長期以來，中小戶型住宅都是投資客追捧的熱點。而鐘情于中長期投資的昆明市民，對中小戶型更是青睞有加。2006年，政府對住房的結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，規(guī)定新項目90平方米以下住房比例不得低于總面積的70％。可以預(yù)計，未來昆明新供應(yīng)的住房中，90平方米以下的住房數(shù)量將會大幅增加。面對新形勢，廣大投資客何去何從？本文將從投資方向、投資風(fēng)險和投資回報等方面入手，以葵花公社為例分析昆明小戶型投資市場。

中小戶型住宅日益成為投資熱點

2006年，以葵花公社為代表，昆明的小戶型住宅出現(xiàn)了前所未有的熱銷。

收益相對穩(wěn)定，收益率較高，風(fēng)險較小，中小戶型住宅的中長期投資已經(jīng)越來越成為目前投資的主要出路。這是因為，昆明外來人口數(shù)量所占比例比較大而且會越來越大，同時房價已經(jīng)在高位持續(xù)運行，很多人買不起房，需要租房而居的群體在日益擴大，房屋租賃市場十分活躍與繁榮。另一方面，因為昆明外來人口普遍是單身或兩口、三口之家，他們均特別青睞價格實惠、戶型緊湊的中小戶型住宅。對中小戶型的巨大需求，刺激了投資客對中小戶型的追捧。

以北市區(qū)為例，今年北市區(qū)房產(chǎn)市場鮮有順應(yīng)市場、引人注目的手筆，而近萬平方米的葵花公社因項目的合理定位與“國六條”新政不謀而合，成為北市區(qū)明星樓盤。出現(xiàn)之始便成為業(yè)界、市場、媒體關(guān)注的焦點�？ü缫云洳淮蟛恍偤眠m宜的中小戶型、高度符合市場需求的價位和精良的社區(qū)品質(zhì)順勢而上，在亟需住房的廣大主流消費群體中擁有了廣泛的知名度和影響力，最本質(zhì)的原因是葵花公社遵循供需現(xiàn)狀，切實面對主流住房需求的開發(fā)理念。都市核心地段、成熟配套社區(qū)、稀罕均好性陽光景觀及無可挑剔的完美戶型，成就了本年度昆明市場熱捧葵花公社的火爆原因。而據(jù)透露，在葵花公社的推崇者中，投資者占據(jù)了相當(dāng)一部分份額。

即便有了葵花公社這種純中小戶型項目，也還不能完全滿足市場的胃口。很多投資者仍在反映，不論是租賃還是買賣，中小戶型的盤源遠遠不能滿足客戶的需求，存在著嚴(yán)重的“盤少客多”現(xiàn)象。

兩大原則規(guī)避小戶型投資風(fēng)險

既然是投資，自然存在風(fēng)險。那么，如何規(guī)避小戶型投資的風(fēng)險呢？權(quán)威研究表明，規(guī)避小戶型投資風(fēng)險需堅持兩大原則：地段好、產(chǎn)品質(zhì)量過硬。

位于中央生活區(qū)、繁華商圈、商務(wù)辦公區(qū)附近的小戶型住宅，擁有的是"黃金地段"，因而也最受投資客青睞。在這些黃金地段的小戶型住宅，不僅保值、增值性強，而且租賃需求旺盛、租金水平高，尤其適合長期投資。此外，擁有旺中帶靜路段或在大型社區(qū)里面的小戶型住宅，也受到喜歡安靜或社區(qū)環(huán)境的住客追捧，自然也給投資客帶來了較好的投資機會。

衡量小戶型住宅的產(chǎn)品質(zhì)量時，除了要對戶型設(shè)計、樓宇外觀和裝修標(biāo)準(zhǔn)等硬件進行考察外，還要注意其物業(yè)管理、家居服務(wù)等軟件的水平。調(diào)查表明，同一個路段上的不同小戶型項目，硬件、軟件質(zhì)量較好的項目，其月租金遠遠高于普通項目。

有的投資客特別鐘情于價格低的小戶型住宅，認(rèn)為這樣就可以最大程度地規(guī)避風(fēng)險。這是一種片面的看法。如果所處地段太差、產(chǎn)品質(zhì)量不好，那么就算購買價格很低，也很難有理想的投資收益。因為這樣的小戶型住宅，不論是銷售，還是租賃，其需求都較弱，成交價格往往也不理想。

在這方面，地處北市中央生活區(qū)，昆明均好樓盤的典范——葵花公社，完全符合地段和質(zhì)量兩大原則，因而越來越成為廣大投資者的首選。近期，葵花公社更是乘機推出項目7棟，精裝修小戶型"葵花公寓"。據(jù)銷售人員介紹，"葵花公寓"精裝修小戶型不但區(qū)位上無可挑剔，更是規(guī)避了以往同類產(chǎn)品在質(zhì)量上的欠缺，可以說葵花公社的升級版小戶型在昆明重新改寫了精裝修小戶型的定義。戶型方正、戶戶采光，絕無黑房、暗房，包括紅塔復(fù)合木地板、雅士利乳膠漆、海爾電熱水器、法比亞衛(wèi)浴等品牌在內(nèi)的全名牌精裝修，不但大大降低了裝修費用，更使小戶型生活品質(zhì)全面升級。只有投資類似樓盤才能真正有效規(guī)避風(fēng)險，保證投資客的投資收益。

北市區(qū)全面聚焦小戶型投資

昆明中小戶型的租賃者主要為市區(qū)的年輕白領(lǐng)、商人、高級打工者以及畢業(yè)、在讀大學(xué)生等，他們的置業(yè)要求是必須擁有完善的交通和便利的生活設(shè)施，所以出行便捷的地區(qū)，尤其是城市中心區(qū)域的中小戶型比較受歡迎，物業(yè)的投資回報相對較高。同時功能齊全、設(shè)計個性化、擁有完善的服務(wù)和物業(yè)管理的中小戶型物業(yè)也很受青睞。

目前，昆明中小戶型的物業(yè)依然不多。從片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r來比較，北市區(qū)的小戶型尤其稀缺，將日益成為小戶型投資熱點片區(qū)，成為春城投資者的首選。而像葵花公社這種地段、產(chǎn)品兩全其美的小戶型項目更是如鳳毛麟角，必將以其高投資回報率贏得廣大春城投資者的青睞�，F(xiàn)期推出的精裝修小戶型“葵花公寓”必將引發(fā)昆明中小戶型的投資風(fēng)暴。

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