產(chǎn)品物業(yè)類型及其均價

根據(jù)2月在售樓盤中的73個樣本進(jìn)行不完全統(tǒng)計，2月份樓市上仍以普通住宅為主，較上月來說，各種物業(yè)類型的比例變化較明顯的是混合性住宅和別墅，混合性住宅由上月的12.3%增至2月的31.5%，而別墅由上月的20.5%下降為2月的11%。多層項目和高層項目本年度一月份均有小幅度增減變動，目前市場在售的純別墅項目約有8個，15個普通住宅和別墅混合型項目。此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上一些開盤未定或不久后開盤的項目中，普通住宅項目仍占較大比例，東驤神駿·望景苑、茉莉唐朝、盛高.大城、世博生態(tài)城.云嶺鄰里等樓盤，預(yù)計會在今年上半年開盤發(fā)售。

別墅在各種物業(yè)類型的均價方面，毋庸置疑，別墅仍是均價的龍頭老大，達(dá)到8967元/平方米，且環(huán)比增長了3.6%，由于別墅本身單價較高，樣本較少，而且近幾個月的別墅市場，又重現(xiàn)了07年初"量少價高"的特殊情況，二月份在售的純別墅項目樓盤只有8個。

普通住宅中包括高層和多層項目，據(jù)對昆明樓市中在售的相關(guān)項目統(tǒng)計，純多層項目均價相對較低，為4129元/平米，若將混合項目以及別墅項目中的多層洋房包含在內(nèi)，昆明市整體多層項目的均價為4764元/平米，其價格較廣大工薪階級可以接受，但由于目前市中心土地資源的稀缺性，多層項目多分布在三環(huán)之外；高層項目包括小高層和高層物業(yè)，2月份均價為5350元/平米，由于一環(huán)內(nèi)部分高層項目均價過萬元，故而提升整體價格水平，但因為國內(nèi)某些一、二線城市一些樓盤價格出現(xiàn)降價現(xiàn)象，引發(fā)所謂"拐點"的討論，開發(fā)商已經(jīng)開始對項目營銷進(jìn)行更加理性地思考，也使一些對市場前景難以把握的消費者持幣待望，使價格過快上漲的趨勢受到抑制，對于普通住宅項目，尤其是一二環(huán)以及二三環(huán)間的樓盤均價將會在較長的時間內(nèi)受這種市場環(huán)境影響，但整體均價仍會維持在5000元/平米左右的水平上。

鑒于普通住宅市場與廣大住房消費者息息相關(guān)，故而專門對普通住宅均價進(jìn)行計算分析，利用專用的統(tǒng)計軟件，以在售樓盤中的高層、多層均價為樣本，樣本樓盤為市場上的純普通住宅以及混合型物業(yè)中普通住宅的均價，共計57個樣本。核算方法與上月相同，對樣本商品房的均價進(jìn)行頻率分析，同樣，為了使樣本數(shù)據(jù)更好地反映昆明市在售普通住宅的平均價格水平，刪除部分價格在8500元/平米以上以及3500元/平米以下的樓盤，力求使入選的樓盤價格不會過多地偏離正常價位水平。數(shù)據(jù)的處理結(jié)果如下圖所示：

從結(jié)果上看，2月份在售的普通商品房均價為5082元/平米，比上月略增2.5%，鑒于樣本量的不同，價格水平的回升屬正常波動。這也說明進(jìn)入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場趨于穩(wěn)定，在售樓盤報價基本保持在5000元/平米的水平。其均方差為1250，即昆明樓市普通住宅目前的主流價格大約分布在3832-6332元/平方米之間，與上月水平相當(dāng)。從上面均價頻率分布圖上看，普通住宅的均價分布在4000-5500元/平米之間的樓盤數(shù)量仍然居多，該價格區(qū)間的樓盤總共占到49.1%（樣本N=57），該部分樓盤代表了昆明市住宅商品房的主流市場。

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