觀點網(wǎng) “工業(yè)上樓”新政中，對于住宅部分的放寬與讓利，在當(dāng)下工業(yè)監(jiān)管升級背景下相比工改工路徑更具備優(yōu)勢，也是金地工改項目本次改道的背后邏輯。

近期，深圳交易集團披露了龍崗區(qū)平湖街道山廈工業(yè)區(qū)城市更新項目交易結(jié)果公示，項目已于2024年3月11日完成單一來源談判工作。

從交易結(jié)果上看，金地不出意外地繼續(xù)負責(zé)操盤該舊改項目，中標(biāo)的成交方案為回遷廠房物業(yè)面積約22.91萬平方米，總價值約為32.07億元。

金地轉(zhuǎn)軌

由于工改工項目對資金沉淀量大，且開發(fā)周期長、增值空間小，市場容易形成“工改工項目推動難、利潤低”的普遍認知。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，工改工工作周期較長，最短3年，長達5-6年，主要在計劃階段、規(guī)劃階段、審批階段工作時間過長。

近年來，深圳舊改規(guī)則及政策不斷變化、規(guī)則不斷清晰，特別是去年頒布的工業(yè)上樓新政，為“工改”項目的拖延癥開出了一劑良藥。

2023年2月7日，深圳市人民政府印發(fā)出臺《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》（下稱“工業(yè)上樓”新政）。合一城市更新集團、合一產(chǎn)業(yè)公司董事長羅宇指出，“工業(yè)上樓”新政明確城市更新“工業(yè)上樓”項目可配建一定比例居住容積（含住宅底商），有效助力盤活存量更新“工改工”項目。

據(jù)觀察，金地于深圳持有的舊改項目，多數(shù)以工改項目為主，且普遍仍處于規(guī)劃、計劃階段，短時間無法完成開發(fā)變現(xiàn)。

因此，轉(zhuǎn)軌“工業(yè)上樓”既是金地深圳“工改”格局下的首次嘗試，也是當(dāng)下工改項目有效盤活的主要路徑。

觀點新媒體了解到，山廈工業(yè)區(qū)舊改系金地首個從“工改工”改道至工業(yè)上樓的項目，該項目于2015年10月發(fā)布首個計劃公告，彼時規(guī)劃擬更新方向為普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。

2020年項目進入規(guī)劃階段，此時的規(guī)劃指標(biāo)顯示，項目計容建筑面積159.12萬平，其中商品房建面6.58萬平方米、公共住宅建面1.02萬平方米、底商900平方米、配套宿舍32.04萬平方米，住宅部分占總建面24.96%，純商品房部分甚至只占4.13%的份額。

山廈工業(yè)區(qū)舊改從計劃到首次規(guī)劃階段，用了5年時間，與大多數(shù)“工改工”項目的審批流程周期一致，2020年后，項目始終處于規(guī)劃階段并沒有新的突破。

在頒發(fā)工業(yè)上樓新政后，2023年末上述項目也迎來規(guī)劃調(diào)整，確定了“工業(yè)上樓”的轉(zhuǎn)型路徑，此時距離項目首次列入城市更新計劃已經(jīng)過去了8年之久。

公開資料顯示，2023年12月9日，《龍崗區(qū)平湖街道山廈工業(yè)區(qū)城市更新單元計劃調(diào)整（草案）》已經(jīng)龍崗區(qū)“工業(yè)上樓”項目工作專班2023年第六次審批會議審議通過，確定將原擬更新方向為普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能，調(diào)整為普通工業(yè)、二類居住等功能。

翻閱修改公告后得知，在本次調(diào)整中，最大的亮點是項目商品房建面錄得大幅提升，并取消了新型產(chǎn)業(yè)用房和創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房。除此之外，還縮短了項目的建設(shè)周期，由原來的四期更改為二期。

據(jù)悉，修改后，山廈工業(yè)區(qū)舊改計劃商品房建面53.57萬平方米、公共住房1.02萬平方米、普通工業(yè)廠房73.12萬平方米、工業(yè)配套商業(yè)1.2萬平方米，計容總建面約為153.61萬平方米。其中，純商品房部分有原來的4.13%提升至32.4%。

“工業(yè)上樓”新政明確基于保本微利大原則，市場主體可爭取一定比例居住容積。此舉有利于平衡項目整體經(jīng)濟效益，調(diào)動了盤活存量工改工項目的積極性。

在羅宇的觀察中，新政出臺后，“工改工”改道工業(yè)上樓的項目并不在少數(shù)。這部分“改道”項目涉及運營困難房企的項目，擬通過“工業(yè)上樓”政策走出項目困局。

截至2023年末，工業(yè)上樓新政的推出已推動17個城市更新工改項目立項，其中11個項目是由存量城市更新轉(zhuǎn)軌工業(yè)上樓。在轉(zhuǎn)軌的項目之中，也包括暴雷房企操盤的工改工項目實現(xiàn)激活。

工改上樓

從項目成功轉(zhuǎn)化的案例上看，金地最成功的“工改”項目莫過于深圳福田的環(huán)灣城。只不過在更新方向上并不是以工業(yè)為主，而是以住宅、商業(yè)為方向。

環(huán)灣城項目前身為金地工業(yè)區(qū)舊改，于2015年12月列入深圳市城市更新單元計劃第四批計劃，列入計劃的時間稍晚于山廈工業(yè)區(qū)舊改，但推進速度遠快于后者。

觀點新媒體了解到，相較于“工改工”，“工改住、商”項目變現(xiàn)能力更強、利潤相對更高，是房企布局深圳舊改所關(guān)注的重點，但由于規(guī)劃審批環(huán)節(jié)以及政企在容積率、項目規(guī)劃上的博弈，“工改商住”項目周期也會更長。金地工業(yè)區(qū)舊改從計劃到實施、再到拿證預(yù)售歷經(jīng)8年時間。

去年9月中旬，金地環(huán)灣城正式入市，首開實現(xiàn)銷售286套房源，整體去化超7成。項目在沒有啟動轉(zhuǎn)介的情況下，錄得銷售金額約46.9億元，是彼時深圳既有熱度、也有銷量的項目之一。

后因金地自身對于現(xiàn)金流的考慮，將該項目所持股權(quán)轉(zhuǎn)給了國資股東。

反觀“工改工”項目，雖然有著項目周期短的優(yōu)勢，但銷售流動屬性差，企業(yè)要通過持有運營的方式才能取得回報�，F(xiàn)金流為王的當(dāng)下，“工改工”項目不免遭到開發(fā)商的冷處理，甚至放棄開發(fā)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳于近年已有超過10多個舊改項目公示計劃失效，2023年度更是集中爆發(fā)期，失效的項目以“工改工”項目為多數(shù)。舊改項目計劃失效后，相關(guān)企業(yè)三年內(nèi)不能再次申報，失效的背后也不排除有企業(yè)放棄的因素。

羅宇指出，“工改工更新升級工業(yè)上樓，住宅配套反哺產(chǎn)業(yè)，在帶動增量低成本產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)的同時、能夠有效盤活存量工改工項目。”

合一產(chǎn)業(yè)運營數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月17日，深圳共計22個城市更新“工業(yè)上樓”項目獲批公示，規(guī)劃容積1643.7萬平方米，“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間擬新增供應(yīng)合計超過916.5萬平方米。其中9個是由存量更新轉(zhuǎn)軌城市更新“工業(yè)上樓”，占比41%，涉及拆除規(guī)模249.19萬平方米。

從企業(yè)參與情況上看，去年末統(tǒng)計的17個城市更新工業(yè)上樓項目中，國企系主導(dǎo)地位，民企偏向參與的定位。

在羅宇看來，工業(yè)上樓參與主體呈現(xiàn)擴大的趨勢，從第二批現(xiàn)有93個試點項目的主體看，民企身影增多，未來應(yīng)鼓勵更多社會主體參與其中。

與此同時，他還呼吁“工業(yè)上樓”參與企業(yè)必須從開發(fā)邏輯需轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營邏輯，不能簡單停留在開發(fā)邏輯的收租模式，而是實實在在的開發(fā)運營新型產(chǎn)業(yè)園。

據(jù)其介紹，目前深圳“工業(yè)上樓”面臨三方面挑戰(zhàn)，即企業(yè)、產(chǎn)業(yè)上樓意愿程度與匹配度；保本微利的原則限制市場活力；短期大量供應(yīng)所帶來的招商壓力。

“每年建設(shè)2000萬平的巨大供應(yīng)量，第一批72個、第二批93個項目（還有其他項目正在陸續(xù)納入試點），短期內(nèi)集中供應(yīng)這么多體量，將對產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的招商去化帶來巨大壓力�！绷_宇如是指出。

未來，對于工業(yè)上樓項目能否可以通過REITs等方式退出，羅宇則表示十分看好，畢竟如此大規(guī)模的資金沉淀在重資產(chǎn)里面不能流動，對資金利用效率、經(jīng)濟流動都將產(chǎn)生重大影響。

但他也坦言，工業(yè)上樓REITs難點的核心還是在于租金，低租金還要確保投資者回報率，必然會限制資產(chǎn)價值。

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