地鐵物業(yè)及商業(yè)解析

商業(yè)的生命力在于客流的集聚，而軌道交通大容量的運能在給人們提供便利交通的同時，也會給商業(yè)帶來大量的消費客流，地鐵的布局正在影響著城市的商業(yè)格局。以香港為例，地鐵沿線共分布著大約30個購物中心，約占香港購物中心的60%。因此可以認(rèn)為：地鐵已成為商業(yè)發(fā)展不可或缺的積極元素和地域經(jīng)濟發(fā)展的動力。

由于用地緊張，香港的每個地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站結(jié)合成一個綜合建筑體，即真正意義上的地鐵上蓋物業(yè)。它是地鐵產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密協(xié)作的縮影，其成功也與出色的城市規(guī)劃直接相關(guān)。

在眾多的香港地鐵上蓋物業(yè)中，太古廣場、青衣城（盈翠半島）、匯景花園、新翠花園非常典型。它們的特征相似：底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業(yè)建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區(qū)的中心花園。

內(nèi)地地鐵商業(yè)發(fā)展中，目前上海已建成的地鐵商業(yè)有以下幾種模式：

模式一：地鐵站廳內(nèi)零星的商業(yè)網(wǎng)點，其特點是面積小，以即時消費和專業(yè)服務(wù)的小型商鋪為主；
模式二：與地鐵站廳相連的外部地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行服飾及其他中低檔商品為主；
模式三：拓展地鐵的優(yōu)勢，通過地下通道為地鐵站周邊的商業(yè)提供便捷的全天候的交通網(wǎng)絡(luò)；
模式四：地鐵與上蓋物業(yè)聯(lián)合開發(fā)的模式。其上部物業(yè)多為集商業(yè)、辦公、居住等多功能為一體的城市綜合體，我們將其簡稱為“地鐵上蓋商業(yè)”。