二、2010年5月房地產(chǎn)政策分析
本月房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)前松后緊的態(tài)勢(shì),月初各地政府陸續(xù)出臺(tái)了溫和的地方版房地產(chǎn)調(diào)控政策。經(jīng)過(guò)一個(gè)月的執(zhí)行和市場(chǎng)驗(yàn)證后,中央發(fā)現(xiàn)調(diào)控措施并為行之有效解決目前存在的問(wèn)題,于是月末又陸續(xù)推出多條針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的政策措施,我們感到目前房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整面臨著中央著急地方無(wú)奈的局面。短期內(nèi)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重大變故的幾率并不大,房地產(chǎn)業(yè)在平穩(wěn)中發(fā)展將是目前的主流趨勢(shì),房?jī)r(jià)短期內(nèi),至少秋交會(huì)以前不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)。
稅收政策
1、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》——2010年5月19日國(guó)家稅務(wù)總局
政策要點(diǎn):《通知》規(guī)定土地增值稅清算時(shí),已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的,要按照發(fā)票金額來(lái)確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的,以銷(xiāo)售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。為縮小開(kāi)發(fā)商的避稅空間,通知明確,開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額;不能提供證明的,開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
政策評(píng)析:表面看計(jì)稅方法比之前嚴(yán)格許多,并提出土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整,研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。但土地增值稅的清算工作依然難度很大,新政策依然只是強(qiáng)調(diào)如何計(jì)算土地增值稅,卻沒(méi)有提出怎樣才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的清算。當(dāng)然如果能?chē)?yán)格實(shí)施清算,將迫使部分樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo),快速回籠資金,以減輕貸款和政府清算土地增值稅的壓力。但因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愕碾y度很大,需要多個(gè)部門(mén)協(xié)同處理,實(shí)際征收非常困難。
目前就算政府嚴(yán)格執(zhí)行稅收清算政策,覆蓋面也很可能僅限在那些捂盤(pán)囤地現(xiàn)象比較突出的項(xiàng)目上。國(guó)稅總局要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要有針對(duì)性地選擇3—5個(gè)定價(jià)過(guò)高,漲幅過(guò)快的項(xiàng)目,作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象,以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。
2、《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》——2010年5月31日發(fā)改委
政策要點(diǎn):(一)出臺(tái)資源稅改革方案,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,研究實(shí)施個(gè)人所得稅制度改革,完善消費(fèi)稅制度,研究開(kāi)征環(huán)境稅的方案。(二)全面編制中央和地方政府性基金預(yù)算,試編社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算,完善國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算,加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一、有機(jī)銜接的公共預(yù)算體系。推進(jìn)預(yù)算公開(kāi)透明,健全監(jiān)督機(jī)制。研究建立地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。(三)建立行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告和收入管理制度。完善中央企業(yè)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收益上繳和使用管理制度。
政策評(píng)析:逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革需要時(shí)間。我們認(rèn)為雖然上海率先提出試點(diǎn),但是到真正推出全國(guó)范圍執(zhí)行房產(chǎn)稅還是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。由于房產(chǎn)稅在法律和具體操作過(guò)程中存在很多需要討論的問(wèn)題,預(yù)計(jì)在十八大會(huì)議以前很難完整的出臺(tái)。同時(shí)《意見(jiàn)》中關(guān)于收入分配置度,提到建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制,我們認(rèn)為該制度的完善也將是房產(chǎn)稅推出的前提條件。由于中央對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)多次調(diào)控和表明的態(tài)度,會(huì)使得一些資金另尋出路,離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng),使得部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)緩慢下跌的過(guò)程,今年下半年該表現(xiàn)將會(huì)明顯于上半年,特別是在接近年底的時(shí)候。
拆遷安置政策
《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》——2010年5月25日國(guó)務(wù)院
政策要點(diǎn):各地不能強(qiáng)行實(shí)施征地,對(duì)于群眾提出的合理要求,必須妥善予以解決。同時(shí),還要嚴(yán)格按照各級(jí)人民政府公布的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償。尚未公布新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的省區(qū)市,必須在2010年6月底前公布實(shí)施。已公布實(shí)施,但標(biāo)準(zhǔn)偏低地區(qū),必須盡快調(diào)整提高。另外,對(duì)于程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應(yīng)急預(yù)案的,一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。通知還要求,要加強(qiáng)對(duì)征地實(shí)施過(guò)程的監(jiān)管,確保征地補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)足額支付到位,防止出現(xiàn)拖欠、截留、挪用等問(wèn)題。
政策評(píng)析:政策有利于規(guī)范市場(chǎng),但也可能加大昆明城中村改造過(guò)程中的拆遷難度。《通知》明確,城鎮(zhèn)房屋拆遷立項(xiàng)之前要組織專家論證,廣泛征求社會(huì)各界特別是被拆遷人的意見(jiàn),并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,濫用警力參與強(qiáng)拆要追責(zé)。如果政策真正落實(shí)下來(lái)后,昆明城中村改造的速度可能被大大延緩,同時(shí)該政策將提高目前現(xiàn)有的拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。
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