1.1 昆明經(jīng)濟(jì)概況
【GDP和CPI】2018年一季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1042.77億元，同比增長(zhǎng)10.2%，為2014年以來首次實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)；增速快于全國(guó)3.4個(gè)百分點(diǎn)，快于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)。CPI增速1.1%。
【社會(huì)消費(fèi)品零售總額和金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額】居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，2018年1-5月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1016.99億元，同比增長(zhǎng)11.30%，全市消費(fèi)品市場(chǎng)較快發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)保持兩位數(shù)的增速水平；1-4月金融機(jī) 構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增長(zhǎng)。
【固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資】2017年昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成4217.94億元，同比增長(zhǎng)7.60%，2018年固定資產(chǎn)投資同比下降5.9%；房地產(chǎn)投資額為1683.33億，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的10.00%。
1.1 經(jīng)濟(jì)概況小結(jié)
2018年以來，一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能緩慢收縮，其中貿(mào)易端保持相對(duì)平穩(wěn)，中美貿(mào)易摩擦影響暫未顯現(xiàn)；投資端自前期高位連續(xù)3個(gè)月回落，地產(chǎn)投資勉強(qiáng)支撐，制造業(yè)投資有所回暖但仍處低位，基建投資受地方債務(wù)約束回落較快；消費(fèi)端，居民杠桿率提升后，社零消費(fèi)增速緩慢回落；另一方面，信用風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，信用利差日漸走高；
預(yù)計(jì)2018年下半年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入“需求擴(kuò)張”和新一輪周期性回暖階段，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在動(dòng)力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提升，地產(chǎn)投資將難以保持上半年的高增長(zhǎng)，但全年增速高于2017年的可能性較高；在政策調(diào)控中，維穩(wěn)的訴求將在下半年明顯提升，其一方面體現(xiàn)在維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增速，另一方面則體現(xiàn)在維穩(wěn)流動(dòng)性預(yù)期；
2018年以來，昆明市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好，多數(shù)指標(biāo)高位開局，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)“開門紅”。昆明經(jīng)濟(jì)增速好于預(yù)期、高于同期，發(fā)展質(zhì)量明顯提升，既體現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)，又顯示出創(chuàng)新動(dòng)能釋放、新經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的新趨勢(shì)。
1.2 2018上半年昆明重要政策一覽
1.2 昆明政策解析
【昆明重申限售，加大對(duì)主城五區(qū)、三個(gè)開發(fā)區(qū)調(diào)控力度】
摘要：昆明市自3月1日起調(diào)整新建商品住宅限售政策，加大對(duì)主城五區(qū)和三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。其中，對(duì) 主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，購(gòu)買的新建商品住宅需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬 證書滿3年方可上市交易。
銳評(píng)：從2017年以來，政策調(diào)控堅(jiān)持房住不炒，一線 城市正式進(jìn)入了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限” 時(shí)代，除少部分企業(yè)著手轉(zhuǎn)型以外，大量的資金開始 涌入二三線城市。昆明作為宜居的獨(dú)特性人文城市， 也迎來了大量的資金轉(zhuǎn)入，整體房?jī)r(jià)被炒高，成為 2017年漲幅全國(guó)排名第2的城市。本次政策針對(duì)樓市 熱點(diǎn)區(qū)域出擊，從呈貢住宅限售2年加碼為三大熱點(diǎn)區(qū) 域限售3年，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，同時(shí)分區(qū)域限售也避 免了誤傷自住性質(zhì)的購(gòu)房需求，有助于去杠桿，控制投機(jī)性、投資性購(gòu)房行為。
【昆明住房限購(gòu)政策：非云南省戶籍自然人限購(gòu)1套】
摘要：2018年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)。通知指 出，為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定 性，進(jìn)一步穩(wěn)定昆明市商品住房市場(chǎng)。在主城五區(qū)和三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)(度假)園區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施住房限購(gòu)政策，非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購(gòu)1套新建商品住房。
銳評(píng)：自住建部?jī)纱渭s談之后，昆明市又一次推出住房限購(gòu)政 策，也可以看出，3月1號(hào)出臺(tái)的“昆十條”并沒有遏制住火爆 市場(chǎng)推動(dòng)下的房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的勢(shì)頭。7月1日的通知較“昆十 條”來說更加嚴(yán)苛：暫停向在昆明有房的外省人銷售；1年內(nèi)價(jià) 格上浮不超6%，且每6個(gè)月才能調(diào)整一次價(jià)格。目前看來，昆 明是其實(shí)政策環(huán)境較為寬松的二線城市，本次限購(gòu)政策以非本 省戶籍自然人為標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)新建商品住房，也就是說一定程度 將會(huì)穩(wěn)定限購(gòu)區(qū)域內(nèi)外銷型項(xiàng)目的客戶購(gòu)買基數(shù)，存量房的價(jià)值開始顯現(xiàn)，可能成為省外客戶的關(guān)注重點(diǎn)。
1.2 政策小結(jié)
2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”，然而短期需求側(cè)調(diào)控和中長(zhǎng) 期供給側(cè)改革的交互作用仍需一定時(shí)間，市場(chǎng)上的供需情況仍較緊張。房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。一方面繼續(xù)積 極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)。中央明確表態(tài)調(diào)控不放松，多城落實(shí)地方主體責(zé)任，政策密集出 臺(tái)。上半年調(diào)控力度并未減弱，截至6月底已有50余個(gè)地級(jí)以上城市和10余個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策，海南上半年歷經(jīng)數(shù)次政策 收緊。
2018年上半年，昆明樓市依然日光盤頻現(xiàn)，市場(chǎng)火爆，住建部?jī)纱渭s談。年初第一次約談，而后昆明市在3月1日出臺(tái)了“昆 十條”，意圖達(dá)到對(duì)樓市降溫的目的，但政策并沒有遏制住火爆市場(chǎng)推動(dòng)下的房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的勢(shì)頭。五一前住建部再次約談 昆明，這次昆明于7月1日出臺(tái)了更加嚴(yán)苛的限購(gòu)政策，以非本省戶籍自然人為標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)新建商品住房，也就是說一定程度 將會(huì)穩(wěn)定限購(gòu)區(qū)域內(nèi)外銷型項(xiàng)目的客戶購(gòu)買基數(shù)，存量房的價(jià)值開始顯現(xiàn)，可能成為省外客戶的關(guān)注重點(diǎn)。
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