今年一季度，在對出現(xiàn)“拐點論”此起彼伏的爭論聲中，昆明樓市急劇降溫，開發(fā)商和購房者相互僵持觀望。二季度，昆明樓市繼續(xù)保持蕭條，交易量相對去年同期明顯“縮水”，開發(fā)商競相降價促銷，一時間“降價論”又成為人們關注和爭論的熱門話題。然而，昆明樓市的低迷是否真正帶來整個市場的價格回調？不同環(huán)路區(qū)域的房價各自走勢如何？下半年的房價是否仍會繼續(xù)下挫？由昆明風之鈴市場咨詢機構和云南財經大學房地產與土地政策研究中心共同對二季度商品房市場的價格走勢進行了跟蹤分析。以下即通過對各個環(huán)線樓盤的均價和指數(shù)變動情況進行詳細分析說明。

一環(huán)內

均價高企接近萬元

二季度的昆明樓市，“降價論”取代“拐點論”成為人們熱烈討論的又一個熱點話題，受到市場觀望氣氛，樓市低迷的影響，諸多開發(fā)商不得不降價促銷。然而昆明市一環(huán)路內的樓盤在整個樓市低迷的大環(huán)境下，仍舊龍頭高昂，絲毫不受影響。一環(huán)內在售的樣本樓盤具有樣本少，均價高的特點。例如翠湖公館，均價在2萬元左右，MOMA二期、順城、東方首座、南屏時代等均價在萬元左右，而且其價格水平在二季度基本沒有波動。唯一有降價動作的是上東城，其一期價開盤價為8900元/平米，現(xiàn)在均價降至7600元/平米左右。但總體來看，一環(huán)內樓盤得天獨厚的區(qū)位決定其價格仍保持穩(wěn)中有升。

一二環(huán)間

房價回歸去年底水平

二季度，一二環(huán)路間樓盤價格減幅明顯，4月份均價5980元/平米，較上月環(huán)比下降5.88個百分點，5月份環(huán)比下降約2.3個百分點，6月份在5月份基礎上又有小幅下降。到報告期止，一二環(huán)間樓盤均價跌破6000元/平米大關，降至5818元/平米，較去年同期相比，其均價增長35.6%，較今年一季度末的同比增長水平減少35個百分點。表明今年二季度一二環(huán)路間房價已經回落到去年四季度的均價水平。

一二環(huán)路內樓盤價格下降明顯的原因，在于二環(huán)路沿線部分樓盤進行降價促銷初見成效。從樣本樓盤各月均價比較上看，4月份金色俊園的價格維持在6500元/平米，而5月份成為昆明售價公開降價的樓盤，降為5700元/平米，星雅俊園也降價近千元，銀海領域最近公布均價4980元/平米，而其開盤價為5800元/平米，該區(qū)域部分樓盤實行“高開低走”的策略直接影響了昆明二三環(huán)區(qū)域的房價水平。降幅最大的是盛高大城，開盤前報價7000元/平米，成為二環(huán)沿線樓盤的峰值，但在5月份開盤后推出部分房源，起價僅為4690元/平米，導致了整個區(qū)域樓盤價格的下調。

二三環(huán)間

4800元/平米上下浮動

作為主流住宅市場標桿的二三環(huán)路區(qū)域，其均價也有小幅下調。4月份均價5002元/平米。較3月份略有上浮，環(huán)比增長2.96%，與去年同期相比增長44.48%；5、6月份價格持續(xù)走低，5月份環(huán)比下降3.68%，6月份環(huán)比下降約2個百分點，季度平均價格指數(shù)維持在181.28點，與上季度平均指數(shù)水平相當。到報告期為止，均價降為4772元/平米，同比去年上漲31.72%�？傮w上看，二三環(huán)區(qū)域均價水平波動幅度不大，從去年11月份至今，其均價就在4800元/平米上下浮動。從均價走勢圖上看，二季度各月均價呈現(xiàn)“先揚后抑”的特點。

三環(huán)外

房價保持小幅上漲

與其他區(qū)域相比，三環(huán)路外的均價變動仍是最為穩(wěn)定。二季度總體上還呈現(xiàn)小幅上漲，4月份均價4219元/平米，環(huán)比上漲約1個百分點，5月份環(huán)比上漲3.74個百分點，6月份保持穩(wěn)定，價格達到4374元/平米。與去年同期相比，平均增長25.95%；平均指數(shù)維持在150點。相比較其他區(qū)域，指數(shù)增加的幅度最小。

從該區(qū)域樣本樓盤3個月均價比較上看，沒有出現(xiàn)大幅降價的樓盤，部分樓盤出現(xiàn)小幅上漲，如星體花園、水映長島二期、中晟溪城等。說明三環(huán)外區(qū)域的樓盤仍會有小幅上漲空間，會在較長時間內保持價格的穩(wěn)定。

以上指數(shù)的計算是以昆明市各區(qū)二季度每月在售樓盤為樣本，以各個樓盤的開盤報價為基準，但鑒于二季度特殊的情況，部分樓盤“高開低走”，開盤報價不足以說明當前實際價格水平，因此，在指數(shù)編制過程中主要參考“房地產信息網”公布日交易均價對部分樓盤報價進行適當調整。再以2006年1月份的樓市均價（樓盤報價）為基期，計算出二季度各月以及季度指數(shù)值，指數(shù)的變動反映昆明市區(qū)范圍內各月在售樓盤開盤報價的變動趨勢，以此大致反映昆明樓市的市場動態(tài)。本報告中的數(shù)據(jù)信息或所表達意見不構成投資、最終操作建議，僅供參考。

D05-D06版稿件撰文

昆明風之鈴市場咨詢機構

云南財經大學房地產與土地政策研究中心

首席記者李先鋒整理

數(shù)據(jù)來源：風之鈴市場咨詢機構