重點(diǎn)政策解讀

步入6月，市場(chǎng)政策的風(fēng)向標(biāo)更多的轉(zhuǎn)向了“有效供給”問(wèn)題之上，住房及土地市場(chǎng)的有效供給備受重視。如何促成供給多樣化及提升土地利用率，成為亟待解決的問(wèn)題。

住房的供給方面，公租房的申請(qǐng)“進(jìn)出壁壘”更為明確，投資渠道更為多樣。公租房的多方“限制”在一定程度上加強(qiáng)了對(duì)公租房的管理，保障了城市中低收入群體及外來(lái)就業(yè)人群的住房公平分配。在資金投資渠道方面，住建部放寬了對(duì)公租房投資方的條件，并鼓勵(lì)社會(huì)資本參與協(xié)作，為筑建可持續(xù)的和諧健康市場(chǎng)共同努力，為商品房的開(kāi)發(fā)提供了利好條件。

土地資源的供給方面，為防止政府的“供地”成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“囤地”，閑置土地成為重點(diǎn)“管治”對(duì)象。別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)等奢侈地塊的“限制令”出臺(tái)，在促成土地資源的合理配置及開(kāi)發(fā)利用的同時(shí)，在一定程度上也抑制了投機(jī)投資需求的上漲及樓市房?jī)r(jià)“泡沫”的速增，貫徹落實(shí)了集約、節(jié)約用地的調(diào)控政策，有效地促成土地資源利用率的提升。

從目前的政策走向來(lái)看，未來(lái)的樓市政策更多的將是以抑制投資投機(jī)、鼓勵(lì)自住消費(fèi)、擴(kuò)大有效供給、穩(wěn)定市場(chǎng)動(dòng)態(tài)為中心，調(diào)控層面將沿著精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化的方向發(fā)展。

（一）金融政策

《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》——2012年06月12日銀監(jiān)會(huì)

政策要點(diǎn)：

銀監(jiān)會(huì)制定的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》日前正式公布，值得一提的是，辦法取消了此前征求意見(jiàn)稿中區(qū)別劃分首套房和二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，而明確將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%�！豆芾磙k法》同時(shí)調(diào)整了融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，自2013年初資本新規(guī)正式實(shí)施。

政策評(píng)析：

《管理辦法(試行)》的公布，響應(yīng)了中央政策的號(hào)召及要求，堅(jiān)持推動(dòng)銀行業(yè)實(shí)施國(guó)際新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，建立全面審慎的資本監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管理體系�！豆芾磙k法(試行)》的提出下調(diào)了對(duì)小微企業(yè)、個(gè)人貸款及信用卡授信的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，提高了實(shí)施內(nèi)部評(píng)級(jí)法的商業(yè)銀行超額貸款損失準(zhǔn)備計(jì)入二級(jí)資本的上限，對(duì)銀行已發(fā)行的不合格資本工具給予10年過(guò)渡期逐步退出，緩解銀行資本補(bǔ)充壓力。

盡管今年上半年央行已兩次下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率并有一次減息，但是當(dāng)前整個(gè)貨幣政策的基調(diào)仍是“讓貨幣增長(zhǎng)及信貸增長(zhǎng)逐漸地回歸常態(tài)”。因此，從上半年的信貸增長(zhǎng)的情況來(lái)看，市場(chǎng)一直認(rèn)為信貸需求增長(zhǎng)疲軟，為穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，下半年貨幣政策的主旋律將則是設(shè)法讓信貸增長(zhǎng)回歸常態(tài)。

（二）住房政策

《公共租賃住房管理辦法》——2012年06月13日住建部

政策要點(diǎn)：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)�！掇k法》對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。同時(shí)明確，公共租賃住房可以通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。

政策評(píng)析：

保障房是社會(huì)和群眾極為關(guān)心、政府高度重視的重大民生和發(fā)展工程。今年中央財(cái)政對(duì)保障房建設(shè)補(bǔ)助資金繼續(xù)增加，相關(guān)部門(mén)加大了在土地、信貸、稅收、債券等方面的支持力度。然而今年保障房在建規(guī)模較大，各地進(jìn)展不平衡，為進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)條件，深入推進(jìn)保障性安居工程，改善民生之必需，《公共租賃房管理辦法》的公布為繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)，對(duì)抑制投機(jī)投資性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

公租房的建設(shè)與百姓的切身利益息息相關(guān)，《辦法》的公布為低收入、中等偏下收入的住房困難群眾，以及達(dá)到就業(yè)規(guī)定年限的外來(lái)務(wù)工人員提供了有力的住房保障。

（三）土地政策

1、《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》——2012年06月19日國(guó)土局、發(fā)改委

政策要點(diǎn)：

根據(jù)國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)的通知，《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》即日頒布實(shí)施。新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定。首次列出住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)。

政策評(píng)析：

據(jù)國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，發(fā)布實(shí)施新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和宏觀調(diào)控政策在土地供應(yīng)政策上的體現(xiàn)，有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

與2006年的目錄和2009年的增補(bǔ)目錄相比，《限制目錄》中增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定�！督鼓夸洝芬搽S之提高了用地門(mén)檻。值得注意的是，為貫徹落實(shí)節(jié)約、集約用地及中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄，從操作層面進(jìn)一步將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門(mén)”外，加大商品房的置業(yè)力度。

2、《閑置土地處置辦法》——2012年06月21日國(guó)土局

政策要點(diǎn)：

國(guó)土部將于7月1日開(kāi)始實(shí)施《閑置土地處置辦法》，對(duì)未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的土地，按出讓價(jià)20%繳納土地閑置費(fèi)，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回。在重點(diǎn)打擊囤地的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還全力推進(jìn)保障房建設(shè)工作，形成涵蓋各種不同收入層次人群的住房保障體系。

政策評(píng)析：

中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)表示，中國(guó)城鎮(zhèn)人口已經(jīng)由2000年的4.6億人，增加到2011年的6.9億人。中國(guó)城鎮(zhèn)化率也相應(yīng)由36.22%上升到51.27%。城鎮(zhèn)人口的劇增、土地資源的稀缺成為各地州政府部門(mén)首要解決的問(wèn)題，土地資源的有效利用、合理的規(guī)劃配置以及對(duì)閑置土地的預(yù)防控制和監(jiān)管極為重要。

在國(guó)家土地督察系統(tǒng)2011年的例行督察中發(fā)現(xiàn)，43個(gè)城市918個(gè)項(xiàng)目存在土地閑置，涉及面積8.84萬(wàn)畝�！掇k法》的公布，加強(qiáng)了對(duì)閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管，強(qiáng)化了閑置土地資源的規(guī)劃、計(jì)劃、審批和供地等監(jiān)管措施，控制了地方新增加閑置土地，并有效地促進(jìn)了土地及時(shí)開(kāi)發(fā)利用。同時(shí)，該《辦法》對(duì)于涉嫌土地閑置、炒地及囤地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是一有力監(jiān)管和打擊。

（四）2012年6月重點(diǎn)事件：

1、6月8日，中國(guó)人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；5年期公積金利率為4.2%。

2、6月15日，市規(guī)局李亮專(zhuān)題會(huì)上表示，昆明住宅層高不得高于3.6米，宣告復(fù)式戶(hù)型的終結(jié)。該戶(hù)型能增加產(chǎn)品附加值，增加賣(mài)點(diǎn)，增加使用面積，降低單位價(jià)格。此前不少開(kāi)發(fā)商做出的青春復(fù)式戶(hù)型很受歡迎。而政府提出層高上限，目的是避免出讓金及其他以建筑面積為基數(shù)的稅費(fèi)流失。

3、6月19日，昆明市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)黃云波在接聽(tīng)12345市長(zhǎng)熱線(xiàn)時(shí)表示。昆明市正在制訂公租房的管理政策，在昆明居住的中低收入無(wú)房戶(hù)可以申請(qǐng)租用，進(jìn)城務(wù)工人員更應(yīng)該獲得保障。

4、6月26日，昆明市地稅局房產(chǎn)交易稅收評(píng)估征管系統(tǒng)在全市各縣（市）區(qū)范圍內(nèi)全面上線(xiàn)運(yùn)行。依托標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，二手房交易再難逃稅。目前，全市已劃分了56個(gè)評(píng)稅片區(qū)，5846個(gè)評(píng)稅小區(qū)，6種物業(yè)類(lèi)型，已建立9837套標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)。

來(lái)源：至祥置業(yè)

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