誰(shuí)也沒(méi)有料到，熒幕上的場(chǎng)景會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

“從舊改的數(shù)字來(lái)看，5年336個(gè)城中村，面積3800萬(wàn)平米，假如開發(fā)商們?cè)敢饽贸霾惶嗟拿娣e（假設(shè)以10%計(jì)算）做商業(yè)，就是400萬(wàn)平米。這是個(gè)什么概念？我們有沒(méi)有條件做？”RDA至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)田添，以數(shù)據(jù)的推算具化了昆明正在經(jīng)歷的城市改造沖擊力。

呼嘯而來(lái)的400萬(wàn)

去年的一次地產(chǎn)論壇上，昆明風(fēng)之鈴咨詢公司CEO石遠(yuǎn)曾透露，在他們看到的已經(jīng)呈交昆明市政府的數(shù)十份城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃方案中，絕大部分規(guī)劃極其相似，幾乎都是大而全、小而全、商業(yè)比例極大的城市綜合體，言語(yǔ)之中，透露出極大的擔(dān)憂。

據(jù)資料顯示，昆明主城建成區(qū)249平方公里范圍內(nèi)共有城中村336個(gè)，居住人口超過(guò)100萬(wàn)。城中村占地面積19.5平方公里，占主城建成區(qū)面積的7.8%，建筑平均容積率1.59。其中，主城二環(huán)路內(nèi)共有72個(gè)城中村，人口約21萬(wàn)人，占地面積1.9平方公里，人口密度每平方公里10萬(wàn)余人，總建筑面積538萬(wàn)平方米，建筑平均容積率2.48。按照專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，全昆明336個(gè)城中村改造如果按照規(guī)定的5年時(shí)間內(nèi)完成，也就意味著在今后的三年內(nèi)，昆明將新增至少400萬(wàn)平米的商業(yè)，并且極有可能集中放量。

日前召開的云南“兩會(huì)”專題新聞發(fā)布會(huì)上，昆明市市長(zhǎng)張祖林介紹，昆明自從2008年大規(guī)模實(shí)施城中村改造以來(lái)，現(xiàn)在城中村改造取得的成績(jī)令人矚目。全市336個(gè)城中村中，目前通過(guò)專項(xiàng)規(guī)劃的達(dá)到110個(gè)，已經(jīng)進(jìn)入拆遷階段的有60個(gè)。據(jù)說(shuō)在這110個(gè)已經(jīng)審批了專項(xiàng)規(guī)劃的城中村項(xiàng)目中，就有著許許多多的重復(fù)，只不過(guò)這一切還沒(méi)有具象的呈現(xiàn)在我們面前。

而去年以來(lái)，昆明卻已經(jīng)遭遇了樓市商業(yè)地產(chǎn)集中放量，據(jù)統(tǒng)計(jì)，有實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心、中國(guó)昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時(shí)代、財(cái)富一號(hào)、豆腐營(yíng)13號(hào)、昆明老街、順城等20多個(gè)新盤、次新盤面市或進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)共推出19個(gè)商業(yè)樓盤，新增商鋪供應(yīng)量為2739套�？傮w來(lái)說(shuō)，去年以來(lái)，昆明商用物業(yè)的供應(yīng)量非常之大，隨著城中村改造的不斷推進(jìn)，更多商業(yè)經(jīng)過(guò)改造后將以集中式商業(yè)的方式面市，商用物業(yè)的供應(yīng)體量仍會(huì)大幅提升，一場(chǎng)商業(yè)噩夢(mèng)即將到來(lái)。

昆明的容量有多大

既然這么多的項(xiàng)目對(duì)城市綜合體情有獨(dú)鐘，那么不妨來(lái)看看昆明城市究竟有多大的容量，能否容納這400萬(wàn)平米的商業(yè)集中放量。

2009年11月20日，在昆明舉辦的“大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目暨商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)”高端研討會(huì)上，田添對(duì)于昆明未來(lái)幾年內(nèi)將出現(xiàn)的大量商業(yè)做了一個(gè)粗略的計(jì)算：“從昆明城中村改造的數(shù)字來(lái)看，5年336個(gè)城中村，面積3800萬(wàn)平米，假如開發(fā)商們?cè)敢饽贸霾惶嗟拿娣e（以10%計(jì)算）做商業(yè)，就有400萬(wàn)平米。這是個(gè)什么概念？如果算10萬(wàn)平米一個(gè)購(gòu)物中心，就是40個(gè)購(gòu)物中心。在一個(gè)10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，若配置4萬(wàn)平米的標(biāo)準(zhǔn)百貨主力店、1萬(wàn)平米超市、6000平米影院，剩下面積全做200平米的商鋪，還將有200多個(gè)店�！�

如果人們對(duì)于40個(gè)10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心沒(méi)有形象的概念，那么舉例來(lái)說(shuō)，在昆明三市街核心地段，去年底開始營(yíng)業(yè)的順城王府井商業(yè)中心，其總面積是11.3萬(wàn)平米，在北市區(qū)運(yùn)營(yíng)成熟的北辰財(cái)富中心，商業(yè)體量7萬(wàn)平米，粗略計(jì)算，就相當(dāng)于在昆明主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，不計(jì)算現(xiàn)有的商業(yè)體量，在未來(lái)三年內(nèi)，將新出現(xiàn)40個(gè)順城，或者57個(gè)北辰財(cái)富中心，這樣密集的商業(yè)布局，昆明能否容納，能否支撐？

從國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)上看，商業(yè)中心的分布一定是對(duì)其覆蓋城市面積及人口數(shù)量進(jìn)行精確計(jì)算的，比如沃爾瑪，作為全球最大的連鎖零售商，目前，沃爾瑪在全球開設(shè)了超過(guò)7000家商場(chǎng)，在我國(guó)55個(gè)城市開設(shè)了104家商場(chǎng)。沃爾瑪開設(shè)任何一個(gè)新的商場(chǎng)都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研，比如其選址要求：在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)12—15萬(wàn)人；須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道；商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑豁?xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性較好，車輛可以順暢地進(jìn)出停車場(chǎng)；核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。

從沃爾瑪?shù)倪x址標(biāo)準(zhǔn)就可以清晰地看出，商業(yè)中心的分布，是具有資源性和區(qū)域性的，按照沃爾瑪?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)1.5平方公里范圍內(nèi)要有10萬(wàn)人口的支撐，而且不能有同業(yè)態(tài)的大型商場(chǎng)出現(xiàn)。但據(jù)資料顯示昆明市截至2008年底，全市常住人口只有619.3萬(wàn)人，戶籍人口517.70萬(wàn)人，昆明主城區(qū)常住人口僅320萬(wàn)，流動(dòng)人口約180萬(wàn)。那么單純按人口數(shù)均攤，在昆明主城區(qū)再新增50個(gè)以上的沃爾瑪，會(huì)出現(xiàn)怎樣的局面？

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。