文/禹從軍圖/賈翔

本以為獨具慧眼，看中經(jīng)適房商業(yè)投資機會的竇先生想在蒜村經(jīng)適房項目中買下商鋪一二，誰知投資經(jīng)適房商鋪遠非預想的那么簡單。是否可以購買、房產(chǎn)證及土地證有無、是否跟住宅一樣屬限制產(chǎn)權，等等，一些涉及切身利益的問題目前均未明朗，諸多問題擺在竇先生面前，使得他原本蠢蠢欲動的心立刻冷卻下來。

尷尬的經(jīng)適房商鋪投資

其實，遭遇同樣尷尬情況的不止竇先生一人，據(jù)昆明北市區(qū)蒜村經(jīng)適房銷售中心工作人員介紹，從該項目預售伊始至今，有好多人來咨詢過經(jīng)適房商鋪的銷售情況，但因為該部分目前還不能進行公開銷售，所以只能對前來咨詢的客戶作了登記，到何時能正式公開銷售再作電話通知。

從準入條件的變更，到付款方式由一次性付清到分二期付完，再到適合者可以通過公積金貸款買房，昆明經(jīng)適房的銷售，經(jīng)歷了諸多波折，也使得其幾度處于輿論報道的風口浪尖上。透過輿論層次的反思、探討，以及政府層面的逐漸適變，我們可以預估，初衷在于惠澤低收入者的住房保障工程，在借鑒外省成功經(jīng)驗，以及結合本地實際的基礎上，昆明的經(jīng)適房項目會逐漸向好，假以時日，肯定會有適合者入住。

與需要符合準入條件的住宅部分不同，經(jīng)適房的商業(yè)部分，作為開發(fā)商實現(xiàn)贏利的主要依靠，一般來說，是面向社會公開銷售（或出租）的。但本刊目前了解到的是，雖然有一些消費者有購買（或投資）經(jīng)適房商鋪的欲望，但相關的規(guī)定卻還沒有出臺，是出售、還是出租，都還不得而知。

“我們項目的商鋪面積有將近8000平方米，以項目規(guī)劃3044戶來看，如果到時全部入住的話，僅靠小區(qū)內部人口就可以消化。雖然前來咨詢商鋪銷售的客戶不少，但到目前為止，包括價格、有無產(chǎn)權、怎么交易，相關部分都還未做明確規(guī)定，所以我們只能做前期登記�！北笔袇^(qū)經(jīng)適房銷售中心一位不愿意透露姓名的工作人員向記者透露，關于北市區(qū)經(jīng)適房商鋪如何經(jīng)營，昆明市房管局和發(fā)改委給的說法不一樣，一方說可以出售，一方說不能出售，需由政府回購，作統(tǒng)一運營。

經(jīng)適房商鋪相關的機制還沒出臺，出售還是出租都還不得而知

云錫地產(chǎn)副總經(jīng)理張智偉也向記者證實這一說法，據(jù)他介紹，雖然該經(jīng)適房項目住宅部分已經(jīng)進入了預售階段，但商鋪部分能否進行公開銷售還不知道，該部分究竟如何經(jīng)營，他建議本刊記者向房管局咨詢。

幾經(jīng)周折，本刊記者都沒能采訪到昆明市房管局主要負責人，而其一位工作人員則介紹說，該局只負責審核購買經(jīng)適房人群的資格，經(jīng)適房商鋪部分如何運作，不在該局的工作范疇內。

北市區(qū)蒜村經(jīng)適房項目如此，那么，稍早上市的子君村經(jīng)適房項目的商鋪又作如何運作呢？本刊撥打了該項目銷售中心電話，一位男性工作人員以“目前不知道”為由掛斷了電話。

由于經(jīng)適房的土地屬于劃撥，所以，其商鋪如若要公開銷售交易，則需補辦相關手續(xù)和補交相關費用，比如要辦理產(chǎn)權證和補交土地出讓金等；如要由政府回購進行統(tǒng)一運營，則投資者只能以承租的形式獲得經(jīng)營權，所有權最終還是歸政府所有。

與大多普通商品房迥然不同，經(jīng)適房項目住宅已開始預售，但商鋪部分卻連是購買還是承租都還未明朗，而這正是經(jīng)適房商鋪投資尷尬的地方。

在昆明高屋地產(chǎn)顧問機構董事長胡先鈞看來，經(jīng)適房商鋪如果要實現(xiàn)公開銷售，則必須轉換為普通商品房性質，且收益歸誰、如何分配都需要公布出來。“經(jīng)適房的特殊性決定了必須這樣操作”，胡先鈞如是說。

有關經(jīng)適房商鋪的處理，各省有各省的模式，合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉談到，北京的做法可以代表大多數(shù)省份，即開發(fā)商擁有經(jīng)適房商鋪有限產(chǎn)權，政府規(guī)定其只能租不能售。杭州的經(jīng)適房商鋪雖然可以出售，但銷售狀況卻與住宅部分形成天壤之別，交房四五年后空置率還較高，主要還是項目規(guī)劃等不夠講究。另外，像南昌等地，又是另外一種模式，即每一個經(jīng)適房項目，政府規(guī)定只允許拿出1%的面積來做商業(yè)用途，且這部分的收益，最終歸全體業(yè)主所有，可以補貼小區(qū)物管等費用�！袄ッ骺梢越梃b別人的經(jīng)驗，形成自己的模式”。