三、地鐵對(duì)物業(yè)的影響
地鐵對(duì)于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力。

（1）地鐵對(duì)房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進(jìn)市場(chǎng)格局的重整，還對(duì)住宅價(jià)值產(chǎn)生影響，對(duì)于復(fù)合物業(yè)影響更大。
（2）從地產(chǎn)市場(chǎng)格局來說，地鐵不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組。
（3）中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對(duì)于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對(duì)于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。

地鐵站點(diǎn)對(duì)于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時(shí)間的變化而呈現(xiàn)不同。

第一影響區(qū)域——距離站點(diǎn)步行或者自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級(jí)功能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強(qiáng)度很高（veryhigh)；
第二影響區(qū)域——距離站點(diǎn)通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是上述高等級(jí)功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高（high)；
第三影響區(qū)域——距離站點(diǎn)通過其他交通方式需要15分鐘以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容。

價(jià)格變動(dòng)的空間特點(diǎn)

對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響——越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房?jī)r(jià)升幅也越大。
在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)；
發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；
接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。

價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征

觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價(jià)位；
地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)；
通車前預(yù)期增值大于事后實(shí)質(zhì)收益。

移動(dòng)性：“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道的“動(dòng)感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動(dòng)，形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進(jìn)社會(huì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

平衡性：快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的土地地租級(jí)差，就像河流會(huì)減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。

放射性：橫向放射國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，地鐵沿線兩側(cè)500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟(jì)帶，也就是所謂的生長(zhǎng)線。自然，這個(gè)范圍不是絕對(duì)的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。

縱向放射毫無(wú)疑問，地鐵（輕軌）會(huì)延伸節(jié)點(diǎn)/區(qū)域的影響范圍，在更大的長(zhǎng)度上通過“運(yùn)輸通道”吸收和配置資源。交叉放射乘客往返一般分為三個(gè)階段：匯集階段—長(zhǎng)途行車階段—分流階段。在這三個(gè)階段的兩頭，即匯集和分流時(shí)，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來了他地信息到這里來，又把本地的信息分散到各處去，實(shí)現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。

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