昆明市主城建成區(qū)225平方公里范圍內(nèi)，集中有較大的城中村281個(gè)，其中，一環(huán)路內(nèi)有14個(gè)，二環(huán)路以?xún)?nèi)有65個(gè)，占地面積17.82平方公里。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明市的大小城中村內(nèi)，常住人口數(shù)量超過(guò)20萬(wàn)人，非常住人口則超過(guò)100萬(wàn)人。

在市政協(xié)十一屆三次會(huì)議上，城中村改造重建引起了政協(xié)委員的普遍關(guān)注。昨天就有3份提案提及城中村改造重建，在這3份提案中，政協(xié)委員為城中村改造重建把脈問(wèn)診，獻(xiàn)出了許多金點(diǎn)子。

靈光街

急待變樣

圓通大橋下，一條半截在11年前拆除，但另一半?yún)s仍舊破破爛爛留到現(xiàn)在的老街——靈光街，成為了這一帶有名的城中村。

十多年來(lái)，靈光街的居民忍受著生活中的種種不便。雖然就住在市中心，但他們?cè)S多人要去公廁，喝水要在公共龍頭上接，街上路燈昏暗，和幾步之遙的交三橋、鼓樓、青年路、北京路相比，就像是一個(gè)鄉(xiāng)村。

居民鐘大爹說(shuō)：“現(xiàn)在到處都變了，但靈光街這十多年來(lái)就沒(méi)變過(guò)。房子還是過(guò)去的，街道還是過(guò)去的，接的電線還是過(guò)去的。街上被偷的人家不在少數(shù)，因?yàn)楹眯┤思疫€是木頭門(mén)，院壩又矮，被偷件衣服、褲子是常有的事。社會(huì)治安又不好，街上常常有打架的。太盼望政府能早一點(diǎn)幫我們解決這個(gè)問(wèn)題了。”

據(jù)了解，靈光街的大部分住戶(hù)還是以前的老住戶(hù)，外來(lái)租房的占了三分之一。十多年來(lái)，這里一直是社會(huì)綜合治安的難點(diǎn)。

八大癥結(jié)

困擾城中村

在市政協(xié)十一屆三次會(huì)議上，市政協(xié)委員、云南省浙江商會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳建國(guó)提出了關(guān)于城中村改造的思路。吳建國(guó)委員說(shuō)，自己隨市政協(xié)城環(huán)委對(duì)城中村進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，有八大癥結(jié)困擾城中村：

一是城中村建設(shè)無(wú)規(guī)劃，布局混亂，亂建突出，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”、“接吻樓”比比皆是；二是建筑質(zhì)量安全監(jiān)管缺位，房屋建設(shè)不考慮地質(zhì)條件、防震抗震要求，缺乏相應(yīng)安全通道，違法建設(shè)屢禁不止，各類(lèi)安全事故隱患突出；三是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，環(huán)衛(wèi)、給水、排水、道路、交通、電力、消防、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫流、蚊蠅叢生、生存環(huán)境惡劣；四是不少城中村沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，村民收入單一，僅靠出租房屋的租金為生，就業(yè)困難，收入及生活水平下降；五是城中村土地利用十分粗放，土地資源浪費(fèi)極大，集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬不清，土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重；六是村民邊緣化傾向明顯，醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)等仍被排除在城區(qū)之外，缺乏有效的制度保障；七是城中村的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，治安刑事案件發(fā)案多，社會(huì)治安堪憂(yōu)；八是村民素質(zhì)較低，難以就業(yè)，大多數(shù)城中村農(nóng)民由于無(wú)地可種，成了“下崗”農(nóng)民。

重建起點(diǎn)要高

項(xiàng)目應(yīng)作包裝

吳建國(guó)委員認(rèn)為，城中村改造是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措，是探索城鄉(xiāng)二元體制改革的突破口，是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的理想載體，也是城市謀求新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大舞臺(tái)。城中村改造成了昆明重塑形象、實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程必須邁過(guò)的一道坎。

對(duì)此，吳建國(guó)委員提出城中村改造的思路：

應(yīng)高起點(diǎn)改造城中村。為杜絕城中村的再度形成，防止城中村改造多次“開(kāi)膛破肚”，應(yīng)高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)管理，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。

包裝城中村改造項(xiàng)目專(zhuān)題招商。為了彌補(bǔ)城中村改造的資金不足，可采取村民自愿、政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作的改造模式，開(kāi)展專(zhuān)題招商引資活動(dòng)，吸引社會(huì)資本參與城中村改造，以解決資金瓶頸�？筛鶕�(jù)村莊改造規(guī)劃和項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行深度包裝，通過(guò)舉辦多種形式的招商活動(dòng)，向投資商全方位推介。

分三類(lèi)情況改造城中村。吳建國(guó)委員認(rèn)為，城中村村民的出路應(yīng)當(dāng)是成為城市居民。對(duì)第一類(lèi)完全沒(méi)有農(nóng)用地，且完全被城市包圍的城中村，應(yīng)按照城市規(guī)劃要求，利用招商引資等形式就地進(jìn)行改造，對(duì)少部分村莊實(shí)行整體搬遷。同時(shí)，有計(jì)劃地將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，村民委員會(huì)改為社區(qū)居委會(huì)，村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織改造為股份制經(jīng)濟(jì)，村民轉(zhuǎn)變?yōu)楣擅�，鄉(xiāng)人民政府改為街道辦事處。對(duì)第二類(lèi)有少量農(nóng)用地的城中村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村，根據(jù)城市規(guī)劃，就地改造為居民小區(qū)，剩余的土地以入股的形式參與開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)款全部返還給村集體，用于村民的養(yǎng)老金、醫(yī)療保險(xiǎn)以及村莊改造費(fèi)用等，以解決村民后顧之憂(yōu)。對(duì)第三類(lèi)有較多農(nóng)用地，村級(jí)經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主的村和近期不列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的村，可先期通過(guò)“六清”、“六建”等進(jìn)行綜合整治，待時(shí)機(jī)成熟再陸續(xù)分期進(jìn)行改造。

此外，吳建國(guó)委員還提出，城中村改造項(xiàng)目應(yīng)享受優(yōu)惠政策，明確產(chǎn)權(quán)確認(rèn)政策，對(duì)不同類(lèi)型的房屋進(jìn)行登記造冊(cè)，作為拆遷時(shí)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

吳建國(guó)委員建議針對(duì)城中村改造帶來(lái)的村莊整體拆遷，政府可以出臺(tái)留地發(fā)展的政策，即劃出一定土地，建設(shè)服務(wù)性商貿(mào)型的“三產(chǎn)”項(xiàng)目，確保村集體經(jīng)濟(jì)和村民利益不受影響。同時(shí)，可以將集體土地征為全民所有制土地時(shí)，獲得的征地補(bǔ)償費(fèi)分成三部分，一部分用于村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)；一部分用于集資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、商鋪等出租，村民每年從中分紅；一部分用于新社區(qū)的建設(shè)。

公開(kāi)招標(biāo)

擇優(yōu)選開(kāi)發(fā)商

高福林委員認(rèn)為，對(duì)城市中心區(qū)城中村改造，應(yīng)采取改造與改制結(jié)合的辦法。在對(duì)舊址重新規(guī)劃、重新布局的基礎(chǔ)上，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)商，實(shí)行統(tǒng)籌開(kāi)發(fā),配套建設(shè),整體拆改。對(duì)拆遷戶(hù)安置費(fèi)和原有房屋的出租收入進(jìn)行合理補(bǔ)償,原宅居地證可作為今后換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的依據(jù),今后可直接進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)自由交易,讓資產(chǎn)得以升值。使城中村村民從舊村改造中得到收益。

對(duì)中心區(qū)以外的村莊,在統(tǒng)一規(guī)劃下,可采取“改造不改制”的辦法,在改造中建立“政府扶持、有償改造、產(chǎn)權(quán)入股、市場(chǎng)運(yùn)作”的機(jī)制,解決政府模式改造主體單一,改造成本高和資金缺乏等問(wèn)題,即政府可不直接參與城中村改造,暫時(shí)保持土地所有權(quán)性質(zhì)不變，由集體和村民自行籌集資金進(jìn)行改造。政府根據(jù)情況和財(cái)政狀況,對(duì)規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)方案及公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施予以適當(dāng)支持。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，高福林委員認(rèn)為，可打破原村、組界限,編制多層公寓,綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共建筑與住宅群體布局、綠地系統(tǒng)、商業(yè)服務(wù)和空間環(huán)境等因素,注意居住文化和小區(qū)景觀設(shè)計(jì),提高建筑品質(zhì)等級(jí)。

此外,對(duì)已進(jìn)入規(guī)劃市區(qū)范圍的村莊，可先采取“改制不改造”的辦法，即在土地升值、實(shí)施大規(guī)模改造之前，實(shí)行轉(zhuǎn)變土地性質(zhì),將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,對(duì)其所有權(quán)給予補(bǔ)償,將農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民,以轉(zhuǎn)制補(bǔ)償資金統(tǒng)一為村民辦理“養(yǎng)老保險(xiǎn)”、“醫(yī)療保險(xiǎn)”、“最低生活保障”等,為后期進(jìn)行大規(guī)劃改造打好基礎(chǔ)。同時(shí)也可作為“土地儲(chǔ)備”,避免今后土地升值給城中村改造帶來(lái)過(guò)大開(kāi)發(fā)成本。

5年改造重建

300個(gè)城中村

2007年6月19日，昆明市委、市政府發(fā)出主城城中村綜合整治動(dòng)員令：重點(diǎn)整治主城建成區(qū)225平方公里內(nèi)281個(gè)較大城中村。經(jīng)過(guò)“六清”、“六建”等綜合整治，目前，城中村的違法建設(shè)勢(shì)頭得到有效遏制，臟亂差面貌有了一定程度的改觀，綜合整治工作取得了階段性成效，得到了老百姓的擁護(hù)，受到了社會(huì)的好評(píng)。

新年伊始，昆明市又出重拳：2008年1月17日，昆明市委、市政府成立了高規(guī)格的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，提出5年完成改造重建約300城中村目標(biāo)。

記者李丹丹賈薇張舒涵報(bào)道

他山

之石

建村民公寓式住宅

吳建國(guó)委員介紹說(shuō)，省外有些城市出臺(tái)了城中村村民公寓式住宅建設(shè)管理的政策，規(guī)定凡在建城區(qū)內(nèi)實(shí)行公寓式住宅建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一建設(shè)，村民公寓式住宅用地統(tǒng)一征為國(guó)有，村民取得的公寓式住宅，按規(guī)定繳納各種稅費(fèi)后可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，人均建筑面積60平方米以?xún)?nèi)的按建房成本價(jià)結(jié)算，這樣平均每戶(hù)可建兩套住房，達(dá)到了一套自住、一套出租的理想要求，充分保障了農(nóng)民的利益。

“拆一免二至三”

在解決城中村資金方面，珠海市的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。該市從2000年起，就著手城中村改造，政府沒(méi)有直接投入一分錢(qián)，而是給優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)商投資改造。最主要的優(yōu)惠政策就是“拆一免二至三”，即每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面積的地價(jià)，并減免相應(yīng)的報(bào)建等費(fèi)用，確保開(kāi)發(fā)商獲得25%以上的合理利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)總量中，1/3用于村民回遷，另外2/3作商品房經(jīng)營(yíng)。

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