觀點(diǎn)網(wǎng) 年度業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧，股價(jià)仍能收漲的企業(yè)并不多，中交地產(chǎn)正是其中之一。在雪球平臺(tái)上，有投資者對(duì)此表示困惑，熱心網(wǎng)友則回復(fù)稱，“前期跌過(guò)了”。
4月7日，中交地產(chǎn)發(fā)布2023年年度報(bào)告。該公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入324.68億元，較上年減少15.59%；全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-16.73億元，同比減少5020.59%。
對(duì)于虧損原因，中交地產(chǎn)表示有三方面原因。其一，2023年度達(dá)到交付條件的貨值較上年同期有所減少，公司房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少；其二，受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目的毛利率較上年有所下降；其三，公司部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。
雖然業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不十分理想，在年度報(bào)告發(fā)布次日，中交地產(chǎn)的股價(jià)仍然實(shí)現(xiàn)了0.61%幅度的收漲。
而在1月24日-26日，中交地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告前的連續(xù)三個(gè)交易日，其收盤(pán)價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)達(dá)到20％。此后陸續(xù)跌至2月6日盤(pán)中的最低點(diǎn)8元/股。截至4月8日收盤(pán)，中交地產(chǎn)股價(jià)已回升至9.82元/股。
業(yè)務(wù)主力穩(wěn)基本盤(pán)
房地產(chǎn)銷售仍為中交地產(chǎn)的主要營(yíng)收來(lái)源。2023年，該項(xiàng)收入約為322.3億元，占總營(yíng)收的99.27%。但與前兩年相比，這一比重有著并不算十分明顯的下降。
于2021年、2022年，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售收入占比分別為99.33%、99.54%。
與此同時(shí)，2021年-2023年，中交地產(chǎn)的房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、其他業(yè)務(wù)收入占比分別為0.32%、0.05%、0.3%，0.13%、0.02%、0.31%，0.28%、0.03%、0.42%。
若分地區(qū)來(lái)看，華東地區(qū)于期內(nèi)貢獻(xiàn)最多收入，達(dá)96.86億元，但較去年減少14.11%。西南、西北、華北三大地區(qū)的收入也同比減少，西南同比降21.86%，期內(nèi)收入37.63億元；西北地區(qū)、華北地區(qū)期內(nèi)收入23.71億元、48.9億元，分別同比降50.77%、60.11%。
整體而言，華中、華東、西南、西北、華南、華北六大地區(qū)的收入分別占全年總收入的17.31%、29.83%、11.59%、7.3%、18.91%、15.06%，去年同期為10.09%、29.32%、12.52%、12.52%、3.69%、31.87%。
或許是基于區(qū)域間的不平衡表現(xiàn)，今年初，也有消息指出中交地產(chǎn)對(duì)其組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。
一是撤銷區(qū)域公司，由“總部－區(qū)域－城市”架構(gòu)調(diào)整為“總部－城市”，層級(jí)更扁平；二是按項(xiàng)目地理區(qū)位、采用就近原則，將此前的16個(gè)城市公司整合為9個(gè)。重組之后，中交地產(chǎn)將形成北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門(mén)、長(zhǎng)沙9個(gè)核心城市單元。
這些調(diào)整還需時(shí)間來(lái)評(píng)估具體成效。事實(shí)上，自2021年扣非后歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)首次虧損，中交地產(chǎn)的處境更是每況愈下。
在2021年，中交地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額560億元，營(yíng)業(yè)收入145.42億元，該年的權(quán)益土地價(jià)款卻達(dá)314億元，新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目21個(gè)。
2022年，中交地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目11個(gè)，占地面積59.67萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積128.64萬(wàn)平方米，權(quán)益價(jià)款為109.55億元。
2023年，中交地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，僅在成都、合肥以招拍掛的方式新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。其中，成都項(xiàng)目為天府麓山66畝，占地面積4.4萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積8.79萬(wàn)平方米，土地價(jià)款11.08億元。合肥項(xiàng)目為包河區(qū)淝河板塊BH202313號(hào)地塊，占地面積5.31萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積12.74萬(wàn)平方米，土地價(jià)款16.62億元。
拿地動(dòng)作減少也造成土地款支出減少，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由2021年的-44.52億元，2022年的29.35億元，逐步改善至2023年的70.49億元。
截至2023年末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1071.4萬(wàn)平方米，在建及待建面積1200.98萬(wàn)平方米。
此外，中交地產(chǎn)有四處項(xiàng)目可供出租，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè)、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目分別為深圳百門(mén)前工業(yè)區(qū)、重慶中房·那里、北京華通大廈B座、鹽城中交美廬天地購(gòu)物中心。
于2023年，上述4個(gè)項(xiàng)目平均出租率為84.26%、60.8%、100%、63%，而上年為94.42%、70%、96%、59.48%。
2023年年中，中交地產(chǎn)在定增回復(fù)函中表示，最近三年代建業(yè)務(wù)收入為1050萬(wàn)元、1155萬(wàn)元及2477萬(wàn)元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入比重約為0.1%；代建業(yè)務(wù)毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)的主要原因?yàn)椴糠猪?xiàng)目收入未達(dá)到確認(rèn)條件。
而在2023年，中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)新簽貨值114.63億元，實(shí)現(xiàn)代建回款0.52億元。
節(jié)衣縮食主旋律
關(guān)于2023年的虧損，中交地產(chǎn)表示整體經(jīng)營(yíng)情況正常，通過(guò)銷售回款和多渠道融資能夠保證現(xiàn)金流正常，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和償債能力產(chǎn)生重大影響。
但對(duì)于公司正面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，中交地產(chǎn)顯然也是十分清楚。
一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴于購(gòu)房者預(yù)期修復(fù)程度，新房銷售市場(chǎng)依然面臨壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度下滑，行業(yè)分化繼續(xù)加劇。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2024年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”，1-3月份，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額6029.03億元，同比下降48.05%。其中，中交地產(chǎn)位列第26名，較去年同期上升一個(gè)名次。
而在2023年全年，中交地產(chǎn)（全口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積179.66萬(wàn)平方米，較上年同期降低8.23%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額373.61億元，較上年同期降低18.57%，銷售回款449.79億元，較上年同期降低0.23%。
中交地產(chǎn)全年（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額273.56億元，較上年同期降低7.78%，銷售回款328.81億元,較上年同期增加12.87%。
市場(chǎng)熱度不及預(yù)期，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，銷售費(fèi)用也相應(yīng)增加。由2022年的10.63億元同比增加5.43%至11.2億元。
另一方面，中交地產(chǎn)在年報(bào)中指出，主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱。
對(duì)此，該公司表示，投資進(jìn)一步向核心城市和區(qū)域聚焦，突出效益優(yōu)先，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量投資拓展，探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，做好項(xiàng)目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品質(zhì)要效益；持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)速度；加強(qiáng)協(xié)同，落實(shí)成本管控，有效提升項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力；強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
中交地產(chǎn)的融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東方借款，以及其他融資途徑，平均融資成本介于1.8%-8.4%。
截至2023年末，中交地產(chǎn)融資合計(jì)610.28億元。其中，銀行貸款271.55億元，債券77.4億元，信托融資26.42億元，控股股東方借款162.44億元，其他融資72.46億元。
期限結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期170.37億元，1-2年到期337.13億元，2-3年到期55.83億元，3年以上46.95億元。2年內(nèi)到期債務(wù)占比高達(dá)83.15%，償債壓力仍較重。而年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約為98.69億元。
對(duì)此，中交地產(chǎn)表示，2024年將持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)速度。
其他方面也有減少支出的趨勢(shì)。年度報(bào)告顯示，截止2023年12月31日，在中交地產(chǎn)領(lǐng)取報(bào)酬的在職董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員共計(jì)11人（含離任），從中交地產(chǎn)獲得的報(bào)酬總額為596.57萬(wàn)元。
截至2022年末，領(lǐng)取報(bào)酬的在職董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員共計(jì)16人（含離任），獲得的報(bào)酬總額為1334.41萬(wàn)元。截止2021年末，領(lǐng)取報(bào)酬的在職董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員共計(jì)12人（含離任），獲得的報(bào)酬總額為1272.78萬(wàn)元。
整體員工數(shù)量方面，2023年，中交地產(chǎn)母公司及主要子公司在職員工的數(shù)量合計(jì)804人，較2022年的961人減少16.34%，相比于2021年的1743人，更是大幅減少近53.87%。
但同時(shí)，2023年新增加35名離退休職工人數(shù)，而在2021年、2022年，該項(xiàng)數(shù)據(jù)均為0。
此外，中交地產(chǎn)研發(fā)人員數(shù)量、研發(fā)投入金額均較上一年降低22.22%。
基于上述調(diào)整，于2023年，中交地產(chǎn)的管理費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用也分別同比減少6.47%、22.22%。
雖已開(kāi)始節(jié)衣縮食、刀刃向內(nèi)，但減少這些項(xiàng)目的支出對(duì)改善中交地產(chǎn)整體財(cái)務(wù)狀況仍是杯水車(chē)薪。
截至期末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)約1226.44億元，較上年末減少10.68%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)16.16億元，較上年末減少50.94%。資產(chǎn)負(fù)債率85.59%，較上年末減少0.54%；流動(dòng)比率為1.92，同比增加9.09%。
截至2024年2月29日，中交地產(chǎn)累計(jì)對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助余額為69.69億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)比例為431%。合作方從公司并表房地產(chǎn)項(xiàng)目公司調(diào)用的資金中，有本金約6.74億元存在合作方未按約定返還至項(xiàng)目公司的情形，中交地產(chǎn)已就此事項(xiàng)提起訴訟。
進(jìn)入新的一年，中交地產(chǎn)表示，將做強(qiáng)投資，降本增效，盤(pán)活存量，加速去化，加快推動(dòng)資本運(yùn)作，全力推進(jìn)公司平穩(wěn)運(yùn)行。
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