今年春節(jié)前，昆明軌道公司聯(lián)合西山區(qū)政府招商中心，舉辦了一次招商引資推介會(huì)，昆明地鐵拿出了15個(gè)項(xiàng)目，包括TOD、新能源、教育教培、文旅康養(yǎng)、配套物業(yè)等不同類型，按照地鐵公司的說法，此次推介會(huì)吸引了27家企業(yè)參加，其中“草海片區(qū)森警地塊”成為推介會(huì)上的焦點(diǎn)項(xiàng)目，“參會(huì)嘉賓紛紛表示看好合作前景”。

在推介的15個(gè)項(xiàng)目中，昆明地鐵唯一公開提到的項(xiàng)目就是“草海片區(qū)森警地塊”，而且強(qiáng)調(diào)參會(huì)嘉賓看好合作前景。一塊土地，位置又在草海片區(qū)，招商反響還比較好，不由得讓人猜想，是不是昆明地鐵打算合作開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

昆明地鐵1月份召開了今年第一次招商引資推介會(huì)

草海片區(qū)是昆明軌道集團(tuán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的區(qū)域，包括草海南北岸總共13000畝土地，如今環(huán)草海的大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如金地云海一號(hào)、中鐵諾德春風(fēng)十里、華夏四季、寶能滇池九璽、融創(chuàng)文旅城等，都是在軌道集團(tuán)一級(jí)開發(fā)的土地上建設(shè)的，最近推介的“草海片區(qū)森警地塊”，是不是也是類似房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？

一個(gè)星期前，昆明軌道集團(tuán)下屬的昆明地鐵城市開發(fā)公司發(fā)布了一份招標(biāo)公告，招募草海片區(qū)46號(hào)原森警地塊的經(jīng)營(yíng)合作方。這應(yīng)該就是春節(jié)前軌道公司對(duì)外推介的“草海片區(qū)森警地塊”項(xiàng)目了。

地鐵太缺錢，螞蚱也是肉

但令人驚訝的是，被地鐵公司拿出來重點(diǎn)推介的這個(gè)項(xiàng)目，招標(biāo)公告中的項(xiàng)目名稱居然是“草海片區(qū)46號(hào)原森警已征項(xiàng)目止損盤活經(jīng)營(yíng)合作”。這也就是說，這個(gè)地塊招募合作經(jīng)營(yíng)方，主要目的其實(shí)是為了“止損”。

為什么要止損呢？因?yàn)檐壍拦咀鳛椴莺?6號(hào)片區(qū)的一級(jí)開發(fā)商，投入建設(shè)已經(jīng)10多年了，征遷土地以及開發(fā)建設(shè)安置房耗資巨大，可是包括森警地塊在內(nèi)的多個(gè)地塊雖然已拆遷完畢，卻因?yàn)橐?guī)劃等原因至今沒有出讓，這對(duì)一級(jí)開發(fā)商昆明軌道公司來說意味著只有投入沒有回報(bào)，顯然是巨大損失，而拿出閑置土地進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，自然屬于止損了。

根據(jù)招標(biāo)公告，草海片區(qū)森警地塊面積并不大，只有21畝，地上還有森警原來的3棟建筑，昆明地鐵城市開發(fā)公司要求合作方籌資并實(shí)施規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所需合規(guī)性程序、經(jīng)營(yíng)期間的建筑及土地的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容包括但不限于與之配套的土建工程、裝修改造、室外綠化小品等設(shè)施，并完成工程驗(yàn)收，達(dá)到正常使用、運(yùn)營(yíng)條件。合作運(yùn)營(yíng)期限不超過20年。

昆明地鐵計(jì)劃進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)的地塊位置

從合作內(nèi)容看，森警地塊只有區(qū)區(qū)21畝，并不是合作開發(fā)什么房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是軌道公司出地，合作方出錢并在地塊上建設(shè)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，雙方共同經(jīng)營(yíng)合作分成。雖然招標(biāo)公告并未透露具體合作內(nèi)容，但從前段時(shí)間地鐵公司發(fā)布的信息看，多半是教育教培項(xiàng)目，因?yàn)檫@塊地就在昆一中附小對(duì)面，距離云大附西山實(shí)驗(yàn)學(xué)校也很近，而且森警地塊在規(guī)劃上本來就是教育用地。

根據(jù)2020年調(diào)整后的草海46號(hào)片區(qū)控詳規(guī)，原森警所在地塊屬于A1-8地塊，總共有41.9畝，均屬于中小學(xué)教育用地，旁邊的A1-7地塊也是教育用地，已經(jīng)建成昆一中附屬小學(xué)。

草海45號(hào)和46號(hào)片區(qū)總共有3217畝，規(guī)劃中的教育用地非常多，已經(jīng)建成的學(xué)校就有昆一中附小、云大附中西山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、大漁小學(xué)等，剩余教育用地還有46號(hào)片區(qū)的A1-8、A1-2等多個(gè)地塊，都已完成拆遷但尚未出讓。

已經(jīng)建成開學(xué)的云大附中西山實(shí)驗(yàn)學(xué)校位于草海45號(hào)片區(qū)

昆明地鐵將尚未出讓的教育用地拿出來搞合作經(jīng)營(yíng)，而且時(shí)間不短，意味著這些教育用地可能短期內(nèi)不會(huì)再建設(shè)新學(xué)校了，甚至不排除進(jìn)一步調(diào)規(guī)改變用途的可能，畢竟草海45和46兩個(gè)片區(qū)已經(jīng)建成的學(xué)校不少，旁邊的融創(chuàng)文旅城還有華東師大附屬學(xué)校等，在出生率不斷下降的情況下，按照5年前的規(guī)劃建設(shè)教育配套的必要性已經(jīng)下降了。

拿出20多畝土地來合作經(jīng)營(yíng)，地鐵公司只能參與分成，所得收益肯定不會(huì)很高，招標(biāo)文書中透露的合作期第二輪（第5-第10年）結(jié)束后是否進(jìn)行下一輪合作的條件之一，是累計(jì)固定收入和營(yíng)業(yè)額分成總額大于1448.56萬，可見軌道集團(tuán)所獲有限。

然而對(duì)于軌道集團(tuán)來說，能將存量資源盤活并能有所收益已經(jīng)算是不錯(cuò)，這兩年昆明地鐵迫于經(jīng)營(yíng)壓力，一直在想盡辦法盤活存量資產(chǎn)，頻繁發(fā)布招商合作信息，從花漁溝的土地到北部客運(yùn)站的閑置大樓，從世博TOD項(xiàng)目到地鐵站新能源充電站，項(xiàng)目五花八門可是成功招商的并不多，而軌道集團(tuán)負(fù)債卻居高不下，地鐵票務(wù)收入又增長(zhǎng)緩慢，每年能無風(fēng)險(xiǎn)增加幾百萬收入總好過讓土地白白曬太陽(yáng)。

螞蚱畢竟也是肉。

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