買房不如租房 昆明投資住宅要34年才能收回成本

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)，按照當(dāng)前昆明的住宅價(jià)格和租金水平計(jì)算，昆明投資住宅大致需要33.7年才能收回成本，與半年前的數(shù)據(jù)相比又延長了3年，遠(yuǎn)超國際通行的16-25年的合理標(biāo)準(zhǔn)。在不考慮房價(jià)變動的情況下，昆明現(xiàn)在的住宅租金回報(bào)率僅為2.97%，比余額寶4.07%的收益率低了1.1個(gè)百分點(diǎn)，比信托平均收益率低了3.26個(gè)百分點(diǎn)。昆明目前的房貸執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率，已經(jīng)達(dá)到歷史最低，但即便如此，昆明當(dāng)前房屋租金收益還是連房貸利息支出都不能覆蓋。僅從資金利用率的角度來看，在昆明買房確實(shí)不如租房。

全國31個(gè)省會城市租售比及租金回報(bào)率

先來看一下租售比的定義，租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值，國際上用它來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行是否良好，國際上設(shè)定的合理的房屋租售比在1:200到1:300之間，相當(dāng)于200-300個(gè)月（16-25年）內(nèi)靠租金能夠收回房款，分母越大，靠出租回本的時(shí)間就越長，也說明房屋投資價(jià)值越小。

按照這一標(biāo)準(zhǔn)，全國31個(gè)省會城市只有哈爾濱（1:278）和拉薩（1:300）達(dá)標(biāo)，其它城市都超過了警戒線。根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)，昆明6月份的住宅平均租金為23.3元/月/㎡，平均單價(jià)為9411元/㎡。在不考慮房價(jià)變動的情況下，參照租售比的計(jì)算公式，昆明當(dāng)前住宅租售比=23.3/9411，結(jié)果為1:404，遠(yuǎn)超合理的租售比線，1:404的租售比相當(dāng)于在昆明買房投資需要404個(gè)月（約合33.7年）才能收回成本，比半年前又延長了3年。按投資回收期從高到低排列，昆明在全國31個(gè)省會城市中排在16名，處于中間水平。在西南4個(gè)省會城市中，昆明僅高于貴陽27個(gè)月的投資回收期，重慶和成都的回本時(shí)間分別是33.9年、37年。也就是說，僅從數(shù)據(jù)上來看，昆明住宅的投資價(jià)值低于貴陽，但比重慶和成都高。

從租金年回報(bào)率來看，昆明的租金回報(bào)率為23.3元*12個(gè)月/9411元=2.97%。在全國31個(gè)省會城市中，昆明的租金回報(bào)率排在16位，西南4個(gè)省會城市中僅次于貴陽的3.76%，高于重慶的2.95%、成都的2.68%，排在第二位。但是這樣的房屋租金收益連基本的房貸利息支出都不能覆蓋。昆明目前房貸基準(zhǔn)利率為4.9%，已是歷史最低水平，可租金回報(bào)率比它還低了1.93個(gè)百分點(diǎn)。

租金回報(bào)率連房貸利息都不能覆蓋意味著買房投資并不劃算。僅從投資的角度而言，余額寶的收益都要比投資住宅來得高，余額寶最新的七日年化收益為4.07%，比昆明當(dāng)前的住宅租金收益還要高出1.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，如果手頭上有100萬的話，考慮到資金的使用率，100萬元起步的信托收益要遠(yuǎn)高于當(dāng)前住宅的租金收益率。最近一周信托產(chǎn)品平均年收益率為6.28%，比投資住宅的收益高出了3.26個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來昆明房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，而房屋租金卻上不去，這就會導(dǎo)致昆明住宅投資回收期延長，數(shù)據(jù)已顯示半年時(shí)間已經(jīng)延長了3年，這意味著昆明住宅的投資價(jià)值在減小。再綜上分析，在昆明賣房不如租房。不過，雖然簡單的數(shù)學(xué)題讓我們理論上得出了買房不如租房的結(jié)論，但是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，非投資客并不會受到租售比太大的影響，因?yàn)槔ッ髂酥寥珖�的租賃市場上缺乏穩(wěn)定的可供長期租賃的房源，租房者難免有漂泊感。所以這部分人群該買房最后還得買房。

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