(xiàng)目銷(xiāo)售向觀點(diǎn)新媒體表示，目前精裝房項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右，毛胚房均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，具體看不同的樓棟和樓層，還能再申請(qǐng)優(yōu)惠。

對(duì)于榕耀之城的高開(kāi)低走，市場(chǎng)似乎并不意外。

一方面，2022年全年，福州市五城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售58411套、面積386.47萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)相對(duì)2021年可謂是跌幅明顯。其中，僅商品房銷(xiāo)售套數(shù)便較2021年的8.38萬(wàn)套減少了2.5萬(wàn)套。

2023年前11月，福州全市商品房累計(jì)共成交43507套，其中，福州五區(qū)住宅累計(jì)成交15316套。

另一方面，榕耀之城項(xiàng)目所處區(qū)位、配套方面，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，三環(huán)外螺洲板塊算是郊區(qū)大盤(pán)，雖有三條地鐵線路，但最近的地鐵5號(hào)線不進(jìn)入市區(qū)，能夠抵達(dá)市區(qū)的1號(hào)線、4號(hào)線直線距離將近1公里，“TOD”甚是雞肋。

其次，項(xiàng)目位于三環(huán)以外卻無(wú)江景優(yōu)勢(shì)，且周邊生活配套、商業(yè)配套并不成熟，后期主要依賴(lài)自身商業(yè)配建滿(mǎn)足日常所需，優(yōu)勢(shì)并不明顯。

再者，周邊擁有大量次新二手盤(pán)，更有不少安置房項(xiàng)目，對(duì)未來(lái)售價(jià)會(huì)帶來(lái)一定的沖擊。

不過(guò)，此次收購(gòu)?fù)瓿芍�后，首開(kāi)股份奪回榕耀之城的操盤(pán)權(quán)，且隨著項(xiàng)目控制權(quán)進(jìn)一步集中，對(duì)于項(xiàng)目后續(xù)的推盤(pán)節(jié)奏、營(yíng)銷(xiāo)策略或能擁有更高的自主權(quán)。

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