觀點(diǎn)網(wǎng) 房企信用違約之后，這些債務(wù)背后的項(xiàng)目股權(quán)被資方“收回”，大鵬王母舊墟城市更新項(xiàng)目或許就是其中之一。

近日，深圳市大鵬新區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了關(guān)于王母舊墟中山里片區(qū)城市更新的單元草案。該更新單元項(xiàng)目拆除范圍用地面積約9.22萬平，擬更新方向?yàn)榫幼�、商業(yè)等功能。

草案內(nèi)容提及，由于公共利益、項(xiàng)目實(shí)施等原因，擬將原已批拆除范圍內(nèi)的約1.02萬平用地調(diào)出拆除范圍，調(diào)整后的擬拆除范圍用地面積為8.19萬平。

觀點(diǎn)新媒體觀察到，王母舊墟中山里舊改申報(bào)主體為佳兆業(yè)日翔置業(yè)（深圳）有限公司。雖然公司名稱里帶有“佳兆業(yè)”字樣，但根據(jù)股權(quán)穿透得知，項(xiàng)目實(shí)際已由信達(dá)資管100%持股，未來極有可能也是由該司負(fù)責(zé)盤活。

信達(dá)也并不是直接從佳兆業(yè)手中“接棒”，而是經(jīng)過平安信托轉(zhuǎn)移的“一手”。

推進(jìn)現(xiàn)狀

合一城市更新提供的資料顯示，王母舊墟中山里舊改最早于2020年8月列入《2020年深圳市大鵬新區(qū)城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，計(jì)劃有效期限2年，至2022年8月14日。目前項(xiàng)目計(jì)劃已連續(xù)申請(qǐng)延期2次，時(shí)長達(dá)18個(gè)月。

據(jù)悉，王母舊墟中山里舊改不僅要落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項(xiàng)目用地，貢獻(xiàn)率需達(dá)到36.5%以上；還需按城市總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容有關(guān)要求執(zhí)行。

例如更新范圍內(nèi)的王母鐘氏宗祠、林屋祠堂，按相關(guān)規(guī)定及文物主管部門意見落實(shí)保護(hù)要求。

除此之外，由于項(xiàng)目臨近深圳大亞灣核電站，還考慮核電站控制范圍的影響，做好項(xiàng)目核電站場外應(yīng)急準(zhǔn)備工作。

觀點(diǎn)新媒體了解到，深圳城市更新流程可大致分為四個(gè)階段。即申報(bào)城市更新單元計(jì)劃、申報(bào)城市更新單元規(guī)劃、確定實(shí)施主體、建筑物拆遷及取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

其中，由于工作資料準(zhǔn)備繁瑣以及相關(guān)部門的審查批復(fù)，第二階段申報(bào)城市更新單元規(guī)劃流程相對(duì)較長，普遍周期在1-2年之間。

目前，王母舊墟中山里舊改從2020年納入城市更新單元計(jì)劃開始，從公告之日起其有效期已滿兩年。

按照深圳舊改條例的規(guī)定，已立項(xiàng)更新單元計(jì)劃兩年內(nèi)規(guī)劃未獲批復(fù)、計(jì)劃失效的項(xiàng)目，有一次延期的機(jī)會(huì)。

此外，專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)下來的項(xiàng)目，2年內(nèi)首期沒有進(jìn)入實(shí)施主體或?qū)嵤┲黧w階段一年內(nèi)沒有辦理土地出讓手續(xù)，均將面臨著被調(diào)出的可能。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年三季度末，深圳存在89個(gè)城市更新項(xiàng)目處于計(jì)劃失效期，暫未取得規(guī)劃批復(fù)，或?qū)⒚媾R計(jì)劃清退的風(fēng)險(xiǎn)。

而上述舊改項(xiàng)目已累計(jì)延期2次，最新的延期公告顯示，項(xiàng)目草案的有效期將在2月14日截止。意味著項(xiàng)目近期沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將面臨著失效調(diào)出的風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長、深圳合一城市更新集團(tuán)董事長羅宇指出，城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申請(qǐng)延期一般為一次，此前由于疫情原因就出現(xiàn)超過一次延期的情況。

“還有另外一種情況就是項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整。比如范圍調(diào)整、改造功能方向調(diào)整，會(huì)進(jìn)行有效期的重新計(jì)算。如果沒有調(diào)整，正常情況下‘城市更新單元計(jì)劃’只允許一次延期申請(qǐng)。”

翻閱本次修改公告得知，該舊改的確在“拆除范圍用地面積”上做了調(diào)整，由原來的9.22萬平削減為8.19萬平。

若是按照羅宇給出的說法，本次王母舊墟中山里舊改很有可能由于“拆除面積”的調(diào)整，獲得有效期的重新計(jì)算，將迎來最長2年的延期窗口。

舊改騰挪

如項(xiàng)目公司名稱那般，王母舊墟中山里舊改最初的大股東及操盤方的確是佳兆業(yè)。

舊改的騰挪發(fā)生在2021年，佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品違約后的一個(gè)月。該年12月23日，平安信托便快速接手佳兆業(yè)日翔置業(yè)（深圳）有限公司85%股權(quán)，而佳兆業(yè)下屬企業(yè)深圳明皓商務(wù)咨詢則退出持股。

股權(quán)交割前，佳兆業(yè)日翔置業(yè)由佳兆業(yè)及深圳建信投資分別持股85%、15%；交割后，該司則是由平安信托及深圳建信投資分別持股85%、15%。

從目前的股權(quán)穿透來看，佳兆業(yè)日翔置業(yè)目前被信達(dá)投資有限公司100%持有，后者為信達(dá)資管子公司。這便意味著，平安信托同樣退出了王母舊墟中山里舊改，信達(dá)資管成為該項(xiàng)目最后的“主人”。

由于佳兆業(yè)在理財(cái)產(chǎn)品“爆雷”后，持續(xù)有資產(chǎn)騰挪及交易的動(dòng)作。彼時(shí)，市場內(nèi)也將佳兆業(yè)日翔置業(yè)股權(quán)交割看作為平安系馳援佳兆業(yè)、佳兆業(yè)賣子求生。對(duì)此，羅宇則表達(dá)出對(duì)佳兆業(yè)“明股實(shí)債”的憂慮。

“類似于平安信托和佳兆業(yè)關(guān)于大鵬王母舊墟項(xiàng)目公司的股權(quán)交割的情況，在過去信托領(lǐng)域，多發(fā)生于開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)間的‘明股實(shí)債’動(dòng)作，且較為普遍�！�

而對(duì)于本次平安信托將項(xiàng)目公司的持股“轉(zhuǎn)給”信達(dá)資管及其平臺(tái)，他也指出，不能簡單停留在“股權(quán)交易”的字面判斷。

“平安信托所拿到的項(xiàng)目公司股權(quán)有可能是“明股實(shí)債”里面的債權(quán)，這種情況所產(chǎn)生的股權(quán)變動(dòng)就變成了‘債權(quán)轉(zhuǎn)移’�！�

羅宇向觀點(diǎn)新媒體坦言，具體是屬于股權(quán)交易還是股債權(quán)轉(zhuǎn)移，這里面存在多種不同情景，需要詳盡的內(nèi)部調(diào)查以及拿到雙方協(xié)議內(nèi)容，才能夠判斷背后具體的原因。

總的來看，平安信托介入佳兆業(yè)日翔置業(yè)并不像是出售事宜，更像是提前對(duì)項(xiàng)目公司背后所持有的資產(chǎn)采取保護(hù)措施。

市場對(duì)佳兆業(yè)“明股實(shí)債”的懷疑也并不是空穴來風(fēng)。遇險(xiǎn)后，信托及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)快速進(jìn)入項(xiàng)目公司股權(quán)就是活生生的例子之一。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，從平安信托介入進(jìn)行資產(chǎn)保護(hù)，到最后信達(dá)盤活的路徑，王母舊墟中山里舊改并不是個(gè)例。

佳兆業(yè)旗下曾斬獲南沙灣地王地塊的項(xiàng)目公司——廣州市卓佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同樣于2021年11月發(fā)生股東變動(dòng)，彼時(shí)同樣由平安信托受讓100%股權(quán)。

該公司曾于2020年11月，在近20家房企爭搶60輪的情況下，斬獲南沙灣2020NJY-16地塊，成交價(jià)為20.18億元，樓面價(jià)高達(dá)2.27萬元每平方米，一度刷新板塊最高樓面價(jià)。

原計(jì)劃地塊上建項(xiàng)目原案名為“悅伴灣”，2022年7月，信達(dá)系通過收購項(xiàng)目債權(quán)、華建深圳提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司進(jìn)場操盤代建的方式，對(duì)南沙“悅伴灣”項(xiàng)目進(jìn)行盤活，同時(shí)也摸索出了一套“現(xiàn)金投資+債權(quán)+代建”模式。

盤活后的項(xiàng)目案名更名為“山海合悅”，雖然項(xiàng)目以低價(jià)的方式抄底市場需求，但開盤預(yù)冷局面仍無法避免，入市首周僅錄得去化5%。

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