觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于緩慢筑底的階段，受此影響，下游物業(yè)管理行業(yè)盡管整體管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，整體增速卻出現(xiàn)放緩趨勢(shì)。
以至于有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)回歸到了微利模式。
數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，61家上市物企營(yíng)收平均增長(zhǎng)為8.9%，較2022年同期下降12.9個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)止跌回穩(wěn)，從2022年同比下降34.9%回升到2023年上半年同比提升0.6%。
同時(shí)，并購(gòu)交易銳減，2023年全年并購(gòu)交易金額近20億元，不足2022年的一半。應(yīng)收賬款增幅有所收窄，2023年上半年上市物企應(yīng)收賬款同比增長(zhǎng)24.6%，增幅較2022年同期下降22.3個(gè)百分點(diǎn)。
在物企身上，一些主動(dòng)性的策略也開始落地，一方面是停止盲目追求規(guī)模，對(duì)于虧損的項(xiàng)目選擇割舍退出，轉(zhuǎn)而以保證現(xiàn)金流安全為核心目標(biāo)。
另一方面則是隨著風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，企業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，基于自身服務(wù)能力形成的差異化服務(wù)品質(zhì)正成為評(píng)估企業(yè)發(fā)展能力的重要因素，高質(zhì)量發(fā)展成為物管行業(yè)的主旋律。
作為深圳起家的城市綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，佳兆業(yè)美好也積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化，堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)，效益優(yōu)先”的原則，深化服務(wù)、深耕業(yè)務(wù)、深盤經(jīng)營(yíng)，透過“內(nèi)生增長(zhǎng)+獨(dú)立拓展”雙輪驅(qū)動(dòng)，保持了平穩(wěn)、高質(zhì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。
管理規(guī)模升階
根據(jù)3月22日披露的2023年業(yè)績(jī)報(bào)告，佳兆業(yè)美好全年錄得收入17.94億元，同比增長(zhǎng)0.6%。
從各業(yè)務(wù)分部看，物業(yè)管理服務(wù)收益同比增加7.2%至13.38億元，社區(qū)增至服務(wù)增長(zhǎng)13.2%至1.76億元；交付前及顧問服務(wù)，智能服務(wù)解決方案服務(wù)有所下降，主要還是房地產(chǎn)行業(yè)的影響，導(dǎo)致相應(yīng)的服務(wù)需求減少，以及建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)展放緩。
不過，佳兆業(yè)美好的毛利仍錄得4.81億元，同比增長(zhǎng)2.2%；綜合毛利率有所改善，由26.4%增加至26.8%。同時(shí)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目由2.47億元增加至2.87億元，增幅約16%。毛利及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流得到優(yōu)化乃至顯著改善，企業(yè)的發(fā)展韌性由此可見一番。
該公司的金融資產(chǎn)及合約資產(chǎn)虧損準(zhǔn)備撥備，由2022年約1.25億元增加至2023年約7.00億元，撥備增加主要由于內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)疲弱及存在不確定性。
市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻的持續(xù)影響，2023年有相當(dāng)部分房企預(yù)計(jì)虧損并對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值，下游的物企出于謹(jǐn)慎性原則也對(duì)房企拖欠的款項(xiàng)進(jìn)行計(jì)提，這屬于戰(zhàn)略性的舉措。佳兆業(yè)美好或許就是這種情況，選擇主動(dòng)給自己“減負(fù)”。在3月初，碧桂園同樣宣布，已就關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行計(jì)提減值撥備約18-23億元。
實(shí)際上，在業(yè)務(wù)拓展層面，佳兆業(yè)美好依舊保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2023年公司物業(yè)管理服務(wù)的收入持續(xù)增長(zhǎng)，就主要受惠于內(nèi)在增長(zhǎng)及獨(dú)立第三方市場(chǎng)開發(fā)的業(yè)務(wù)拓展，導(dǎo)致在管建筑面積增加所致。
數(shù)據(jù)顯示，去年該公司管理的由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)建筑面積約為6040萬平方米，同比增加3.6%。另外，由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目收益增加16.0%，至約8.10億元。
截至2023年底，佳兆業(yè)美好物業(yè)管理服務(wù)已覆蓋19個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的74個(gè)城市，總在管面積1.02億平方米，同比增加8.2%；總在管物業(yè)項(xiàng)目為720個(gè)，較上年增加47個(gè)城市，其中包括342個(gè)住宅社區(qū)及378個(gè)非住宅物業(yè)，全域管理特征明顯。
觀點(diǎn)新媒體了解，佳兆業(yè)美好的所管理的物業(yè)類型涵蓋中至高端住宅社區(qū)，以及商用物業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、表演場(chǎng)地和體育館、政府建筑物、公共設(shè)施及工業(yè)園，文化以及旅游設(shè)施等業(yè)態(tài)。尤其是以廣西、鹽城、揚(yáng)州、嘉興等地為起點(diǎn)，加大政府平臺(tái)合作，加大城市服務(wù)業(yè)務(wù)拓展。
經(jīng)過過去一年的獨(dú)立拓展后，該公司提及，公司的物業(yè)產(chǎn)業(yè)布局已更加合理，廣泛承接各類型物業(yè)業(yè)態(tài)，提供具備競(jìng)爭(zhēng)力服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理服務(wù)整體發(fā)展趨勢(shì)良好。
于此相對(duì)應(yīng)的是，關(guān)聯(lián)方交易占比由19%下降至15%，佳兆業(yè)美好進(jìn)一步加大第三方合作比例之余，對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴性也進(jìn)一步降低。增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性也是物企近年來的主流舉措，比如萬物云與萬科之間的關(guān)聯(lián)交易比例從2021年的19.2%，同樣降至2023年的13.5%。
第二增長(zhǎng)曲線
經(jīng)過這些年的發(fā)展，物企已就基礎(chǔ)服務(wù)是企業(yè)“基本盤”達(dá)成共識(shí)，拓展管理規(guī)模是重要的一項(xiàng)工作。
但企業(yè)也需清醒認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步白熱化，客戶對(duì)品質(zhì)提升和成本控制亦日益嚴(yán)格，出于高質(zhì)量發(fā)展要求，整體拓展進(jìn)度因此有所放緩，取而代之的是以品質(zhì)服務(wù)提高滿意度，贏得業(yè)主和住戶的信賴。
物管行業(yè)還面臨另一個(gè)發(fā)展機(jī)遇：2023年以來，國(guó)家出臺(tái)了有關(guān)城市更新、城中村改造、保障性住房、社區(qū)養(yǎng)老及托幼等一系列政策，為行業(yè)的未來提供了更大的市場(chǎng)空間以及多元化發(fā)展路徑指引。
這意味著物管的增值服務(wù)邊界會(huì)不斷拓寬，反過來也會(huì)對(duì)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出更高、更專業(yè)的要求。
佳兆業(yè)美好也有意識(shí)地向上述業(yè)務(wù)傾斜，主席廖傳強(qiáng)就表示，作為伴隨房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而生的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，具備“剛需+長(zhǎng)周期”的專屬特征，也是與客戶交互最頻繁的觸點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)幾乎貫穿整個(gè)房地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)，具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
為此佳兆業(yè)美好明確，將續(xù)以高質(zhì)量服務(wù)、高質(zhì)量拓展為支撐，促進(jìn)管理規(guī)模有序、有質(zhì)、穩(wěn)步擴(kuò)張；持續(xù)延伸、拓寬增值服務(wù)鏈條，打造第二增長(zhǎng)曲線；公司將繼續(xù)鞏固“基本盤”，打造“增量盤”。
一方面，該公司通過豐富服務(wù)體系，鞏固基礎(chǔ)服務(wù)能力，2023年先后發(fā)布“美好FUN”社區(qū)文化品牌體系，上線IP形象“佳小FUN”，同時(shí)開展對(duì)客服務(wù)提升專項(xiàng)行動(dòng)，以及對(duì)在管項(xiàng)目開展一系列品質(zhì)提升行動(dòng)等等。
另一方面，對(duì)于增值服務(wù)，通過小K生活為業(yè)主和住戶提供多元化的產(chǎn)品及服務(wù)，以滿足他們不斷變化的日常生活需求。
觀點(diǎn)新媒體了解，小K生活主要分為小K空間、小K零售、小K租售、小K美居四大板塊，其中在小K零售板塊下進(jìn)一步細(xì)化推出小K商寫、小K充電、小K優(yōu)選、小K團(tuán)購(gòu)、小K到家、小K文旅等多個(gè)子單元產(chǎn)品體系。
去年，佳兆業(yè)美好鄰里生活圈結(jié)合線上的小K生活商城及線下的小K生活展示館，構(gòu)建覆蓋全、一站式、高質(zhì)量的小區(qū)增值服務(wù)生態(tài)圈。截至去年底，小區(qū)增值服務(wù)的收入為1.76億元，同比增加13.2%。
佳兆業(yè)美好表示，未來，小K生活展示館將繼續(xù)在全國(guó)佳兆業(yè)美好小區(qū)快速拓展，鄰里生活圈將逐步推進(jìn)鄰里平臺(tái)的完善和普及，為服務(wù)基本民生、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、暢通小區(qū)經(jīng)濟(jì)微循環(huán)方面貢獻(xiàn)力量。
觀點(diǎn)新媒體了解到，增值服務(wù)方面佳兆業(yè)美好未來還將計(jì)劃積極試點(diǎn)社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)，推動(dòng)居家適老化、智慧化改造，滿足業(yè)主多樣化消費(fèi)需求，為實(shí)現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展不斷努力。
除此以外，該公司同樣持續(xù)發(fā)力智能化第三方市場(chǎng)，旗下智能解決方案服務(wù)提供商佳科智能，目前已被389家房地產(chǎn)開發(fā)商納入合格供貨商庫(kù)。佳科智能升級(jí)擴(kuò)充的產(chǎn)品還包括，無人值守停車場(chǎng)系統(tǒng)及其相關(guān)產(chǎn)品，自主研發(fā)的高空拋物-慧眼系統(tǒng)相關(guān)產(chǎn)品，智能門鎖產(chǎn)品在原有的基礎(chǔ)上研發(fā)升級(jí)等等，以科技賦能城市發(fā)展。
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