去年6月，昆明市人民政府發(fā)布了《關(guān)于昆明市城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置 的指導意見（試行)》，對于棚改貨幣化安置的實施范圍、貨幣補償實施程序、以購代建實施程序等提出了意見。對安置對象選擇貨幣補償?shù)�，組織實施相關(guān)工作，屬地政府與安置對象簽訂貨幣補償協(xié)議，采取以購代建方式購買普通商品房作為安置房的項目，屬地政府成立統(tǒng)購領(lǐng)導小組（涉及市級國有平臺公司的，增設(shè)其為統(tǒng)購領(lǐng)導小組成員），負責組織實施以購代建。且該文件只適用于昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)人民政府，三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱屬地政府）的城市棚戶區(qū)改造。
具體政策原文公示如下：
五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委辦局，三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)管委會：
根據(jù)《云南省人民政府辦公廳關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導意見》（云政辦發(fā)〔2015〕91號）、《昆明市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見》（昆政發(fā)〔2015〕52號）、《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)城市棚戶區(qū)改造以購代建實施意見的通知》（昆政辦〔2014〕124號）要求，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進全市城市棚戶區(qū)改造工作，特制定本指導意見。本市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)人民政府，三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱屬地政府）的城市棚戶區(qū)改造適用本意見。其他區(qū)域參照本意見執(zhí)行。
一、 總體要求
按照“政府引導、群眾自愿、市場運作”的原則，在保持城市更新改造政策連續(xù)性的前提下，加大貨幣化安置力度，采取貨幣補償和政府購買商品住房進行安置（以下簡稱“以購代建”），鼓勵安置對象自愿選擇貨幣化安置，加快推進城市棚戶區(qū)改造工作進程，確保讓更多群眾受益。
二、 實施范圍
本意見所指的城市棚戶區(qū)改造包含城中村、老舊小區(qū)、舊廠區(qū)改造項目中的回遷安置房及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
（一）已簽訂征地拆遷補償安置協(xié)議的城市棚戶區(qū)改造項目。按已簽訂的征地拆遷補償安置協(xié)議和規(guī)劃方案明確的回遷安置面積，繼續(xù)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換原址實物回遷安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換加貨幣安置或純貨幣安置。
（二）未簽訂征地拆遷補償安置協(xié)議的城市棚戶區(qū)改造項目。按照《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施的通知》（昆政發(fā)〔2016〕13號）要求，加大城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，充分尊重安置對象意愿，通過采取貨幣補償和以購代建的方式，鼓勵安置對象自愿選擇貨幣化安置，力爭逐步將貨幣化安置比例提高到50%。
三、 實施程序
本意見所指的貨幣化安置包含貨幣補償和以購代建兩種方式。
（一）貨幣補償實施程序
堅持自愿原則，屬地政府充分征求安置對象的意見，對安置對象選擇貨幣補償?shù)模M織實施相關(guān)工作。屬地政府與安置對象簽訂貨幣補償協(xié)議，按照《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市集體土地上房屋拆遷補償安置指導意見的通知》（昆政辦〔2015〕103號）和《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市國有土地上房屋征收與補償指導意見的通知》（昆政辦〔2015〕104號）測算貨幣補償資金，及時足額補償給安置對象。
（二）以購代建實施程序
采取以購代建方式購買普通商品房作為安置房的項目，屬地政府成立統(tǒng)購領(lǐng)導小組（涉及市級國有平臺公司的，增設(shè)其為統(tǒng)購領(lǐng)導小組成員），負責組織實施以購代建。
1. 征求意見
堅持自愿原則，對擬采取以購代建方式購買普通商品房作為安置房的項目，充分征求安置對象對房源區(qū)位、戶型、建筑面積等意見，統(tǒng)計所需安置房的詳細信息，組織實施相關(guān)工作。
2. 編制方案
統(tǒng)購領(lǐng)導小組根據(jù)項目實施情況制定以購代建實施方案,報市以購代建領(lǐng)導小組審定。統(tǒng)購領(lǐng)導小組根據(jù)以購代建計劃組織實施，并定期向市以購代建領(lǐng)導小組報告工作進展情況。
實施方案應(yīng)包括購買房源范圍、房源數(shù)量及面積、資金來源、采購方式、購買時間、資金支付、差價結(jié)算、稅費繳納、獎勵標準及資金監(jiān)管措施等內(nèi)容。
3. 確定房源
統(tǒng)購領(lǐng)導小組優(yōu)先在市住建局搭建的房源信息平臺中選擇符合條件的房源，按照價格控制的標準，采取公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購和詢價等方式，確定擬用于以購代建的普通商品房源（現(xiàn)房或期房）。
房源的具體要求為：
（1）房源區(qū)位、建筑面積、戶型等應(yīng)滿足安置對象的要求；
（2）購買現(xiàn)房的應(yīng)當取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明。購買期房的行政審批手續(xù)齊全，相關(guān)證件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預售許可證等）齊全；
（3）使用國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款資金的，應(yīng)符合銀行審批條件。
4. 籌集資金
以購代建購房資金包含屬地政府和社會投資人自籌資金，中央、省、市棚戶區(qū)改造專項補助資金、基金，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項貸款資金等。
使用中央、省、市棚戶區(qū)改造專項補助資金、基金的，由屬地政府�？顚Ｓ�。使用國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項貸款資金支付以購代建購房款的，由屬地政府按照政府購買服務(wù)辦法組織實施，市級國有平臺公司根據(jù)相關(guān)合同及購房進度，向國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行申請使用專項貸款資金支付購房款，貸款資金經(jīng)審批后由市級平臺公司報統(tǒng)購領(lǐng)導小組審定，再支付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款須嚴格遵守國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項貸款資金支付有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5. 開展評估
統(tǒng)購領(lǐng)導小組選取評估機構(gòu)對擬統(tǒng)購商品房進行評估，擬用于以購代建的普通商品房，購置價格上限按照項目開發(fā)成本（含土地費用）、稅金、合理利潤3項加總審慎確定，且不得高于所在區(qū)域內(nèi)同類普通商品住房的平均價格。購買房源提供者項目管理體系齊全，符合建設(shè)管理要求。
6. 組織洽談簽約
評估價格確定后，統(tǒng)購領(lǐng)導小組組織具體洽談，形成最終報價方案，組織簽訂購買協(xié)議。由統(tǒng)購領(lǐng)導小組指定的購買主體單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣協(xié)議，明確購買房屋的戶型、面積、價格、交房標準、選房規(guī)則、交驗房辦法、附屬設(shè)施要求、購房資金支付和監(jiān)管、風險承擔、退出機制等事項。
7. 簽訂房屋買賣合同
安置對象憑借征地拆遷補償安置協(xié)議及有關(guān)材料，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房買賣合同》。由統(tǒng)購領(lǐng)導小組指定的購買主體單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行結(jié)算。
8. 費用審計
根據(jù)簽訂的商品房購房合同，以購代建所產(chǎn)生的費用納入項目土地成本，可在項目土地掛牌交易中以購買實物安置的方式進行外掛。
四、 優(yōu)惠政策
（一）財政支持政策
城市棚戶區(qū)改造實行貨幣化安置的，列入屬地政府年度目標考核任務(wù)，與新建安置住房同等享受用地指標支持和各級財政補助資金以及國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚戶區(qū)改造貸款政策，市級有關(guān)部門在安排中央和省級補助資金時，給予一定傾斜。
（二）稅費優(yōu)惠政策
認真落實國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；個人首次購買90平方米以下（含90平方米）改造安置住房，按照1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米、但符合普通住房標準的改造安置住房，按照法定稅率減半計征契稅；個人取得的拆遷補償款按照有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅；個人住房被征收后選擇貨幣補償且被征收人新購住房成交價格不超過貨幣補償?shù)模庹髌醵�；超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按照規(guī)定征收契稅。
（三）貨幣獎勵政策
城市棚戶區(qū)安置對象選擇貨幣補償和以購代建安置的，安置對象在按補償協(xié)議約定的時間搬遷騰空并移交房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料后10個工作日內(nèi)，以貨幣方式進行獎勵，獎勵標準由屬地政府按不高于被拆除房屋補償標準的20%確定。
（四）其他支持政策
城市棚戶區(qū)安置對象以貨幣安置補償款購買商品住房后，可憑《購房合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續(xù)，并可按照當?shù)亟逃姓鞴懿块T有關(guān)規(guī)定辦理子女入學和轉(zhuǎn)學等手續(xù)。自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)，被征收人子女仍可在原被征收住宅劃片區(qū)內(nèi)公辦義務(wù)教育階段學校入學，學校應(yīng)視同片內(nèi)生源辦理。城市棚戶區(qū)安置對象及其直系親屬都繳存住房公積金的，在選擇貨幣化安置時，可享受住房公積金購房共同還貸等有關(guān)優(yōu)惠政策。
五、 工作要求
（一）采取貨幣補償、以購代建方式安置城市棚戶區(qū)村（居）民后的余量等面積回遷房，按《昆明市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造工作的意見》（昆政發(fā)〔2012〕46號）對余量回遷房的處置要求進行處置。
（二）市以購代建領(lǐng)導小組建立城市棚戶區(qū)改造融資工作會商機制，定期召開會議研究解決城市棚戶區(qū)貨幣化安置融資工作中存在的困難和問題，切實用好用活貸款資金，推進城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置進程。
（三）市以購代建領(lǐng)導小組辦公室做好統(tǒng)籌、指導、協(xié)調(diào)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要積極搭建房源信息平臺，供屬地政府和安置對象及時選擇房源。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局、市城市更新改造工作辦公室等部門定期開展監(jiān)督檢查，及時通報全市貨幣化安置工作進展情況，并將年度任務(wù)完成情況作為以后年度棚戶區(qū)改造計劃和資金分配的重要參考依據(jù)。市發(fā)改、規(guī)劃、國土、環(huán)保等部門建立綠色審批通道，提高行政審批效率。
（四）屬地政府作為以購代建的實施主體，要高度重視，積極做好前期基礎(chǔ)工作，全面落實任務(wù)、明確責任，細化城市棚戶區(qū)安置對象選擇貨幣化安置的獎勵政策。同時，對資金存在困難、推進不力的棚戶區(qū)改造項目，積極對接市級平臺公司，充分利用國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項貸款資金。
（五）健全城市棚戶區(qū)改造以購代建資金使用監(jiān)管檢查機制，加強對以購代建資金的管理，確保�？顚Ｓ�，嚴禁截留、滯留、擠占、挪用資金。同時，建立完善監(jiān)督管理機制，加大監(jiān)督檢查力度，避免在房源購置、資金使用等過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，確保公開、公平、公正，陽光化操作。
（六）加強對城市棚戶區(qū)改造以購代建房源的監(jiān)管，落實工程質(zhì)量責任，嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標準規(guī)范。嚴格建筑材料驗核制度，防止假冒偽劣建筑材料流入建筑工地。健全項目信息公開制度。貫徹落實綠色建筑行動方案，積極執(zhí)行綠色建筑標準。
本意見自下發(fā)之日起試行，試行期一年。
昆明市人民政府辦公廳
2016年6月7日
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