近幾年來，全國掀起了商業(yè)地產的開發(fā)風潮。昆明也不甘落后，借城市擴容之機，涌現(xiàn)出一批購物中心、城市綜合體等商業(yè)地產。群雄逐鹿的爭奪背后，不少項目在有意或是無意的吸取一線城市中成功商業(yè)項目的運營理念及招商方式，“向外看”時立足本土，完成傳統(tǒng)商業(yè)模式的升級換代。

相信很多從事過商業(yè)運營的人，都不會忘記天河城。這個廣州最成功的商業(yè)項目，是集購物、美食、娛樂、休閑、商務于一體的大型購物中心。從1998年起，天河城商鋪的出租率一直保持在100％。而2004年12月9日試營業(yè)的深圳萬象城購物中心，開業(yè)后的第一年人流量達到2000萬人次，銷售額達15億元。時下，這個購物中心不僅成為深圳繁華商業(yè)的一張名片，也在短短幾年時間改變了深圳人的生活、休閑、消費方式。

一般來說，一個商業(yè)項目需要2至3年的市場培育期，而天河城與深圳萬象城購物中心在第一年就實現(xiàn)了贏利，且90%以上的租戶都賺了。它們的成功，讓很多開發(fā)商在驚嘆其“吸金力”的同時，也對商業(yè)地產的價值有了新的判斷。于是，昆明部分開發(fā)商紛紛“向外看”，學習并提升其商業(yè)運營方式。

商業(yè)運營理念可以學習不能照搬
“商業(yè)地產的運營理念可以學習借鑒，但一味的模仿及照搬，顯然是不合適的。畢竟每一個商業(yè)地產的地段、規(guī)劃條件不同，每個城市的消費能力及商業(yè)環(huán)境不同，項目的定位及運營方式也有著很大的區(qū)別及變化”昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事、總經理梅永豐表示。

梅永豐分析，天河城可以看作是全國最早的ShoppingMall。許多人看到了它的成功，便去學它，可是沒有看到它成功的核心因素，只是學它的表面的硬件的東西，結果吃了苦果。其實天河城的成功，本質因素是它的只租不售，這恰恰是ShoppingMall運營的關鍵。深圳萬象城不同于傳統(tǒng)的零售物業(yè)、百貨公司，業(yè)態(tài)組合中有40%的零售、20%的餐飲、20%的休閑娛樂。它的成功，離不開精準的定位與業(yè)態(tài)的合理劃分，也離不開當地消費水平的支撐。

昆明要立足本地走出特色
一線城市的商業(yè)地產開發(fā)的熱潮，同樣也刮進了昆明這個二線城市。隨著昆明城市化進程的加速，昆明商業(yè)地產格局也從傳統(tǒng)的三市街商圈開始往外拓展。從去年開始，實力大學城商業(yè)中心、昆明螺螄灣國際商貿城等項目成功將本土商業(yè)地產的外延拓展至呈貢新城；廣福商業(yè)中心、南亞風情•第壹城等項目現(xiàn)身，加速南市區(qū)商業(yè)變革；俊發(fā)中心、欣都龍城的出現(xiàn)則為北市區(qū)向區(qū)域副中心轉型獻力；西市區(qū)，沃爾瑪入駐騰輝商業(yè)廣場，正大紫都城、啟鴻•假日城市等項目龐大的商業(yè)體量，推進區(qū)域商業(yè)進程發(fā)展。而東邊，目前仍是建材及汽車等專業(yè)市場聚集地。

這批于去年開始涌現(xiàn)出來的地產項目，在業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)運營理念上有了創(chuàng)新及變革。更重要的意義還在于，其在操作商業(yè)時的視野已經跳出了項目本身，不再是過去“住宅＋底商”的簡單模式，更集中于表達輻射區(qū)域內數十萬消費人群的功能性。時下已經開盤的南亞風情•第壹城，就以“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規(guī)劃建設現(xiàn)代城市商業(yè)中心。開業(yè)近三個月的順城王府井購物中心也以其“餐飲、娛樂、賣場、休閑的都市聚合型商業(yè)物業(yè)聚集了不少人氣。而西市區(qū)的正大紫都城，在繼承了正大電子城多年商業(yè)人氣的基礎上，將打造一個集商務、金融、休閑、娛樂、購物為一體的商業(yè)中心，形成西市區(qū)商業(yè)輻射源。

看來，眾多商業(yè)地產項目的洶涌放量，將成為主導昆明商業(yè)地產發(fā)展的最重要力量。它為消費者提供了豐富的選擇空間的同時，也帶來了巨大的市場競爭和壓力。

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