久違了，大中庭。
4月30日，能建未來城12000平米的中庭園林將正式開放，這不僅是西北新城乃至西市區(qū)最大的中庭園林，即便是整個城區(qū)，超過萬平的中庭園林也及其少見。上一個，還是兩年前開放的金茂府中庭，面積剛剛到一萬平米。
但能建未來城的超級大中庭可能也是昆明最后的絕唱了。
大中庭究竟有多難得？
大多數(shù)高端住宅小區(qū)都有中庭，尤其是對于高層住宅，以圍合式布局打造出大中庭，是樓棟排布的最優(yōu)解。
圍合式，顧名思義就是指將一個地塊上的住宅圍起來修建，合圍出一個小區(qū)庭院。
圍合式布局的優(yōu)點很明顯：樓間距寬闊，中庭園林景觀面積大，私密性更強，同時居住體驗也更好。
之所以說萬平大中庭不僅稀有，而且難以復(fù)制，根本原因在于土地市場和產(chǎn)品規(guī)劃的趨勢：
首先，大中庭需要有足夠大的土地面積，上表列舉了昆明的帶中庭樓盤，根據(jù)地塊容積率、建筑密度等規(guī)劃條件不同，大致中庭面積占比在10%——20%之間，如果取中間值，那么一萬平米的中庭也需要100畝左右的單地塊。
由此可見，對于面積93畝的能建未來城首期地塊，拿出近20%的土地打造12000平米的大中庭，是非常極致的做法。
由于土地供應(yīng)趨于碎片化和小面積化，決定了昆明以后很難再出現(xiàn)萬平大中庭。
據(jù)統(tǒng)計，2023年昆明主城共拍出約924畝商住土地，但單幅土地面積超過100畝的僅有1宗，去年，昆明主城住宅和商住用地供應(yīng)10宗，其中僅2宗面積超50畝，最大一宗約84畝。到了今年，前4個月出讓的7宗商住土地中，除了呈貢有一宗79畝外，其他都不超過30畝。
其次，即便擁有較大的地塊，由于規(guī)劃指標和日照指標限制，多數(shù)項目也不具備做大中庭的條件，因此昆明雖然新盤眾多，但近幾年帶大中庭的樓盤屈指可數(shù)，而且基本都是豪宅項目，以此來提升居住體驗和溢價水平，不過受限于地塊面積，這些豪宅盤的中庭面積多數(shù)在4000—6000平米之間。
能建未來城“超配”的大中庭是怎么做出來的？
在市場印象中，能建未來城屬于以教育及大盤配套為賣點的項目。項目此前推出的，是面積段為78平二房到120平三房，去年底完成首批次交付的同時，華山中學成功落地普東，加上武成小學聯(lián)家校區(qū)以及項目配建的公辦幼兒園，全齡段優(yōu)質(zhì)教育配齊，更強化了書包房的固有印象。
但能建未來城12000平的超級中庭宣告：這個說法并不準確和全面，是時候刷新認知了。
項目“超配”豪宅習見的大中庭，可以用Bon Jovi的經(jīng)典名曲來解釋——Because We Can.
能建未來城周邊規(guī)劃有大量公園綠地
能建未來城首期面積約93畝，單幅土地面積居昆明在售樓盤前列，同時由于地塊從西北到東南規(guī)劃了長度約600米的公園綠地，項目的建筑對周邊客體的日照影響較小，再加上較低的建筑密度，具備了打造大中庭的優(yōu)越條件。
隨著能建未來城推出全新的芳庭組團，12000平米的環(huán)幕式景觀中庭終于驚艷呈現(xiàn)，項目也展現(xiàn)出少為人知的另一面。
從平面圖上可看到大中庭超乎想象的尺度，南北樓間距最大為101.1米，東西間距最大為143.6米。更直觀的概念是，相當于兩個標準足球場，或者28.57個標準籃球場。
能建未來城的中庭不僅規(guī)模超越了多數(shù)豪宅盤，品質(zhì)也毫不遜色。
在設(shè)計理念方面，圍繞“重塑書院生活場景”，大中庭承襲傳統(tǒng)書院的文化基因，汲取書院建筑布局藝術(shù)，將琴棋書畫元素有機融入各個場景，整體營造出書香林隱的優(yōu)雅居住場域。
從空間布局看，大中庭設(shè)置了7個主要場景，引入橋梁、硯臺、書簡、篆刻等文化意象造景，功能全面且格調(diào)高雅。
為完美實現(xiàn)設(shè)計意圖，項目不惜工本，據(jù)悉，中庭的每平米造價成本甚至超過了普通高端盤的標準，藍花楹、烏桕、叢生樸樹、銀杏、黃花楓林木、三角楓等七大主題植物，均為全冠移植大喬木，其中植于中庭的高11米、冠幅超9米藍花楹，以及重達10余噸的黑山石硯臺造景，更是昆明難得一見的大手筆。
中庭景觀效果圖
能建未來城這么舍得，原因何在？
能建未來城給剛需盤“錯配”高品質(zhì)大中庭，有其深層次的考量。
先從普東片區(qū)“高端生態(tài)居住區(qū)”的規(guī)劃定位說起，在五華區(qū)的規(guī)劃中，西北新城為“一核兩翼三四廊”總體布局的兩翼之一，承擔構(gòu)建城市功能拓展與新興產(chǎn)業(yè)培育空間的任務(wù)，而在西北新城西片區(qū)的基礎(chǔ)上，普東片區(qū)的規(guī)劃不僅降低開發(fā)強度，也更注重片區(qū)的生態(tài)優(yōu)化。
中能建身兼片區(qū)一二級開發(fā)重任，生態(tài)宜居作為1500畝大盤的價值基底，在項目首發(fā)地塊上，必須將此圖景具象化的表達出來，最好的辦法莫過于一個效果震撼的超級中庭。
而且大中庭推出的時機也正好合適，從宏觀角度看，普東片區(qū)去年啟動的大規(guī)模拆遷改造已取得明顯進展，據(jù)五華區(qū)最近公布的招商信息，目前普東一期100畝土地拆遷工作已完成，二期正在申報2025年國家專項借款，待政策落實后將啟動二期拆遷。
五華區(qū)近期發(fā)布的普東片區(qū)招商信息
目前片區(qū)兩個回遷安置地塊已啟動建設(shè)，無疑將對剩余地塊拆遷改造形成有力配合。
片區(qū)配套方面，項目配建的15班公辦幼兒園建成并即將啟用，武成小學聯(lián)家校區(qū)地塊已完成拆遷，學校近期開工建設(shè)。
阜外醫(yī)院二期實景（前景為云冶專線公園一段）
作為片區(qū)大健康產(chǎn)業(yè)兩大主力，阜外醫(yī)院二期項目去年9月封頂后，目前外立面已接近完成，向今年6月全面竣工的目標又推進一大步。五華區(qū)人民醫(yī)院新院區(qū)建設(shè)已進入收尾階段，預(yù)計今年全面投用。
外部基礎(chǔ)配套推進加速，能建未來城內(nèi)部大中庭建成，兩方合力，普東片區(qū)進入了兌現(xiàn)大年。
以項目操盤邏輯的微觀角度看，能建未來城去年底首期組團「芳霖」交付后，央企品質(zhì)已受到業(yè)主普遍肯定，在此基礎(chǔ)上，新推「芳庭」組團全方位升級，首先是主推109—139平米三房到四房新品，產(chǎn)品光譜延伸到改善需求，其次是匹配12000平米超級中庭，以及下一步即將推出的架空層會所，大幅拔高了項目調(diào)性，也進一步提升業(yè)主的滿意度和口碑效應(yīng)。
能建未來城這一套升級組合拳，不是簡單的戶型面積增大，而是以真金白銀的投入，公區(qū)配套、園林景觀全方位、超預(yù)期的兌現(xiàn)，推動項目的價值躍升。
以建面約139㎡精裝四房為代表，該戶型正對中庭景觀，所以采用了闊尺大橫廳設(shè)計，餐客一體化設(shè)計，生活場景與觀景視野無間融合，約6.4米闊景陽臺，將約12000㎡中庭景觀納入日常，三面采光，南北貫通，更優(yōu)通風性和采光性的同時，實現(xiàn)家人互動；大四房起居配置，滿足二胎家庭、三代同堂的從容不迫。
目前，項目2#央景樓座已正式亮相，在最舒適的觀景角度，讓每一扇窗都變?yōu)镮MAX 巨幕，正是能建未來城許諾的生態(tài)居住場景。
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