誰也沒有料到，熒幕上的場景會成為現(xiàn)實。

“從舊改的數(shù)字來看，5年336個城中村，面積3800萬平米，假如開發(fā)商們愿意拿出不太多的面積（假設(shè)以10%計算）做商業(yè)，就是400萬平米。這是個什么概念？我們有沒有條件做？”RDA至祥商業(yè)管理（中國）有限公司總經(jīng)理、項目總監(jiān)田添，以數(shù)據(jù)的推算具化了昆明正在經(jīng)歷的城市改造沖擊力。

呼嘯而來的400萬

去年的一次地產(chǎn)論壇上，昆明風(fēng)之鈴咨詢公司CEO石遠(yuǎn)曾透露，在他們看到的已經(jīng)呈交昆明市政府的數(shù)十份城中村改造項目規(guī)劃方案中，絕大部分規(guī)劃極其相似，幾乎都是大而全、小而全、商業(yè)比例極大的城市綜合體，言語之中，透露出極大的擔(dān)憂。

據(jù)資料顯示，昆明主城建成區(qū)249平方公里范圍內(nèi)共有城中村336個，居住人口超過100萬。城中村占地面積19.5平方公里，占主城建成區(qū)面積的7.8%，建筑平均容積率1.59。其中，主城二環(huán)路內(nèi)共有72個城中村，人口約21萬人，占地面積1.9平方公里，人口密度每平方公里10萬余人，總建筑面積538萬平方米，建筑平均容積率2.48。按照專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測，全昆明336個城中村改造如果按照規(guī)定的5年時間內(nèi)完成，也就意味著在今后的三年內(nèi)，昆明將新增至少400萬平米的商業(yè)，并且極有可能集中放量。

日前召開的云南“兩會”專題新聞發(fā)布會上，昆明市市長張祖林介紹，昆明自從2008年大規(guī)模實施城中村改造以來，現(xiàn)在城中村改造取得的成績令人矚目。全市336個城中村中，目前通過專項規(guī)劃的達(dá)到110個，已經(jīng)進(jìn)入拆遷階段的有60個。據(jù)說在這110個已經(jīng)審批了專項規(guī)劃的城中村項目中，就有著許許多多的重復(fù)，只不過這一切還沒有具象的呈現(xiàn)在我們面前。

而去年以來，昆明卻已經(jīng)遭遇了樓市商業(yè)地產(chǎn)集中放量，據(jù)統(tǒng)計，有實力大學(xué)城商業(yè)中心、中國昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、豆腐營13號、昆明老街、順城等20多個新盤、次新盤面市或進(jìn)入運(yùn)營階段。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產(chǎn)市場共推出19個商業(yè)樓盤，新增商鋪供應(yīng)量為2739套�？傮w來說，去年以來，昆明商用物業(yè)的供應(yīng)量非常之大，隨著城中村改造的不斷推進(jìn)，更多商業(yè)經(jīng)過改造后將以集中式商業(yè)的方式面市，商用物業(yè)的供應(yīng)體量仍會大幅提升，一場商業(yè)噩夢即將到來。

昆明的容量有多大

既然這么多的項目對城市綜合體情有獨鐘，那么不妨來看看昆明城市究竟有多大的容量，能否容納這400萬平米的商業(yè)集中放量。

2009年11月20日，在昆明舉辦的“大型綜合地產(chǎn)項目暨商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運(yùn)營”高端研討會上，田添對于昆明未來幾年內(nèi)將出現(xiàn)的大量商業(yè)做了一個粗略的計算：“從昆明城中村改造的數(shù)字來看，5年336個城中村，面積3800萬平米，假如開發(fā)商們愿意拿出不太多的面積（以10%計算）做商業(yè)，就有400萬平米。這是個什么概念？如果算10萬平米一個購物中心，就是40個購物中心。在一個10萬平米的購物中心，若配置4萬平米的標(biāo)準(zhǔn)百貨主力店、1萬平米超市、6000平米影院，剩下面積全做200平米的商鋪，還將有200多個店�！�

如果人們對于40個10萬平米的購物中心沒有形象的概念，那么舉例來說，在昆明三市街核心地段，去年底開始營業(yè)的順城王府井商業(yè)中心，其總面積是11.3萬平米，在北市區(qū)運(yùn)營成熟的北辰財富中心，商業(yè)體量7萬平米，粗略計算，就相當(dāng)于在昆明主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，不計算現(xiàn)有的商業(yè)體量，在未來三年內(nèi)，將新出現(xiàn)40個順城，或者57個北辰財富中心，這樣密集的商業(yè)布局，昆明能否容納，能否支撐？

從國際商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗上看，商業(yè)中心的分布一定是對其覆蓋城市面積及人口數(shù)量進(jìn)行精確計算的，比如沃爾瑪，作為全球最大的連鎖零售商，目前，沃爾瑪在全球開設(shè)了超過7000家商場，在我國55個城市開設(shè)了104家商場。沃爾瑪開設(shè)任何一個新的商場都要經(jīng)過嚴(yán)格的市場調(diào)研，比如其選址要求：在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)12—15萬人；須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道；商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑豁椖恐苓吶丝跁惩�，道路與項目的銜接性較好，車輛可以順暢地進(jìn)出停車場；核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。

從沃爾瑪?shù)倪x址標(biāo)準(zhǔn)就可以清晰地看出，商業(yè)中心的分布，是具有資源性和區(qū)域性的，按照沃爾瑪?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，商場1.5平方公里范圍內(nèi)要有10萬人口的支撐，而且不能有同業(yè)態(tài)的大型商場出現(xiàn)。但據(jù)資料顯示昆明市截至2008年底，全市常住人口只有619.3萬人，戶籍人口517.70萬人，昆明主城區(qū)常住人口僅320萬，流動人口約180萬。那么單純按人口數(shù)均攤，在昆明主城區(qū)再新增50個以上的沃爾瑪，會出現(xiàn)怎樣的局面？

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