“當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)�！庇谌f(wàn)科而言，其商業(yè)正尋求無(wú)可匹敵的模式。
二度延遲之后，5月4日消息，領(lǐng)匯對(duì)龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)的收購(gòu)終告一段落。原因?yàn)椴糠謼l款未能達(dá)成共識(shí)，在意向書有效期屆滿前未能達(dá)成協(xié)議，領(lǐng)匯決定暫停收購(gòu)龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)。
在摩根大通看來(lái)，收購(gòu)紀(jì)律面前，領(lǐng)匯按章辦事，并給予領(lǐng)匯“拒購(gòu)”以正面的看法。
終止收購(gòu)，領(lǐng)匯收獲了嚴(yán)守紀(jì)律的正面評(píng)價(jià)，但卻凸顯了萬(wàn)科商業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式“絆腳”的現(xiàn)狀。
“拒購(gòu)”與挖角7-11
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，領(lǐng)匯與萬(wàn)科的該項(xiàng)交易于去年尾宣布。2014年11月11日，領(lǐng)匯宣布與萬(wàn)科簽訂無(wú)約束力意向書。根據(jù)意向書，領(lǐng)匯擬洽購(gòu)萬(wàn)科旗下位于深圳的龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)八成權(quán)益，包括若干臨街商鋪及停車位。作價(jià)方面，市場(chǎng)預(yù)計(jì)以當(dāng)下龍崗區(qū)域價(jià)格水平計(jì)算，該商場(chǎng)總值逾20億元。
但該收購(gòu)于今年2月及4月初二度延遲之后，相關(guān)分析就曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體坦言，交易沒有完成的任何時(shí)候，都可能存在被放棄的情況。
分析指，不確定性因素當(dāng)然包括領(lǐng)匯在做盡職調(diào)查時(shí)，考慮資產(chǎn)收益未達(dá)預(yù)期等因素。
“每一筆交易當(dāng)中，買方都有自己的判斷，不一定是完全依靠市場(chǎng)的價(jià)格去參考的。例如有一些機(jī)構(gòu)要求資產(chǎn)收益率達(dá)到8%，但市場(chǎng)上賣家也沒有那么傻，以超出市場(chǎng)回報(bào)的水平來(lái)出售他們的項(xiàng)目。”
該分析續(xù)稱，萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目剛處于起步階段，無(wú)法明確資金回報(bào)有多少的問題，大家都是基于預(yù)測(cè)。
雖然重資產(chǎn)轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)路上“絆腳”了，但另一則與萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)有關(guān)的消息，則顯示萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)布局仍在招兵買馬，加大力度。
近日，有市場(chǎng)消息人士稱，便利店品牌7-11近30名中高層管理者集體離職到萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)品牌“鄰里家”。由此，“鄰里家”有望超過其他便利店成為北京門店規(guī)模之最。
“增量開發(fā)機(jī)會(huì)的減少，存量的社區(qū)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)自然成為企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)”，在睿意德執(zhí)行董事張家鵬看來(lái)，如此商業(yè)市場(chǎng)背景下，萬(wàn)科重視鄰里家的運(yùn)營(yíng)不足為奇。
同時(shí)，他也認(rèn)為更換新標(biāo)識(shí)定位城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商后，萬(wàn)科也需要在商業(yè)功能上做一些延展。
此外，張家鵬對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，此次萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)布局規(guī)模相對(duì)不大，今后不排除賣掉后重新回到輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上來(lái)的可能。
據(jù)了解，自2010年萬(wàn)科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，目前在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的持有規(guī)模。既有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”，又有1萬(wàn)-3萬(wàn)平方米建筑面積的“生活廣場(chǎng)”和區(qū)域型購(gòu)物中心“萬(wàn)科廣場(chǎng)”產(chǎn)品線。
不過，在商業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)大的同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足的問題也日漸暴露，有分析評(píng)論認(rèn)為對(duì)于強(qiáng)調(diào)資金回籠的萬(wàn)科來(lái)說，逐日龐大的商業(yè)體量無(wú)疑像一個(gè)吸金的“無(wú)底洞”，因此，“輕資產(chǎn)”運(yùn)作成為了萬(wàn)科不二選擇。
商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)路徑
不管是龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)變陣輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)遇阻，還是布局“鄰里家”加大重資產(chǎn)的布局，分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這些商業(yè)最終均會(huì)回歸輕資產(chǎn)，因此萬(wàn)科自身的商業(yè)模式始終是定位在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
分析進(jìn)一步指出，從提升企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE)進(jìn)而在短期內(nèi)提升業(yè)績(jī)的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化十分必要。
而目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的途徑主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)等幾種。
當(dāng)下相比其他途徑，有分析認(rèn)為，售后返租無(wú)疑為最優(yōu)。因?yàn)槭酆蠡刈獾暮锰幊艘怨潭ㄙY產(chǎn)換取了流動(dòng)資金以支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)以外，還可以將該固定資產(chǎn)移出表外，在回租期限內(nèi)不再提取固定資產(chǎn)折舊，改善企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，提升流動(dòng)比率并迅速提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效。
“售后回租除了作為一種融資工具和融資方式用來(lái)解決企業(yè)流動(dòng)資金需求之外，其核心價(jià)值就在于將固定資產(chǎn)移出表外，使公司資產(chǎn)變得更輕，流動(dòng)性更好�！鄙鲜鋈耸肯蛴^點(diǎn)地產(chǎn)新媒體如此指出。
對(duì)于萬(wàn)科而言，商業(yè)輕資產(chǎn)策略中，除合作開發(fā)外，售后返租是其輕資產(chǎn)的第一步，而后REITs是其更深層次步驟。事實(shí)上，目前萬(wàn)科已聯(lián)手鵬華基金在國(guó)內(nèi)即將推出首支公募REITs，其董秘譚華杰也公開表示，前海萬(wàn)科公館資產(chǎn)將打包為REITs封閉式混合型基金。
據(jù)悉，在輕資產(chǎn)運(yùn)作方面，萬(wàn)科其實(shí)早已有所進(jìn)展。早在2014年8月，萬(wàn)科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書，該平臺(tái)將收購(gòu)萬(wàn)科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，并在未來(lái)會(huì)以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。
緊隨其后，除了上述已被領(lǐng)匯暫停收購(gòu)的龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)外，萬(wàn)科宣布將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的大部分股權(quán)售予麥格理。而2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司就與萬(wàn)科宣布聯(lián)手進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。
根據(jù)合作框架協(xié)議，東方藏山將以收購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購(gòu)萬(wàn)科旗下涉及一二線城市共計(jì)5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)。同時(shí)，東方藏山與萬(wàn)科擬簽署資產(chǎn)管理協(xié)議與委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議，以合資資產(chǎn)管理公司的形式共同建立社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，在負(fù)責(zé)各商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。
彼時(shí)有市場(chǎng)人士就評(píng)說，如果說萬(wàn)科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機(jī)制的開端，那么“牽手”東方藏山則是其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)走向資產(chǎn)證券化的更進(jìn)一步。
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