從市場表現(xiàn)來看，雖然房產(chǎn)新政的實施確實給“暗流洶涌”的房地產(chǎn)市場帶來了震蕩，一些城市的房地產(chǎn)投資收縮明顯，房價應(yīng)聲而落，但昆明的房地產(chǎn)市場卻相對“波瀾不驚”，新開樓盤依舊受到購房者的“熱捧”，價格相對實惠的二手房交易依然“火爆”。市場運行所透露出的“跡象”依稀表明：昆明房價將以平穩(wěn)運行為主，下跌的可能性并不大。

政策面：

穩(wěn)定房價而非打壓房價

其實，國家政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的“關(guān)照”并非是從房產(chǎn)新政才開始的。早在去年年初全國房地產(chǎn)市場還未呈現(xiàn)出一派“火熱”的時候，國家便出臺了以土地調(diào)控為方向的71號文件，規(guī)范土地出讓方式，對經(jīng)營性土地使用權(quán)實行“招拍掛”，這被業(yè)內(nèi)稱之為土地市場的“8·31”大限。其后的10月份，央行結(jié)束房貸低利率政策，5年來首次提高了房地產(chǎn)貸款利率。步入2005年，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控繼續(xù)實行緊縮策略。3月，央行宣布第二次提高房地產(chǎn)貸款利率。5月，七部委房產(chǎn)新政出臺。

“加息、征稅、規(guī)范土地市場、國家各部門聯(lián)合下文……從橫向的時間表來看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控越來越全方位化，從縱向的政策面來說，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)也越來越規(guī)范化。從始至今，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)并未崩盤，相反房價還一直呈現(xiàn)出上升的趨勢，由此可見，規(guī)范才是調(diào)控的終極目的”，“從國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控開始到最近房產(chǎn)新政出臺，國家的政策指向始終是避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)整體性過熱而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運行，其中的目的是穩(wěn)定房價而非打壓房價。這是目前許多持幣觀望的購房者對于房地產(chǎn)新政的最大誤解，”在采訪中，許多開發(fā)商對記者這樣表示。

市場面：

昆明不是上海

“上海感冒，全國吃藥”，有業(yè)內(nèi)人士這樣評價房產(chǎn)新政。雖說只是一句戲言，但也從一個側(cè)面反映出，以不動產(chǎn)為特性的房地產(chǎn)行業(yè)，其極強(qiáng)的地域特色決定了昆明的房地產(chǎn)市場將不會步上海市場的“后塵”。

首先，昆明房地產(chǎn)市場的“泡沫”成分并不大。房子不是一般的商品，它具有很大的投資性，有相當(dāng)部分還具有投機(jī)性。對于成熟的市場來說，一定條件下，“無炒不成市”，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論上來說，一定的“泡沫”對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有好處的。當(dāng)然，如果投機(jī)行為占到20%以上，就是存在“泡沫經(jīng)濟(jì)”了，有面臨崩盤的風(fēng)險。

目前，全國各地的房地產(chǎn)市場差別很大，因此在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)不同反應(yīng)也是情理之中的事情。拿上海來說，從2003年到2005年，近兩年半的時間內(nèi)，房價的增長幅度都高達(dá)兩位數(shù)以上，2004年，上海房地產(chǎn)市場中僅商品房一項的投資性購房比例就高達(dá)16.6%，而昆明2004年投資性購房的比例還不到4%（昆明市建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)）。

其次，昆明的房價水平并不高。上海市職工平均工資為22160元，月平均工資為1847元，城市居民家庭人均年可支配收入14867元，以占50%多銷售比例的100至150平方米／套商品房計算，上海成套商品房的實際價格是家庭年人均可支配收入的35至50倍，這是2004年上海市統(tǒng)計局公布的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而昆明的房價收入比顯然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一比例。

此外，即使放之于西部城市來看，昆明的房價水平也不算高。昆明市房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示：2004年昆明商品房住宅平均價格為2711元／平方米，同比增長10％以上。雖然昆明房價近年來一直保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但這樣的價格和漲幅遠(yuǎn)不及西部其他中心城市。就拿與昆明鄰近的重慶和成都來說，2003年底至2004年上半年，重慶房價漲幅在1000元-1500元之間，成都房價也上漲了近1000元，就連西安和貴陽的房價上升幅度都比昆明大。

綜合而言，“泡沫”成分不大加之房價水平不高，昆明房價的“下行”空間十分有限。

開發(fā)面：

昆明房價仍有支撐點

昆明總體房價較之其他二線城市仍然偏低的市場現(xiàn)狀以及昆明房地產(chǎn)市場的構(gòu)成格局，決定了昆明房價平穩(wěn)運行、穩(wěn)中有升的未來發(fā)展趨勢。

首先，昆明地價水平不高。根據(jù)昆明市土地局提供的數(shù)據(jù)，目前昆明居住用地價格低于全國主要城市的平均水平，位居35個城市倒數(shù)第5，位居西部城市的倒數(shù)第4位。昆明市土地局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時就表示：目前昆明的用地價格與土地的實際價值之間還存在著一定的差異。

其次，昆明對地州市場有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力。由于云南的獨特“單心”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，昆明是云南省的唯一一個大型城市，對地州的購房人群有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力，整個2004年，地州購房者就占據(jù)了昆明購房人群比例的40%，而從階段上來說，地州人群來昆置業(yè)的能量才剛剛開始釋放。

再次，新昆明建設(shè)將催生巨大的市場需求。昆明主城區(qū)將從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到460平方公里，人口由245萬人發(fā)展到450萬人，這是現(xiàn)代新昆明的規(guī)劃藍(lán)圖。目前新昆明的建設(shè)進(jìn)入的實質(zhì)性的實施階段，而它的啟動無疑將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的市場需求。

雖然此前宏觀調(diào)控一直都將房地產(chǎn)作為重點“關(guān)照”的行業(yè)，但房產(chǎn)新政的實施無疑才是一個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折，特別是有著“中國經(jīng)濟(jì)晴雨表”之稱的上海在房產(chǎn)新政出臺以來的近一個月內(nèi)，房價應(yīng)聲下跌，房地產(chǎn)行業(yè)一時間呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”的市場格局。那么，具體到昆明本土市場而言，房產(chǎn)新政是否會導(dǎo)致房價下跌，下跌的空間究竟有多大，現(xiàn)在該不該買房？這些都成為了目前市場最為關(guān)注的焦點。

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