【2016年9月昆明重要政策一覽表】
【政策解讀-昆明】昆明出臺(tái)土地新政 城改項(xiàng)目均可調(diào)容一次
摘要： 9月14日，云南省昆明市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地供應(yīng)服務(wù)保障工作的實(shí)施意見》，出臺(tái)土地新政�！兑庖姟访鞔_了對(duì)已經(jīng)完成土地出讓的城改項(xiàng)目，在不突破容積率上限的前提下，均可申請(qǐng)一次容積率調(diào)整；《意見》還提出對(duì)于已經(jīng)建成的商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U住房，土地用地可變更為居住用地，但土地年限和容積率不變；為盤活存量土地，鼓勵(lì)開發(fā)商收購(gòu)相鄰的多宗國(guó)有土地進(jìn)行成片開發(fā)，以及取消繳納開竣工履約保證金制度等。
銳評(píng)：就昆明目前的情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)整體性困難，去庫(kù)存十分緩慢。今年來(lái)，昆明市先后出臺(tái)了《促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的若干意見》等多項(xiàng)政策，提出了商改住、以購(gòu)代建、允許規(guī)劃條件調(diào)整等一系列去庫(kù)存政策。如今《意見》中又明確了已建成的商用房可改為租賃住房，允許“商”改“住”，給盤活商業(yè)物業(yè)帶來(lái)又一利好機(jī)會(huì)。
【政策解讀-昆明】昆明房子有房產(chǎn)證無(wú)土地證也能交易，小產(chǎn)權(quán)房除外
摘要：9月29日，昆明市國(guó)土資源局召開“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)情況新聞發(fā)布會(huì)”，昆明自6月30日啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，對(duì)啟用前依法制成并記載登記內(nèi)容的土地、房屋、林權(quán)等權(quán)證繼續(xù)有效，舊證、新證同時(shí)具有法律效力。同時(shí)明確，在只有合法的房產(chǎn)證沒有土地證的情況下，房屋可以交易，但小產(chǎn)權(quán)證房屋除外。
銳評(píng)：新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施以來(lái)，昆明部分小區(qū)因歷史遺留問(wèn)題不能辦理 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更等相關(guān)登記，這一問(wèn)題逐漸凸顯。房產(chǎn)證、土地證合一的 工作是一個(gè)逐步推進(jìn)的工作，為了不影響市民的需求，房屋只要不是小產(chǎn)權(quán) 房，只要有合法的房產(chǎn)證依然是可以進(jìn)行交易的。在沒有土地證的情況下，市 民提供合法的產(chǎn)權(quán)證，查詢到相關(guān)的土地信息和資質(zhì)的情況下，房屋是可以交易的。
【昆明-月度供銷】“金九”未現(xiàn)，供求下降，供求比持續(xù)上升
本月市場(chǎng)供銷均有所下跌，其中銷售面積下跌較明顯。本月新增面積115.16萬(wàn)方，環(huán)比下降4.60%，同比下降22.74%；銷售面積87.64萬(wàn)方，環(huán)比下降20.78%，同比增長(zhǎng) 31.49%。
【昆明-物業(yè)結(jié)構(gòu)】各物業(yè)銷量均有下降，商辦車庫(kù)存壓力巨大，短期難以去化
車庫(kù)和定向團(tuán)購(gòu)房銷量環(huán)比下降較大，其中車庫(kù)銷售6.83萬(wàn)㎡，環(huán)比下降43%；定向團(tuán)購(gòu)房銷售11.11萬(wàn)㎡，環(huán)比下降39%。住宅類產(chǎn)品庫(kù)存處于合理水平，其中商品住宅需要1.18年去化時(shí)間；商業(yè)、辦公和車庫(kù)庫(kù)存仍高，去化壓力巨大。
【主城區(qū)-月度供銷】供應(yīng)大幅釋放，成交下滑；房交會(huì)重啟，“銀十”有望
本月主城區(qū)商品房新增面積108.30萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)25.53%，同比下降21.67%；銷售面積68.78萬(wàn)方，環(huán)比下降11.72%，同比增長(zhǎng)20%。
【主城區(qū)-物業(yè)結(jié)構(gòu)】各物業(yè)銷量均有下降，商辦均價(jià)受單項(xiàng)目影響較大
本月主城區(qū)商品房各物業(yè)銷量環(huán)比均下降。定向團(tuán)購(gòu)房和商品住宅均價(jià)較2015年同期上漲，其他物業(yè)類型均下滑，其中辦公和商業(yè)降幅較大。定向團(tuán)購(gòu)房和商品住宅去化時(shí)間較短，分別為0.86年和1.21年；辦公、商業(yè)和車庫(kù)庫(kù)存較高，其中商業(yè)去化周期較長(zhǎng)。
【市場(chǎng)供銷對(duì)比】南市區(qū)項(xiàng)目較多，產(chǎn)品豐富，供銷兩旺；呈貢區(qū)供銷大幅下降
【市場(chǎng)供銷對(duì)比】南市供求占主導(dǎo)地位，北市供應(yīng)增長(zhǎng)較大，呈貢銷量銳減
【各區(qū)域供銷存對(duì)比】市場(chǎng)供銷存主要集中在南市區(qū)與呈貢區(qū)，中市區(qū)也不容小覷
【房企排名】9月TOP20房企銷售金額45.9億，占比68%；品牌開發(fā)商已占領(lǐng)昆明市場(chǎng)
【銳理解析】
1. 昆明整體市場(chǎng)供銷均下跌，銷量下跌較明顯；
2. 本月市場(chǎng)整體供大于求，存量較上月增長(zhǎng)27.52萬(wàn)方；
3. 依據(jù)目前昆明市場(chǎng)存量以及現(xiàn)有市場(chǎng)去化速度，去化年限仍需2.49年；
4. 主城區(qū)供應(yīng)量上升，銷售下滑，其中南市區(qū)一直是供銷主力區(qū)域；
5. 主城區(qū)商品房各物業(yè)銷量環(huán)比均下降，定向團(tuán)購(gòu)房去化周期最短，商辦及車庫(kù)去化周期較長(zhǎng)。
總結(jié)：本月昆明市場(chǎng)整體供大于求，商辦及車庫(kù)去化壓力仍大。
【土地供銷】土地市場(chǎng)6、7、8月大幅供應(yīng)成交后，9月開始收窄
本月土地供應(yīng)339.46畝，環(huán)比增長(zhǎng)7.94%；成交521.61畝，環(huán)比下降41.44%；樓面價(jià)為2011元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)43.31%。
【土地性質(zhì)】昆明商業(yè)類土地供應(yīng)占50%；成交10宗土地，純住宅及商業(yè)用地所占比例相近
9月昆明純住宅用地供應(yīng)5宗，約114.65畝，供應(yīng) 面積占比34%；9月昆明商業(yè)用地供應(yīng)8宗，約170.60畝，供應(yīng)面積占比50%； • 9月昆明住兼商用地供應(yīng)2宗，約54.21畝，供應(yīng)面積占比16%。
9月昆明住宅用地成交4宗，約248.43畝，占比48%；9月昆明商業(yè)用地成交5宗，約239.28畝，占比46%，9月昆明住宅用地成交1宗，約33.90畝，占比6%；
【土地金額】 9月昆明土地吸金16.77億元，成交521.61畝
【各性質(zhì)土地對(duì)比】商業(yè)和住宅樓面價(jià)均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，中市區(qū)一宗住宅用地溢價(jià)65.69%
【成交樓面價(jià)排行】9月云南馳泰斬獲一宗商業(yè)地塊，樓面價(jià)均為4401元/㎡
【成交總價(jià)排行】9月昆明金茂斬獲一宗商業(yè)地塊，總價(jià)高達(dá)32991萬(wàn)元
【銳理解析】
1. 土地成交：本月昆明新增出讓土地15宗，成交10宗，成交面積521.61畝，環(huán)比下降41.44%；
2. 土地出讓金： 本月土地吸金16.77億元，環(huán)比下降51.99%；
3. 土地溢價(jià)：本月成交土地10宗，1宗土地溢價(jià)，溢價(jià)率65.69%；
4. 土地流拍：本月1宗商業(yè)地塊因報(bào)名人數(shù)不足而流拍；
5. 成交板塊：東市和高新板塊成交搶眼，高新板塊供應(yīng)較大。
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