1月21日，深圳市場曝出消息稱，京基旗下城市更新項目拓展部門已經全員解散，表明該公司在一段時期之內，已無開拓新的城市更新項目意愿。同時，京基的御景華城花園項目除已備案外的房源部分，均顯示為“管理局鎖定”狀態(tài)。
觀點地產新媒體翻查資料顯示，京基自1994年進入房地產開發(fā)領域以來，其發(fā)展軌跡與舊改密不可分。2014年，京基憑借濱河時代廣場、云景梧桐、御景印象三大舊改項目，以55.55億元銷售位列深圳樓市第五。
不過，對于上述傳言，京基相關人士對觀點地產新媒體明確表示，傳言純屬不實，公司拓展部門的核心骨干未現(xiàn)離職，只是部分員工因“績效考核”離職而已�！巴恋匚覀內詴m當增加，如果‘面粉’都沒了那還怎么發(fā)展？”
該人士駁斥稱，拓展部門只是負責京基在項目前期的調研等工作，真正負責城市更新的是另設的部門，因此外界傳言并不能反映真正的事實。
“另外，公司的御景華城花園項目早在十多年前銷售完畢，現(xiàn)在產權由業(yè)主擁有，在預售轉現(xiàn)售過程中會被自動被鎖定，這屬于正常情況�！�
相關分析認為，出于對房企的擔憂，房源被鎖事件已傳導至土地開發(fā)建設層面。佳兆業(yè)黑天鵝事件發(fā)生后，市場神經仍遲遲未能緩解。包括榮超地產、花樣年、中海、招商、中糧、京基在內的深圳房企任何風聲草動，都會被認為存在“難言之隱”。
事件的起源
對于外界關注的原因，京基相關人士在接受觀點地產新媒體采訪時認為，將房源被鎖與拓展部門解散的傳言聯(lián)系在一起，反映了市場對近期深圳房源鎖定的關注與緊張。
據了解，1月中旬，深圳市場消息爆出榮超地產、花樣年、中海、招商、中糧等多個房企有房源被鎖定，粗略統(tǒng)計涉及鎖定房源超過1.68萬套。其后，相關房企通過澄清公告等方式，證實僅是正常的鎖定行為。
事實上，房源被鎖事件受到如此大關注，起源則是深圳另一家房企佳兆業(yè)。
2014年12月初，佳兆業(yè)位于深圳的假日廣場、佳兆業(yè)中心悅峰及中央廣場三個舊改項目的售房系統(tǒng)被鎖定，涉及房源2000多套。深圳規(guī)土委含糊表示，鎖定房源是由于房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為。
12月10日，佳兆業(yè)宣布，公司創(chuàng)始人郭英成將辭去執(zhí)董、董事會主席、提名委員會主席等一切公司職務。六日后，佳兆業(yè)在深圳被鎖項目已增至6個，基本囊括該公司在深圳的全部可售房源。
在房源被鎖前15年間，佳兆業(yè)以處置爛尾樓和舊改項目發(fā)家，并于2011年組建全國首家專業(yè)城市更新公司，被譽為“舊改之王”。2014年初數(shù)據顯示，該公司在全國擁有40個城市更新項目，總占地面積約1400萬平方米，其中以深圳居多。
佳兆業(yè)高層早前也公開表示，舊改項目最主要是提供優(yōu)質和廉價的土地，同時商業(yè)價值也非常高，可以給公司帶來很多優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)。其中2013年，龍崗大道1號項目的毛利達40%以上，佳兆業(yè)城市廣場達50%以上。
與佳兆業(yè)相似，京基也以舊改起家，成立20年來的總開發(fā)面積達400萬平方米，代表項目有京基100。2014年，該公司去年銷售及租金收入逾70億元，創(chuàng)下最高紀錄，其中深圳三大舊改項目占比近八成。
市場人士對觀點地產新媒體表示，出于對房企的擔憂，房源被鎖事件已傳導至土地開發(fā)建設層面。佳兆業(yè)黑天鵝事件發(fā)生后，市場神經仍遲遲未能緩解。這時房企的風吹草動，都難免引起外界猜測。
舊改哀與榮
上述市場人士對觀點地產新媒體透露，舊改項目是目前深圳對房地產重點盯查的一大方面。目前看來，部分房企或將放棄原計劃獲取的舊改項目。同時，一些在推進舊改項目上存在困難的房企，不排除未來會退出項目。
但深圳房企們仍不得不面對的事實是，早在2011年，深圳存量用地供應便已超過新增土地供應；2013年及2014年，占供地總量比例均在60%以上。未來十年，舊改仍是深圳土地供應的重要來源。
資料顯示，深圳作為國內首次引入城市更新概念的城市，推出的改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建三大類，按符合城市規(guī)劃的要求出讓成片土地。其他城市的制度則一般僅針對拆除重建。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向觀點地產新媒體介紹稱，拿地方面，深圳執(zhí)行的辦法是符合條件的開發(fā)商不再需要通過招拍掛獲得土地使用權。“傳統(tǒng)的招拍掛盡管相對透明化，結果卻是土地價格急劇攀升，相比之下舊改的樓面地價沒那么高�！�
“只要所有業(yè)主都同意委托一個房企改造，達成相關協(xié)議，政府就可以確認房企為改造主體。原業(yè)主可以獲取賠償金或返遷房，也可以成為未開的開發(fā)公司的股東，分享開發(fā)后的利益。由此，將政府、房企、原業(yè)主的利益都得到保證。”宋丁補充指。
在推出城市更新實驗措施后，深圳取得了一定成就。數(shù)據顯示，截至2014年9月，深圳列入計劃項目431項，完成規(guī)劃審批265項。目前，深圳在建城市更新項目100個，2014年投資也也超過350億元，較2012年增長100億元。
不過，宋丁同時對觀點地產新媒體也表示，盡管取得不菲成績，但從深圳整體的舊改項目執(zhí)行情況來看，顯然存在不少問題，主要集中于舊改項目推進過程中的利益分配。
據宋丁介紹，深圳的拆遷補償標準完全市場化，政府基本不干預，這種市場協(xié)商行為會對整個項目有影響。比如說業(yè)主認為自己的利益得不到保障，要求提高補償標準；房企則認為公司無法承擔如此高的成本壓力，就會拒絕居民的要求。
“利益問題一直沒有很好解決，大部分項目目前處于膠著狀態(tài)，(舊改)基本改不動�！�
一個鮮明的例子是，京基曾于2004年獲得蔡屋圍城中村4.6萬平方米的項目，卻花了整整三年時間才解決拆遷問題，包括為一戶釘子戶賠償1200萬元的巨額拆遷代價。
或許，正是由于利益分配問題無法靠市場協(xié)商解決，2013年，不少舊改項目的房企發(fā)出呼吁，希望“政府前期介入推進立法”。
舊改推進越來越慢還源于另一個問題。據第一太平戴維斯報告指出，從目前深圳舊改實踐看，一個項目需要45家單位，約200個環(huán)節(jié)審批，平均審批周期超過3年。舊改項目的操作具有相當難度。
“如果傳言事件屬實，證明企業(yè)不得不行走在市場的灰色地帶的話，那深圳目前的城市更新政策就值得反省�！彼味〗ㄑ裕饤壋鞘懈抡卟⒉粚嶋H，深圳還是需要在現(xiàn)有模式基礎上，強化法律、社會輿論的監(jiān)督，通過引入諸如聽審會等渠道落實舊改的程序，保障舊改參與各方的權益、權利。
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