住宅寫字樓年中報(bào)告

從擔(dān)心房價(jià)暴跌的極端走到當(dāng)前擔(dān)心房價(jià)再次暴漲的極端，時(shí)間竟是驚人的短暫，僅用了6個(gè)月。其間的道路沒有驚心動(dòng)魄的曲折，而是呈現(xiàn)了耐人尋味的平滑。

從宏觀層面看，隨著2008年10月以來國務(wù)院及政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)政策做出的一系列調(diào)整，銀行放貸趨于寬松，市場剛性需求得以消化，開發(fā)商資金短缺的問題有所緩解。4月份資本金比例下調(diào)進(jìn)一步緩解企業(yè)的資金壓力，促使房地產(chǎn)投資的回升。而剛進(jìn)入下半年，在國務(wù)院重申繼續(xù)實(shí)施積極寬松貨幣政策的背景下，市場嗅到了信貸政策微調(diào)、流動(dòng)性微收的氣味。7月下旬，二套房貸重新收緊呼之欲出，信貸放量的控制反映了決策層對(duì)近期房價(jià)過快上漲進(jìn)而形成新一輪市場“危機(jī)”的擔(dān)憂。當(dāng)然，在樓市先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、投資性需求入市導(dǎo)致大量信貸流入房地產(chǎn)業(yè)的背景下，收緊二套房貸不失為一劑控制房價(jià)上漲的“強(qiáng)心針”，所以，下半年樓市的宏觀調(diào)整仍舊不可避免，新政出臺(tái)也許只是時(shí)間問題。

微觀層面上考量，上半年住宅去庫存大大激活了開發(fā)商手中的現(xiàn)金流，一批資金充裕的開發(fā)商加快儲(chǔ)地步伐。2、3月份的成交量反彈，主要是剛性需求在政策利好和樓盤降價(jià)驅(qū)動(dòng)下的合理釋放。3、4月份改善性需求積極入市，隨著價(jià)格的上漲，價(jià)格彈性較大的剛性需求開始觀望和萎縮。然而，4月以來，部分投資性需求入市加快了在售樓盤的提價(jià)信心，從推出的投資型項(xiàng)目上不難看到這一點(diǎn)。4月3日獨(dú)立時(shí)代、5月9日上海沙龍3期、6月27日SOHO俊園以及7月25日七彩俊園的推售效果，均體現(xiàn)了投資型需求的潛力并實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)市場轉(zhuǎn)暖的預(yù)期。

因此，我們從各個(gè)角度審視2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，以客觀的數(shù)據(jù)反映市場的變化，從理性的視角看待市場的發(fā)展。
住宅市場

1、住宅開盤情況

1-6月，住宅市場整體開盤情況呈現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)好態(tài)勢，尤其是區(qū)位、投資居住價(jià)值佳的項(xiàng)目受到市場青睞。

2009年1月1日云南映象三期花好月圓開盤熱銷80%，為2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫埋下了伏筆。具體來看，2009年上半年昆明市主城區(qū)共開盤面市項(xiàng)目15個(gè)，相比2008年上半年（31個(gè)）減少了近一半；新增住宅總建筑面積533834.85㎡，相比2008年上半年（1446764㎡）減少64%；供應(yīng)戶數(shù)5882戶，相比2008年上半年（13881戶）減少58%；新增物業(yè)平均面積為90.75㎡，相比2008年上半年（104㎡）減少14㎡。

2、市場供給

1）整體供給情況

2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場新推住宅項(xiàng)目15個(gè)，相比08年上半年（31個(gè)）減少了近一半；

2009年上半年新增住宅總建筑面積533834.85㎡，相比08年上半年（1446764㎡）減少64%；

2009年上半年供應(yīng)戶數(shù)5882戶，相比08年上半年（13881戶）減少58%；

2009年上半年新增物業(yè)平均面積為90.75㎡，相比08年上半年（104㎡）減少14㎡。

2）不同物業(yè)類型供給情況

小高層、高層物業(yè)依然處于市場的主流，占到了市場推盤總套數(shù)的85.57%；花園洋房物業(yè)推盤604套，占市場推盤總套數(shù)的10.27%；別墅項(xiàng)目推盤較少，僅占市場總量的4.17%。

2009年上半年各個(gè)物業(yè)類型推盤量均低于08年上半年水平，主要原因由于2008年大盤較多，推盤量較大

3）不同物業(yè)類型市場研究

小高層、高層物業(yè)：均價(jià)較2008年均價(jià)有所上漲，主要由于所推物業(yè)多集中在二環(huán)內(nèi)，均價(jià)較高，造成了物業(yè)均價(jià)的上漲；戶型以1房、2房為主，面積偏小，原因?yàn)樗莆飿I(yè)集中于二環(huán)內(nèi)，投資性較強(qiáng)，而小面積戶型具有總價(jià)低的特點(diǎn)，置業(yè)者購買門檻較低，因此較為受歡迎；物業(yè)均價(jià)區(qū)間跨度較大，主要由于區(qū)域不同，價(jià)差較大。

花園洋房物業(yè)：花園洋房依舊以3房和4房為主；主力面積有所增大，突出了花園洋房物業(yè)的舒適性。

別墅物業(yè)：聯(lián)排別墅依然是別墅物業(yè)的主流，一方面由于聯(lián)排別墅具有總價(jià)相對(duì)較低的特點(diǎn)，另一方面聯(lián)排別墅相對(duì)容易規(guī)劃，并且能夠充分利用土地價(jià)值；聯(lián)排別墅的面積從175-220㎡，比2008年相比變化不大，小面積經(jīng)濟(jì)型別墅已經(jīng)成為主流。

寫字樓市場

相對(duì)于住宅市場來說，2009上半年昆明寫字樓物業(yè)市場呈現(xiàn)了耐人尋味的平淡，在售物業(yè)并沒有受到市場的影響而出現(xiàn)住宅市場2008年的萎靡與2009年的回暖現(xiàn)象，但在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，昆明寫字樓物業(yè)市場卻存在暗流涌動(dòng)的“潛力”，我們期待著昆明寫字樓理性的“澎湃”。

（一）經(jīng)濟(jì)前景與昆明寫字樓發(fā)展

宏觀層面來看，寫字樓作為國家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取向則來自于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一國經(jīng)濟(jì)變化方向和速度，會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓及其投資市場帶來很大的波動(dòng)，而針對(duì)不同城市的區(qū)域特征、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成不同需求特征的寫字樓市場。

昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對(duì)象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場定位較低。但隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�、競爭力的不斷提升，市場�?duì)高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時(shí)個(gè)性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。

目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，同時(shí)形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融、現(xiàn)代物流、技術(shù)研發(fā)等體系，第三產(chǎn)業(yè)的快速增長為寫字樓的更新?lián)Q代提供了動(dòng)力，成為支撐其發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

（二）城市更新昆明寫字樓發(fā)展

當(dāng)前，昆明新一輪的城市更新正在以驚人速度進(jìn)行著，舊城改造、輕軌建設(shè)、道路建設(shè)、城市總體規(guī)劃，這一切無疑使寫字樓市場在昆明城市競爭力不斷提升的基礎(chǔ)上，再次進(jìn)入起飛的通道。

此輪昆明城市更新對(duì)寫字樓市場發(fā)展的影響是長期性的，并且將出現(xiàn)供給相對(duì)需求超前的反市場現(xiàn)象。雖然昆明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期趨好，但就短期而言，舊城改造在寫字樓供應(yīng)上的不理性行為將使整個(gè)市場陷入長期的“去庫存化”過程，出現(xiàn)市場需求逐步放量與供給的“恐慌”、品質(zhì)下降的現(xiàn)象。

“一軸三帶”是昆明已經(jīng)形成的并將不斷成熟的寫字樓分布形態(tài)，北京路、人民路、東風(fēng)路與金碧路是傳統(tǒng)寫字樓沿街分布的四條主線，而未來CBD+不限高區(qū)域規(guī)劃將極大的加快現(xiàn)有寫字樓分布向集約化、聚集式發(fā)展。且CBD將發(fā)揮其聚集式效應(yīng)，帶動(dòng)周邊商務(wù)服務(wù)型辦公物業(yè)的升級(jí)發(fā)展。同時(shí)，受輕軌效應(yīng)的影響，未來沿線將分布類型相對(duì)不同的寫字樓，尤其是沿北京路穿過CBD區(qū)域的輕軌2號(hào)線周邊區(qū)域，會(huì)成為高檔寫字樓標(biāo)桿。

總體來說，昆明宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫字樓進(jìn)入產(chǎn)品轉(zhuǎn)型期有利好作用。城市競爭力提升，城市規(guī)劃是昆明寫字樓再次起飛的基礎(chǔ)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好條件將成為昆明寫字樓實(shí)現(xiàn)跨越的動(dòng)力；CBD規(guī)劃及在此基礎(chǔ)上周邊寫字樓物業(yè)的建成將體現(xiàn)昆明城市整體經(jīng)濟(jì)活力。但與此同時(shí)寫字樓開發(fā)體量的爆發(fā)式增長到來的是消化十年的后果，無形中給市場良性發(fā)展帶來了壓力。因此，在城市經(jīng)濟(jì)向好，城市規(guī)劃趨利的條件下，還需要審思市場的良性供給出路。

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