觀點指數(shù) 租賃企業(yè)相繼通關(guān)盈利關(guān)卡，管理規(guī)模獲增長 2023年，公開宣布實現(xiàn)盈利的租賃企業(yè)新增了泊寓和瓴寓兩家，其中萬科2023年內(nèi)實現(xiàn)整體盈利，瓴寓2023年整體利潤和經(jīng)營現(xiàn)金流也實現(xiàn)雙正。租賃行業(yè)頭部企業(yè)先后宣布實現(xiàn)盈利，為行業(yè)發(fā)展注入信心。

住房租賃金融17條落地，國泰君安城投寬庭保租房REIT上市 值得注意的是，2024年開局，住房租賃金融17條正式落地，將多方面支持和培育住房租賃市場發(fā)展。政策支持下，保租房投融管退發(fā)展模式逐漸清晰，住房租賃市場商業(yè)循環(huán)已經(jīng)打通。同時，在今年年初，國內(nèi)第五單保租房REITs產(chǎn)品成功上市。

福星股份入局，市場房源掛牌量繼續(xù)下滑 在政策支持下，眾多企業(yè)機構(gòu)、投資者加速布局住房租賃賽道，為市場注入新鮮活力。期內(nèi)福星股份計劃將20萬方的“商業(yè)辦公用房”項目用于開展長期租賃住房業(yè)務(wù)。

租賃企業(yè)相繼通關(guān)盈利關(guān)卡，管理規(guī)模獲增長

已經(jīng)過去的2023年，住房租賃企業(yè)緊抓發(fā)展機遇，在規(guī)模、運營管理等多方面實現(xiàn)不同程度的增長，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

萬科在2023年媒體交流會上表示泊寓2023年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。瓴寓也在官微公開宣布2023年實現(xiàn)了規(guī)模與利潤雙項指數(shù)的新高，同時整體利潤和經(jīng)營現(xiàn)金流實現(xiàn)雙正。

值得一提的是，瓴寓2023年平均出租率94%，年平均GOP率91%，項目人房比1:200，超2000間房源的大社區(qū)平均爬坡速度為6個月，同時2023年瓴寓完成了7個重資產(chǎn)項目的退出。

目前已公開宣布實現(xiàn)盈利的租賃企業(yè)還包括冠寓和招商伊敦。冠寓早在2021年就實現(xiàn)首年盈利1.4億元，同時龍湖在2022年業(yè)績說明會上表示，冠寓業(yè)務(wù)已經(jīng)連續(xù)2年盈利，2023年也會有比較良性的盈利增長。招商蛇口在2022年中期業(yè)績會上表示，招商伊敦是目前行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多，也是唯一一家已經(jīng)連續(xù)多年在長租公寓業(yè)務(wù)方面實現(xiàn)盈利的公司。

租賃行業(yè)頭部企業(yè)先后宣布實現(xiàn)盈利為行業(yè)發(fā)展注入信心，同時也吸引各類企業(yè)、機構(gòu)入局。

除此之外，租賃企業(yè)在規(guī)模方面也有不錯的增長。如金地草莓全年成功獲取14個項目，完成3個項目的開業(yè)；瓴寓新增開業(yè)量和新增簽約量均突破2萬間，同時2023年新增15個合作伙伴，國央企占比93%，資（產(chǎn)）方實現(xiàn)復(fù)購10個。有巢公寓管理房間數(shù)增長至5.6萬間，在上海全年累計開業(yè)6個項目，可提供房源近8300套。

此外，期內(nèi)有巢公寓發(fā)布2023年首個新品——有巢國際公寓社區(qū)·上海蘆恒路店。項目坐落于上海閔行區(qū)，是2024年該區(qū)入市的首批大型租賃社區(qū)。項目包含3幢樓，可提供房源約1700套，本次首期入市的為2號樓與3號樓，可提供房源1027套，可滿足長租及短租等不同租賃形式。

藍領(lǐng)企業(yè)也取得不錯的增長，從2014年到2024年，安歆公寓完成了從上海第一家店到全國22家人才社區(qū)的蛻變，資管面積約300萬平方米。同時，2023年安歆公寓全年人效增長58%，項目布局新拓嘉興、蕪湖、共青城、蚌埠、紹興以及臺州六城，全年新簽約項目26個，新開業(yè)項目26個，與11家政企新簽戰(zhàn)略合作。

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，樣本企業(yè)錄得的新開業(yè)項目4個，新增開業(yè)項目數(shù)對比上個報告期有所下滑，有新增門店入市的樣本企業(yè)主要包括金地草莓、招商伊敦、城家公寓以及雅詩閣。

新開項目主要分布于上海、深圳、無錫等租房熱門城市。

其中12月21日開業(yè)的城家高級公寓嘉定新城地鐵站店由平安不動產(chǎn)打造，并委托城家公寓負責(zé)項目的運營服務(wù)。項目可提供公寓642間，計容建面3.6萬平方米。

目前，平安不動產(chǎn)已落地租賃住房項目共18個，布局北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等核心城市，租賃住房總規(guī)模160億+，總房間數(shù)2萬余間。

住房租賃金融17條落地，國泰君安城投寬庭保租房REIT上市

回顧期內(nèi)頒布的住房租賃市場相關(guān)政策文件，可以看到繼續(xù)從監(jiān)管與支持兩方面推動住房租賃市場的發(fā)展。

其中，廣州、贛州、義烏、海南等地出臺公積金相關(guān)管理辦法，優(yōu)化公積金提取業(yè)務(wù)。市場監(jiān)管端，合肥出臺《關(guān)于進一步規(guī)范住房租賃市場加強住房租賃資金管理的通知》文件，進一步規(guī)范住房租賃市場，加強住房租賃資金管理。

值得注意的是，2024年開局，住房租賃金融17條正式落地。1月5日，中國人民銀行及國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見。

《意見》從加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出了17條舉措，培育和發(fā)展住房租賃市場。

其中在拓寬投融資渠道方面就提到，增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力、拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道、支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金以及引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

在信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新方面，則是提到加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度、支持團體批量購買租賃住房的合理融資需求、支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款以及完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合性金融服務(wù)。

這意味著租賃企業(yè)參與住房租賃項目建設(shè)管理的過程中將獲得進一步的資金支持，有效緩解租賃企業(yè)融資端的問題，推動專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。

《意見》中明確了不同商業(yè)模式租賃企業(yè)的信貸支持力度。

住房租賃企業(yè)運營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

同時，對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)�；�住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團體購房貸款。

此外，在金融支持住房租賃市場方面，期內(nèi)青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套。

據(jù)觀點指數(shù)了解，2023年初提及的租賃住房貸款支持計劃已經(jīng)在福州、濟南、天津以及青島等地執(zhí)行，四城獲得試點貸款約40.86億元左右。

隨著金融、土地、財稅等多方面的支持政策頻頻推出，保租房投融管退發(fā)展模式逐漸清晰，住房租賃市場商業(yè)循環(huán)已經(jīng)打通，將吸引更多市場主體參與到租房市場中，同時有效調(diào)動企業(yè)參與保租房建設(shè)管理的積極性。

1月12日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”，基金代碼:508031）在上交所成功上市，成為國內(nèi)第五單成功發(fā)行的保租房REITs產(chǎn)品。

基金募集規(guī)模30.5億元，是目前發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs。項目底層資產(chǎn)包括位于上海楊浦區(qū)的保租房項目江灣社區(qū)和光華社區(qū)，合計可提供近3000套的租賃住房，總建筑面積約16.94萬平方米，截至2023年9月30日合計出租率93%，底層項目已進入穩(wěn)定運營階段。

福星股份入局，市場房源掛牌量繼續(xù)下滑

在政策的支持下，眾多企業(yè)機構(gòu)、投資者等頻頻布局，為租房市場注入新鮮活力，這也表明企業(yè)機構(gòu)以及投資者等主體看好住房租賃市場的發(fā)展。

1月8日，福星股份發(fā)布公告表示，計劃將福星惠譽·東湖城、福星惠譽·紅橋城等核心區(qū)位的首期20萬方“商業(yè)辦公用房”項目用以開展長期租賃住房業(yè)務(wù)。

同時福星股份將充分利用國家對長期住房租賃業(yè)務(wù)在金融信貸等方面的支持，包括但不限于“住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經(jīng)營性貸款、住房租賃企業(yè)債券、房地產(chǎn)投資信托基金等。

可以看出，金融支持住房租賃市場的發(fā)展對企業(yè)來說有比較大的吸引力，企業(yè)融資端獲得一定資金支持，同時推動企業(yè)盤活閑置存量資產(chǎn)，增加住房租賃市場供給。

租賃市場表現(xiàn)上，12月，全國住宅掛牌出租58.7萬套，供給量環(huán)比下降9.13%，普通公寓掛牌出租9513套，環(huán)比下降9.4%，租賃住宅和普通公寓的掛牌房源量連續(xù)兩個月下滑，業(yè)主掛牌積極性減弱。

城市租金表現(xiàn)上，報告期內(nèi)（12月）觀點指數(shù)監(jiān)測的十城平均掛牌租金70.49元/月/平方米，環(huán)比上漲1.23%，掛牌租金出現(xiàn)回溫，主要由北京、南京以及武漢等城租金上漲帶動。

具體來看，一線城市中深圳和廣州兩城掛牌租金均出現(xiàn)超5%的跌幅，租房市場活躍度有所下降。

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