今年11月23日，草海沿岸4個(gè)地塊、696畝土地網(wǎng)拍，最終金地、中國(guó)中鐵、華夏陽(yáng)光、昆明軌道交通公司分別將4個(gè)地塊收入囊中。比對(duì)容積率條件可知，此次成交的土地中，所有住宅地塊的樓面價(jià)都已過萬，未來房?jī)r(jià)將直逼2萬而去。
開發(fā)商敢于高價(jià)拿地，重要基礎(chǔ)是當(dāng)前草海片區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高。眼下草海片區(qū)在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到14000到26000之間（超過2萬的是別墅），屬于高房?jī)r(jià)區(qū)域，上述地塊開發(fā)入市至少要到明年下半年以后，屆時(shí)昆明房?jī)r(jià)估計(jì)還會(huì)漲一波，應(yīng)該可以覆蓋目前草海片區(qū)的拿地成本。也就是說，面粉到底貴不貴，關(guān)鍵要看明年的面包能賣多少錢。
另外，草海片區(qū)限高，大部分項(xiàng)目只能建低層洋房類產(chǎn)品，這類產(chǎn)品目前在昆明市場(chǎng)上比較稀缺，銷售相當(dāng)搶手，溢價(jià)能力比較強(qiáng)，所以開發(fā)商對(duì)明年草海的房?jī)r(jià)走勢(shì)比較有信心。
其實(shí)今年草海片區(qū)的房?jī)r(jià)水平還不足以作為衡量明年草海房?jī)r(jià)走勢(shì)的參照系，因?yàn)槟壳安莺Ｆ瑓^(qū)在售的最大項(xiàng)目就是融創(chuàng)萬達(dá)城，位于草海西北岸，而最近成交的地塊都在東南岸，更靠近滇池路，兩個(gè)片區(qū)盡管都臨近草海，但卻隔水相望，背后的環(huán)境資源完全不一樣。草海東南岸其實(shí)也可看做滇池路的發(fā)展腹地，眾所周知，滇池路是昆明房?jī)r(jià)最高的區(qū)域之一。
草海片區(qū)成交的四宗土地位置圖
和去年出讓的融創(chuàng)萬達(dá)城地塊相比，今年在南岸出讓的土地價(jià)格無疑更高。在上個(gè)月底的拍賣中，共有4個(gè)地塊成交，其中地塊一占地面積170畝，成交價(jià)約14.12億，住宅地塊樓面價(jià)約10369-11614元/平方米，該地塊被金地?cái)孬@；地塊二占地250畝，成交價(jià)24.92億元，住宅地塊樓面價(jià)11096-11988元/平方米，該地塊被中國(guó)中鐵競(jìng)得；地塊三占地面積93.69畝，成交價(jià)約8.3億元，其中住宅地塊的樓面價(jià)為12653.5元/平方米，由華夏陽(yáng)光收入囊中。昆明軌道交通公司競(jìng)得的土地則為商業(yè)用地。
昆明土拍市場(chǎng)上，樓面價(jià)過萬的土地并不多，在草海這批土地之前，也就只綠地海珀瀾庭、中海云麓九里項(xiàng)目用地樓面價(jià)過萬。綠地海珀瀾庭項(xiàng)目用地成交于2013年6月，當(dāng)時(shí)共3個(gè)地塊成交，其中有兩個(gè)地塊的樓面價(jià)過萬，分別為11054元/平方米、10763元/平方米。中海云麓九里的土地成交于2017年8月，兩宗地塊的樓面價(jià)分別為11519元/平方米、11000元/平方米。
綠地海珀瀾庭產(chǎn)品多為別墅，也有高層住宅，但已售罄，不過即使是在2017年年初房?jī)r(jià)尚未大幅上漲的時(shí)候，海珀瀾庭高層住宅價(jià)格就已賣到了16500元/平方米，要放到現(xiàn)在，恐怕要賣到2萬左右。中海云麓九里建有別墅和6層高的住宅，其中6層高的住宅開盤時(shí)，最小建筑面積130平方米，起價(jià)300萬元/套，單價(jià)23000元/平方米。
綠地海珀瀾庭高層住宅在2年前就賣到了16000多
參照以往昆明高價(jià)“面粉”做成“面包”后的價(jià)格，樓面價(jià)如果上萬，最終房?jī)r(jià)多半要到2萬左右，所以草海南岸這批土地如果明年開發(fā)上市，價(jià)格將直逼2萬關(guān)口，成為昆明繼市中心、滇池路、巫家壩、滇池半島片區(qū)之后，又一個(gè)房?jī)r(jià)高地。
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