大盤配建學�？煜�失了，昆明書包房何去何從？

隨著國家層面推動優(yōu)質教育擴容、加上房地產(chǎn)深度調整的影響，使昆明的書包房也面臨一場變局——以往常見的大盤配建學校會越來越少，逐步被樓盤簽約引入名校所取代。

萬科都會半島就是一個典型案例。去年11月，萬科都會半島與星耀教育集團簽約，確定了星耀教育集團龍馬校區(qū)和官渡一中（云秀書院）初中部為項目對口學校，自2025年9月起，持萬科都會半島購房合同便可入讀。

星耀教育集團龍馬校區(qū)授牌

4月25日上午，官渡教體局、星耀教育集團、龍馬小學三方舉行了相關掛牌儀式，正式完成授牌。星耀教育集團龍馬校區(qū)掛牌，宣告萬科都會半島以簽約兩所官渡區(qū)乃至昆明第一梯隊名校的方式，躋身優(yōu)質書包房之列。

擴大優(yōu)質教育資源供給，優(yōu)質教育均衡發(fā)展，一直是國家教育政策的重點，政策初衷是讓更多孩子享有優(yōu)質教育，無疑也能緩解家長們普遍存在的焦慮。昆明這些年雖然大力實施“民轉公”和名校集團化辦學等，可現(xiàn)實情況依然不容樂觀，名校與普通學校的教育質量存在較大差異，也是不爭的事實。

與此同時，曾經(jīng)很普遍的，由開發(fā)商出資配建學校、再引進名校辦學的做法急劇減少，更是雪上加霜。

大盤+配建學校，地產(chǎn)與教育聯(lián)姻的狂歡

長期以來，昆明很多土地在出讓時，會要求開發(fā)商承擔學校、道路、公園等公共設施配建義務，俗稱“外掛條件”，一并完成土地開發(fā)與城市功能布局優(yōu)化的雙重任務，所以這種模式也成為各地政府慣用的開發(fā)工具。

萬科滇池前灣都會區(qū)配建并引入的上師大官渡實驗學校

其中含有學校配建要求的地塊，一般是面積較大，需要按規(guī)劃人口標準配置相應的各階段教育設施，典型的例子如俊發(fā)城、萬科城、萬科500里等大盤項目，從幼兒園到初中甚至高中，覆蓋全齡基礎教育階段。

同時開發(fā)商也舍得投入引進名校，師大系、云大附、長城中學、星耀學校全是昆明一流資源，萬科滇池前灣都會區(qū)更是首次引入省外名�！�—上師大附屬學校，并利用上師大優(yōu)質的中外名校課程資源，雙軌制辦學，培養(yǎng)國際化的精英學生，短短數(shù)年即取得了優(yōu)異的辦學成績，不光中高考成績出彩，還有不少學生喜獲國外名校錄取offer。

名校光環(huán)加上地段、品質都不錯，導致優(yōu)質書包房常年霸占昆明銷冠寶座，因此引發(fā)了“教育與房地產(chǎn)聯(lián)姻”的爭議，雖然開發(fā)商配建并引入名校背后，是現(xiàn)實需求與開發(fā)邏輯的融合，但情緒化說法并不能抹殺這種模式對優(yōu)質教育均衡發(fā)展的實質貢獻。

萬科城——昆明著名銷冠書包房

以萬科城的長城中學新城校區(qū)為例，在進駐西北新城之前，長城中學作為昆八中舉辦的民辦學校，只有一個紅鑫校區(qū)，但萬科城引入長城中學后，不僅增設了小學部，昆八中也在名校集團化辦學的趨勢下，順理成章成立教育集團，加上后來新建的昆二十八中新校區(qū)、紅云校區(qū)、新城校區(qū)二期，昆八中教育集團在短短數(shù)年時間內(nèi)，實現(xiàn)了從2個校區(qū)到6個校區(qū)的急速跨越。

類似的例子還有一長串，如云大附、師大系、星耀、師大附屬、昆一中、武成小學、春城小學、明通小學、盤龍小學等教育集團，概括來說，在昆明中小學名校集團化辦學的這些年，如果缺了眾多書包房項目的參與，不可能有這么快的推進速度。

樓盤配建新學�？耧j突進多年后，終于到了減速踩剎車的時候了。

房地產(chǎn)形勢變了，配建學�？煜�失了

很多人沒有意識到，昆明上一次帶有配建學校條件的土地出讓，已是近兩年前的事了。2023年，東航拍下巫家壩兩宗住宅用地，附帶了出資配建巫家壩第一所小學的條件。如果再往前追溯的話，最近三年有配建學校要求的土地出讓，也僅有兩起。（另一起是建投春城華府配建春城小學）

可以看出，由于近幾年房地產(chǎn)市場下行，昆明土地市場一方面是開發(fā)商拿地意愿遠不如過去，導致出讓成交量大幅縮減，另一方面則是適應市場變化，土地出讓以小面積地塊為主，還達不到配建小學或中學的規(guī)劃條件。以往動輒數(shù)百畝土地出讓，順帶出資配建幼兒園、小學、中學的現(xiàn)象，很難再出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)再也回不到過去，樓盤配建學校也是如此。但開發(fā)商不再是新建學校的主力后，新模式該如何建立？昆明的書包房又該何去何從？

轉型新模式，萬科又走在了前面

在新舊模式轉換的過程中，深耕昆明15年、成功開發(fā)多個書包房項目的萬科無疑很有發(fā)言權，具有典型案例價值。

以往萬科書包房項目的學校均為萬科出資配建，而且都非常成功，萬科城引進長城中學辦學連霸銷冠，并對西北新城配套成熟起到了關鍵作用；萬科在會展片區(qū)引入的上師大附屬官渡實驗學校，不僅填補了片區(qū)優(yōu)質教育空白，也滿足了包括萬科500里、桂語東方、公園城市等多個項目的名校就讀需求；萬科京江隱翠作為核心區(qū)城改大盤，參與出資并引進的則是盤龍區(qū)名校金康園小學。

而都會半島之所以采用簽約名校的方式，原因在于項目地塊僅有70畝，規(guī)劃居住人口達不到配建小學中學的要求，因此萬科及時轉換模式，簽約星耀教育集團龍馬校區(qū)和官渡一中（云秀書院）初中部。

都會半島作為萬科第一個采用新書包房模式的項目，也代表了未來書包房的主流模式。

由此可以看出，房地產(chǎn)市場變化帶來樓盤配建學校減少，與業(yè)主對優(yōu)質教育的剛需，形成了新的供需矛盾，特別是在一些新開發(fā)片區(qū)和教育實力較弱的區(qū)域，雖然沒有新配建的學校，但優(yōu)質教育資源供給的缺口，很大程度上仍然依賴開發(fā)方的投入，并考驗開發(fā)商對優(yōu)質教育資源的整合能力。

本質上看，不管是配建新學校還是現(xiàn)有學校引入名校辦學，模式雖然變了，優(yōu)質教育均衡化的目的不變，而開發(fā)商為打造書包房的投入，其實與優(yōu)質教育均衡化的政策方向高度契合。由于市場對書包房的需求存在合理性與現(xiàn)實性，地產(chǎn)與教育的新模式，萬科把握到了本質，也起到了示范作用。

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